청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동의 더라움타운하우스 제300동 1층 107호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되지만, 감정평가서의 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 설명됩니다. 소유자는 주식회사상지건설이며, 등기에는 2015년부터 이어진 근저당 설정과 말소, 여러 건의 가압류·압류 및 강제경매 이력이 남아 있습니다.

현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024년 7월 11일 국(동청주세무서장)의 압류입니다. 그 이후 접수된 가압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 그보다 먼저 전입한 점유 관련 인원이 다수 존재합니다. 임차보증금을 확인하지 못한 상태에서 배당표의 매수인 인수액 0원을 실제 부담액으로 받아들이는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 인수는 별개

핵심 기준일은 2024년 7월 11일입니다. 이날 접수된 국의 압류가 말소기준권리로 파악됩니다. 이전에 설정된 서청주새마을금고의 근저당권과 국의 근저당권은 이미 등기상 말소됐습니다. 심동건설 주식회사의 과거 가압류도 말소된 상태입니다.

말소기준 이후에는 대영개발 주식회사, 주식회사 프로, 주식회사 에스씨엘, 정상훈의 가압류와 국·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류, 강제경매개시결정 등이 접수됐습니다. 이들 등기상의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 임차인의 대항력이나 법정 우선변제 문제까지 동시에 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 8명, 보증금 확인이 핵심

현황조사와 관련 접수 내역에서 확인되는 임차인·점유 관련 인원은 9명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계에 따른 중복신고 인원은 없으며, 실제 임차인·점유 관련 명단 9명을 각각 검토해야 합니다.

이 가운데 8명은 2024.07.11 이전 전입이고, CALAPANO JOEL은 그 이후인 2025.08.05 전입입니다. 전입일이 기준일보다 빠르더라도 보증금, 점유, 임대차계약 및 주택 인도관계가 확인되지 않은 경우 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다.

배당요구란의 날짜는 접수 확인일입니다. '확인 필요'는 배당요구 여부를 확정할 수 없다는 뜻입니다. 대항력은 전입일뿐 아니라 실제 점유, 임대차 목적물과 계약관계까지 확인해 최종 판단해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금이 해당 보증금의 배당에 충당되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액이 보증금 수준에서 사실상 고정되므로, 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 실제 취득비용이 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 먼저 보자

더라움타운하우스300동301동의 확인되는 실거래는 4건으로, 전체 평균은 146,000,000원입니다. 그러나 거래 시점이 2021~2023년에 분포하고, 2022년의 고가 거래가 평균에 포함됩니다. 따라서 가격 판단에서는 최신 거래인 2023년 12월의 127,000,000원과 최근 구간 평균 127,000,000원(1건)을 우선 비교하는 것이 보수적입니다.

최저매각가 152,000,000원은 전체 실거래 평균 146,000,000원 대비 104.1%이고, 최신 거래 및 최근 구간 평균 127,000,000원 대비 119.7%입니다. 최근 비교가격보다 25,000,000원 높은 가격입니다.

더구나 가격 추세는 -16.6%로 하락 방향입니다. 과거 최고 거래가 174,000,000원을 근거로 현재 감정가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최신 거래 자체가 2023년 12월로 오래됐고 최근 구간의 거래 표본도 1건에 불과하므로, 현재 시장가격은 추가 검증이 필요합니다. 다만 확인되는 마지막 거래가격보다 신건 최저가가 높다는 점은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당예상액은 149,072,000원이며, 표시된 채권자 청구총액은 747,253,155원입니다. 계산상 미배당 채권은 598,181,155원입니다.

