청주지방법원 2026타경50694. 충북 청주시 흥덕구 봉명동의 더라움타운하우스 301동 206호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표기되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사상지건설로, 2015.12.21. 소유권보존등기를 마쳤습니다. 이후 여러 건의 가압류와 압류, 강제경매개시결정이 이어진 상태입니다.

등기상 과거 설정된 서청주새마을금고의 근저당권은 모두 말소되어 있으며, 현재 제시된 말소기준권리는 2024.07.11. 국가 명의 압류입니다. 다수의 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력과 배당받지 못한 보증금은 별개의 문제입니다. 특히 2026.06.30. 등기된 유경원의 주택임차권에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 문제

말소기준은 2024.07.11. 국세 압류입니다. 이전에 설정되었던 서청주새마을금고 근저당권 2건과 심동건설 가압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후의 대영개발·에스씨엘·정상훈·리스토하드웨어·근로복지공단 가압류와 각종 압류, 현재 사건의 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 등기된 채권이 소멸한다는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라진다는 것은 다릅니다. 유경원은 말소기준일 이전에 전입·점유를 시작했고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액 인수 문제가 발생합니다. 그 밖의 선순위 전입자들도 실제 임대차계약, 점유 및 보증금을 확인하기 전에는 안전하다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 인원이 핵심 변수

현황조사·문건접수·등기부 등에 나타나는 점유·임차 관련 인원은 총 9명입니다. 이 중 말소기준일 이전 전입자는 8명입니다. 다만 여러 사람이 동일 호실 전체를 대상으로 기재되어 있어 각 사람이 독립된 임차인인지, 실제 점유 관계가 어떻게 구성되는지는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없습니다.

③ 시세 비교 — 1.89억이 정말 저렴한가?

비교 단지는 더라움타운하우스300동301동으로, 49세대 규모이며 사용승인일은 2015.12.16.입니다. 비교 기준면적은 70.97㎡입니다. 실거래 표본에는 전용면적 66.27㎡·69.57㎡·75.24㎡ 거래가 섞여 있어 동일 호실과 완전히 같은 조건의 거래로 볼 수는 없습니다.

전체 11건의 평균 거래가는 180,818,181원으로, 최저매각가 189,000,000원이 전체 평균의 104.5%입니다. 반면 최근 거래 집계액은 197,000,000원이며, 이를 기준으로 하면 최저가는 95.9% 수준입니다. 집계상 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +9.9%로 나타납니다.

더 중요한 것은 실제 취득 부담입니다. 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 실질취득이 189,000,000원이지만, 임금채권 우선배당으로 유경원의 배당액이 줄어들거나 다른 선순위 전입자에게 유효한 보증금 반환채무가 확인되면 실질취득액은 최저가를 초과할 수 있습니다. 확정되지 않은 인수액을 0원으로 놓고 가격 우위를 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용 3,446,000원과 유경원 보증금 전액 배당을 가정한 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제임금채권·근로복지공단 대지급금 및 다른 선순위 전입자의 권리 등을 확정 반영한 배당표가 아닙니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

현재 추정 배당에서는 임차인 유경원이 160,000,000원을 전액 배당받고, 대영개발이 25,554,000원을 받습니다. 나머지 일반 채권자에게 돌아갈 금액은 없으며, 일반 채권자 청구금액 합계 1,006,069,405원 중 980,515,405원이 미배당으로 계산됩니다.

이 미배당액은 일반 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 그 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인이 별도로 부담할 수 있으므로 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 총액은 크게 안 내려간다

유경원의 보증금은 160,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 잔액 인수 조건이 적용되는 경우, 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락을 곧바로 취득가격 하락으로 해석해서는 안 됩니다.

