청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동 소재 더라움타운하우스 301동 1층 107호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만, 감정평가서에는 건물의 이용상태가 공동주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트로 취급해서도 안 되고, 오피스텔이라는 분류만으로 실제 이용상태를 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 등기부와 건축물대장의 용도를 대조해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사상지건설입니다. 과거 서청주새마을금고 근저당권 두 건은 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 기준은 2024.03.11. 동청주세무서장의 국세 압류입니다. 이후 여러 가압류와 공적채권 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조와 달리, 그보다 먼저 전입한 점유자들의 임차보증금 문제는 별도로 판단해야 합니다.

또한 이 사건은 목록 1번부터 11번까지의 부동산에 관한 배당 우선순위 유의사항이 있습니다. 임금채권과 근로복지공단 대지급금이 확정일자 임차인보다 먼저 배당될 수 있다는 취지입니다. 각 점유자의 대상 호수와 실제 보증금, 우선변제 자격, 배당순위가 특정되지 않은 상태에서 낙찰가만 보고 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 압류와 임대차가 핵심

말소기준은 갑구 4번의 2024.03.11. 국세 압류입니다. 과거 서청주새마을금고 근저당권은 2016년과 2017년에 각각 말소됐습니다. 현재 남아 있는 주식회사 에스씨엘 가압류, 정상훈 가압류, 청주시·국민건강보험공단·진천군의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기의 말소와 관련 조세·공적채권의 배당 우선순위는 별개입니다.

주식회사 에스씨엘의 가압류 청구금액은 445,809,100원, 정상훈의 가압류는 10,250,000원, 이번 강제경매 신청채권액은 90,084,055원입니다. 채권자 청구금액에 비해 매각대금이 부족하기 때문에 예상배당상 미배당이 크게 발생합니다. 이는 곧바로 낙찰자의 인수채무가 된다는 의미는 아니지만, 보증금 인수 여부를 별도로 확정해야 한다는 점은 변하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

조사된 임차·점유 명의자는 실제 명의자 9명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없습니다. 그중 7명은 말소기준일 이전 전입, 나머지 2명은 이후 전입입니다. 다만 모든 명의자의 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 대상 호수 및 점유관계도 확인이 필요하므로 선순위 전입자에게는 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 중심으로 한 예비 판단입니다. 실제 대항력 성립에는 해당 호실의 점유, 주택임대차 적용 여부 등 추가 요건이 필요합니다. 우선변제권은 확정일자 등이 확인되지 않아 판정하지 않았으며, 배당요구 접수 사실만으로 보증금 전액 회수나 매수인 인수액 0원이 보장되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

비교 대상은 더라움타운하우스300동301동입니다. 비교 거래는 3건이며, 평균 거래금액은 195,666,666원입니다. 다만 이 평균에는 2022년과 2023년 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에서는 더 최근인 2025.01 거래 197,000,000원을 우선 기준으로 봅니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 값도 197,000,000원이며 표본은 1건입니다.

감정가이자 신건 최저가인 212,000,000원은 최근 거래금액보다 15,000,000원 높고, 최근 시세의 107.6%입니다. 전체 평균과 비교해도 108.3%로 높습니다. 실거래 추세 지표는 +1.0%로 소폭 상승을 나타내지만, 이것만으로 감정가가 정당화되지는 않습니다.

또한 비교 거래의 전용면적이 75.24㎡와 82.15㎡로 혼재하고, 최신 거래는 3층인 반면 경매 대상은 1층입니다. 층·면적·상태 차이를 고려하면 비교값을 107호의 확정 시세로 단정하기 어렵습니다. 적어도 현재 확인된 거래만으로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

다음은 집행비용과 주요 가압류·신청채권을 중심으로 한 단순 예상배당입니다. 국세·지방세 등 우선 배당 가능 채권, 임금채권, 근로복지공단 대지급금과 임차인 배당을 충분히 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

단순 배당계산상 채권자 청구액 합계 546,143,155원, 채권자 예상배당 208,232,000원, 미배당 337,911,155원입니다. 배당표상 매수인 인수액 0원은 임차보증금이 확정되어 계산된 결과가 아니므로 실제 인수액 0원을 의미하지 않습니다. 당해세·임금채권·대지급금·임차인 우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