위 예상배당은 집행비용과 표시 채권을 기준으로 한 단순 배분입니다. 임차인 보증금·최우선변제, 당해세, 우선 임금채권과 근로복지공단 대지급금의 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 실질취득은 미확정

유찰되면 최저매각가는 121,600,000원, 97,280,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이는 낙찰대금의 하락이지, 최종 취득비용의 동일한 하락을 의미하지 않습니다. 실제 대항력 있는 임차인이 존재하면 미배당 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 봉명동 소재 봉명고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 북측 인근 송절로가 청주시 주요 간선도로인 1순환로와 연결되며, 인근에 시내버스정류장이 있어 지역 내 이동이 가능한 환경입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물입니다. 감정평가상 1층 101호 외 6개 호실은 공동주택으로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 주방, 화장실 1개 등의 구조가 기재되어 있습니다. 107호의 구체적인 내부 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 용도지역. 준공업지역, 주거용지, 지구단위계획구역 (청주 봉명신봉지구 토지구획정리사업 지구단위계획구역)에 해당합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 토지. 지목 대, 전체 토지면적 2,417.4㎡, 공시지가 683,800원/㎡입니다. 전체 토지면적은 해당 호실의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 49세대 규모이며 확인되는 실거래는 4건입니다. 최신 거래 이후 상당한 기간이 경과했고 가격 추세도 -16.6%로 하락해, 매각 가능가격과 매도기간을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — 9명과 107호의 관계. 임차인·점유자별 실제 거주 호실과 임대차 목적물을 대조해야 합니다. 11개 호실에 관한 매각목록 중 107호에 해당하는 권리만 정확히 구분해야 합니다.
• 선순위 전입 8명의 계약 및 점유. 오정기, 장화영, 민만기, 김수연, 유경원, 오세진, 권민지, 하종민의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자와 배당요구. 확정일자 유무 및 부여일, 배당요구 접수·종기 준수 여부, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 미배당 보증금 인수 가능성이 없어지는 것은 아닙니다.
• 임금채권 우선배당. 최우선변제임금채권 약 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원의 법정 우선순위 및 11개 호실별 배당관계를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 및 압류. 국, 청주시, 진천군 등의 조세채권 관련 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 국민건강보험공단 압류채권도 별도로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 다시 산정. 보증금과 배당액이 확인된 뒤 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금을 더해 최신 거래가격 127,000,000원과 비교해야 합니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 시세 최신성. 확인되는 마지막 실거래가 2023.12에 머물러 있으므로 입찰 전 최근 매매·임대차 사례와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 용도 및 면적. 사건상 오피스텔 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 등기부 및 현장에서 대조해야 합니다. 107호의 전용면적과 대지권도 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 다수의 점유 관련 인원이 확인되므로 실제 점유관계에 따른 명도 가능성, 관리비 체납과 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 매각서류 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 배당요구 및 채권신고 서류를 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 최종 취득원가”

이 사건의 문제는 단순히 압류가 많다는 데 있지 않습니다. 압류와 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸할 수 있습니다. 진짜 핵심은 말소기준 이전에 전입한 8명의 임차관계가 명확하지 않다는 점입니다. 이들의 보증금이 얼마인지, 실제 대항력이 성립하는지, 우선 임금채권과 조세채권 배당 이후 얼마가 미배당으로 남는지를 확인하지 않고는 안전한 입찰가격을 정할 수 없습니다.

가격 역시 불리합니다. 신건 최저가 152,000,000원은 최신 확인 거래인 127,000,000원보다 높고, 가격 추세는 -16.6%로 하락 방향입니다. 과거 174,000,000원 거래를 근거로 현재 감정가가 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최신 거래도 2023년 12월에 머물러 있어 가격 검증이 추가로 필요합니다.

유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나면 실질취득비용은 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 특히 이 사건은 우선 임금채권·대지급금과 조세배당까지 검토해야 하므로 최종 배당을 단순하게 예상하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 현재 신건 입찰은 보류가 타당합니다. 선순위 임차인별 보증금·대항력·배당결과를 확인해 인수액을 산정하고, 최신 시세를 검증한 뒤에야 응찰 가능가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 누구의 보증금을 얼마까지 인수하는지입니다.