실질취득 추정 = 해당 회차 최저가 + 유경원 미배당 보증금 인수 추정액. 각 회차의 제시된 배당 시나리오를 사용했습니다. 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않으며, 임금채권·세금 및 다른 임차인의 미확정 인수 위험도 추가 반영하지 않은 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 봉명동 봉명고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 북측 인근 송절로가 1순환로와 연계되고, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재합니다. 차량과 대중교통을 통한 주변 지역 이동이 가능한 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 감정상 2층 주택형은 방 3개·거실·주방·화장실 2개 구조로 설명됩니다. 도시가스 난방, 급배수 및 위생설비, 승강기설비가 있습니다.
• 단지 규모. 더라움타운하우스300동301동은 49세대, 2015.12.16. 사용승인된 소규모 주거시설입니다. 대단지 공동주택과 비교하면 실거래 표본이 제한적이므로 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 토지 및 도로. 대체로 평탄한 가로장방형 부지이며, 남측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지 공시지가는 683,800원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 주거용지에 해당하며 학교 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 규제가 있습니다. 감정상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 확인되는 거래는 2025.01.의 197,000,000원 거래이며, 과거 11건의 평균은 180,818,181원입니다. 면적과 층이 서로 다른 거래가 혼재하고 최신 거래 표본이 부족해 현재 매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유경원 보증금의 실제 배당액. 160,000,000원이 전액 배당되는지, 선순위 임금채권·대지급금·당해세 등의 영향으로 미배당 잔액이 발생하는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 조건에 직접 연결됩니다.
• 다른 선순위 전입자 7명. 민만기·장화영·권민지·하종민·김수연·오정기·오세진의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 각각 확인해야 합니다. 전입 사실만으로 대항력을 확정해서도 안 되고, 보증금이 없다고 가정해서도 안 됩니다.
• 중복 점유·임대차 관계. 동일 호실에 여러 사람이 기재되어 있으므로 가족·동거·전대·독립 임대차 등 실제 관계를 밝혀야 합니다. 사람 수를 그대로 독립 임대차계약 수나 보증금 총액으로 환산해서는 안 됩니다.
• 우선배당 채권의 물건별 부담. 최우선변제임금채권 약 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원은 전체 11개 부동산에 관한 내용입니다. 이 호실에 얼마가 배분되는지 확인해야 유경원 보증금 회수액을 판단할 수 있습니다.
• 세금과 압류. 국가·청주시·진천군의 세금 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 등기상 압류가 말소 대상이더라도 당해세 등 우선배당 채권의 존재와 금액은 별도 검토해야 합니다.
• 신청채권자 배당 가능성. 신청채권자 청구금액은 90,084,055원이지만 현재 추정 배당액은 0원입니다. 배당순위와 채권의 성격, 매각절차 진행상황을 확인해야 합니다.
• 낙찰가와 실질취득 분리 계산. 1회 유찰 시 151,200,000원, 2회 유찰 시 120,960,000원이라는 최저가만 보지 말고, 유경원 보증금 인수 추정액 및 다른 인수 위험을 더해 총취득부담을 계산해야 합니다.
• 시세 시의성. 최신 표기 거래가 2025.01.이므로 2026.11. 시점의 가격을 확인하기에 표본이 부족합니다. 면적·층·주택 유형을 맞춘 최근 거래와 실제 매물 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 임차권등기와 인도절차의 관계, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 금액을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 문서와 경매기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.89억보다 인수할 돈이 얼마인지가 먼저다”

청주 더라움 301동 206호는 감정가와 최저가가 동일한 신건으로, 189,000,000원부터 입찰이 가능합니다. 최신 표기 거래액 197,000,000원과 비교하면 수치상 낮은 가격이지만, 거래 시점이 오래되었고 표본도 1건에 불과합니다. 과거 전체 거래 평균 180,818,181원과 비교하면 오히려 최저가가 더 높습니다.

권리 측면에서는 더 조심해야 합니다. 유경원의 160,000,000원 보증금은 매각물건명세서에 명시된 조건부 인수 대상이며, 다른 선순위 전입자들의 보증금은 확정되지 않았습니다. 전체 11개 부동산과 관련된 임금채권·대지급금이 우선배당되면 유경원의 미배당 보증금이 발생할 가능성도 있습니다.

유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수가 늘어나면 실제 취득 부담은 160,000,000원 부근에서 유지될 수 있습니다. 제시된 2회 유찰 시나리오에서도 최저가 120,960,000원에 인수 추정액 41,533,440원이 더해져 실질취득은 162,493,440원으로 계산됩니다. 이는 알려진 유경원 보증금만 반영한 값으로, 미상 임차인과 우선채권 위험을 합치면 부담이 더 커질 수 있습니다.

종합 결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 일반 등기채권의 소멸 여부보다 실제 임차인 관계·배당순위·보증금 잔액을 확정하는 것이 선행되어야 합니다. 현재 조건에서는 최저가 할인만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.