세 회차 모두 단순 계산상 신청채권자 이상규의 청구금액 90,084,055원에 대한 배당은 0원으로 산정됩니다. 유찰될수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 위 미배당액은 채권자 전체의 계산상 부족액이지, 낙찰자가 그대로 인수하는 금액은 아닙니다. 임차인 보증금의 인수 여부와 금액은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 봉명고등학교 북동측 인근입니다. 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 북측 인근 송절로가 청주시 주요 간선도로인 1순환로와 연계됩니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 주변 지역 이동 여건이 확보되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 타일·드라이비트 마감 등이 적용됐으며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 단지. 더라움타운하우스300동301동은 49세대 규모로, 사용승인 관련 기준일은 2015.12.16입니다. 대단지 아파트와는 다른 거래·환금성 특성을 고려해야 합니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 주거용지에 해당하며 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 도로 및 토지. 남측 약 10m~12m 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다. 토지 전체 면적은 2,417.4㎡, 공시지가는 683,800원/㎡입니다.
• 환금성. 확인된 비교 거래가 3건으로 적고, 면적·층수도 서로 다릅니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 0.2회이지만 경매 표본과 실제 낙찰 사례가 충분히 확인되지 않아 이를 유동성의 강점으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인과 대상 호실 확정. 조사된 9명 중 실제 301동 107호의 점유자와 계약당사자가 누구인지 매각물건명세서, 현황조사, 계약서, 전입 관련 자료를 대조해야 합니다. 여러 호실의 임차인을 한 호실에 중복 계산해서도 안 됩니다.
• 선순위 임대차 확인. 말소기준권리인 2024.03.11.보다 먼저 전입한 7명에 대해 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 산정. 임차인별 보증금과 예상 배당액을 확인해 낙찰자가 인수할 미배당 보증금을 계산해야 합니다. 인수액 미확정 상태에서 실질취득비용을 212,000,000원으로 고정하지 마세요.
• 배당요구와 미배당 확인. 배당요구가 확인된 6명 및 확인되지 않은 3명의 실제 권리관계와 배당 자격을 확인해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 여부가 중요합니다.
• 임금채권·대지급금 검토. 전체 부동산에 관한 최우선변제임금채권 약 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원이 개별 배당과 임차인 회수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 조세·공적채권 확인. 국세, 청주시·진천군의 지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류에 대해 실제 체납액, 법정기일, 우선순위 및 배당금액을 확인해야 합니다.
• 용도와 면적 대조. 사건상 오피스텔 분류와 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·등기부 원본으로 대조하고 실제 전용면적과 이용 가능 용도를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재검토. 최근 거래가 197,000,000원 대비 현재 최저가 212,000,000원은 높습니다. 임차보증금 인수액까지 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원으로 가정할 수 있으나, 선순위 임차보증금이 인수되는 경우 낮은 최저가가 곧 낮은 총취득비용을 뜻하지 않습니다.
• 명도·관리비·원본 확인. 실제 점유자와 명도 범위, 미납 공용관리비, 최신 매각물건명세서 및 등기 변동을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “신건은 비싸고, 인수위험은 아직 계산되지 않았다”

이 물건은 단순히 압류와 가압류가 많은 경매가 아닙니다. 후순위 권리의 말소 구조는 비교적 읽히지만, 정작 낙찰자의 실질 부담을 결정하는 임대차관계가 미확정인 사건입니다. 소유법인에 대한 여러 채권이 존재하고, 조사된 임차·점유 명의자 9명 가운데 7명의 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 더욱이 전체 11개 부동산에 관계된 임금채권과 대지급금의 우선배당 문제도 있습니다.

가격 역시 유리하지 않습니다. 최근 거래금액이 197,000,000원인데 신건 최저가가 212,000,000원입니다. 이미 최근 시세보다 7.6% 높으며, 실제 인수보증금이 확인되면 총취득비용은 더 증가할 수 있습니다. 유찰이 발생하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 가격 인하 효과가 제한될 수 있습니다.

따라서 결론은 “현재 신건 입찰 보류, 임차인·배당순위·인수액 선확인”입니다. 선순위 임차인과 관련 호실을 특정하고, 임차보증금의 실제 인수액을 계산한 뒤, 그 실질취득비용을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 확인되지 않은 0원은 안전한 0원이 아닙니다.