청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 ‘더라움타운하우스’ 300동 208호입니다. 경매상 용도는 오피스텔로 분류돼 있으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 제208호는 지상 4층 건물의 2층에 위치하며, 방 3개·거실·주방·화장실 2개 구조로 평가됐습니다. 가격만 보면 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 권리관계를 살펴보면 단순한 강제경매가 아닙니다.

이 물건은 2015년 주식회사상지건설 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 이후 여러 차례 근저당·가압류·압류·강제경매개시결정이 등장합니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐지만, 2019년 설정된 전세권은 현재 남아 있습니다. 또한 국세 압류가 2024.03.11. 말소기준권리로 제시돼 있으며, 그 이전 전입자로 조사된 사람들이 다수 존재합니다. 따라서 단순히 후순위 압류들이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 남는 전세권이 중요하다

핵심은 말소기준권리보다 먼저 설정된 장화영의 전세권입니다. 2019.05.27. 을구 7번으로 설정됐으며 전세금은 120,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 존속기간은 2019.05.27.부터 2021.05.26.까지로 등재돼 있으나, 기간이 지났다는 사실만으로 전세권등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다. 현재 이 전세권은 말소되지 않은 것으로 기재돼 있고, 무엇보다 매각물건명세서가 매수인 인수권리로 명시하고 있습니다.

반면 2024.03.11. 국 압류 이후의 주식회사 프로·에스씨엘·정상훈·리스토하드웨어 가압류, 청주시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 서청주새마을금고 근저당권 2건과 안정희 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 다만 등기상 소멸하는 채권과 임차인이 매수인에게 주장할 수 있는 대항력은 별개이므로 점유 및 임대차관계 조사가 반드시 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 선순위 전입 7명

현황조사와 문건접수 기록에는 실제 임차인으로 조사된 사람 9명이 등장합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으며, 9명 모두 개별 조사 대상입니다. 이 가운데 7명은 2024.03.11. 말소기준권리 이전에 전입했고, 나머지 2명은 이후 전입했습니다. 그러나 전입일이 빠르다는 사실만으로 확정적인 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 각자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 주택 인도 및 확정일자가 확인돼야 합니다.

장화영은 다른 사람들과 달리 등기부상 전세금 120,000,000원이 확인되는 전세권자입니다. 하지만 이 금액과 별개로 현재 임대차계약상의 보증금 반환채무가 어떻게 남아 있는지, 전세권 전액이 배당되는지, 배당 후 권리가 말소되는지는 별도로 확인해야 합니다. 장화영의 전세금과 동일한 계약에 기초한 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 18.1% 높은 신건 가격

실거래 비교 대상은 더라움타운하우스300동301동입니다. 2015.12.16. 준공된 49세대 규모이며, 비교 기준 전용면적은 56.35㎡입니다. 확인되는 실거래는 총 4건으로, 거래 시점은 2021년부터 2023년까지입니다.

전체 평균 거래가 146,000,000원만 보면 감정가 150,000,000원과 큰 차이가 없어 보일 수 있습니다. 하지만 여기에는 2022.07.의 174,000,000원 거래처럼 비교적 높은 과거 가격이 섞여 있습니다. 제시된 최근 12개월 평균 지표는 127,000,000원이고, 가장 최신으로 확인되는 2023.12. 거래 역시 127,000,000원입니다. 최저가 150,000,000원은 이 가격의 118.1%입니다.

특히 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -16.6%로 나타납니다. 이처럼 하락 추세가 확인되는 상황에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격 매력을 주장할 수 없습니다. 다만 최신 확인 거래가 2023.12.이므로 2026년 현재의 정확한 시세를 단정할 수도 없습니다. 비교 표본의 면적과 층도 서로 달라, 현시점 거래 및 동일 조건 매물의 추가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

아래는 매각대금 150,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 2,900,000원으로 가정하고, 장화영 전세권에 120,000,000원을 배당한 뒤 일부 가압류 채권자에게 배당하는 구조입니다. 그러나 이 배당 가정이 매각물건명세서의 전세권 인수 문구와 양립하는지는 아직 확인되지 않았습니다.

집행비용 2,900,000원과 채권자 배당 147,100,000원으로 매각대금 150,000,000원을 전액 배분하는 추정입니다. 미배당 채권 전부가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 세금·임금채권·임차인 우선배당 및 실제 인수권리 판단에 따라 배당 결과가 달라집니다.

⑤ 국세·임금채권 — 배당 순서까지 복잡하다

이 사건에는 국세와 지방세 압류가 총 4건 확인됩니다. 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 특히 당해세로 우선 충당되는 금액이 존재하면 일반 채권자에게 배당될 재원이 줄어들 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려도 권리 위험은 자동으로 사라지지 않는다

1회 유찰하면 최저매각가는 120,000,000원, 2회 유찰하면 96,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 전세권과 선순위 임차인 인수 문제가 해소되지 않는다면 낙찰가 하락분만큼 매수인 부담이 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 금액이 증가할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 부족분을 매수인이 인수해야 한다면, 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 해당 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 전세권 120,000,000원이 인수권리로 명시돼 있으나, 실제 배당과 추가 임차보증금의 규모가 확정되지 않았습니다. 따라서 위 회차별 금액만으로 시세 할인율이나 안전한 응찰 상한을 계산할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 봉명동 봉명고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 북측 인근 송절로가 청주시 주요 간선도로인 1순환로와 연결됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물로 외벽은 타일 및 페인팅 마감, 내부는 벽지·타일·강화마루 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 경매상 오피스텔로 표시돼 있으나 감정상 실제 이용은 도시형생활주택입니다. 주거용으로 이용 중인 상태를 전제로 용도와 임대차관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·주거용지·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 규제가 적용됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 683,800원/㎡로 제시돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 49세대 규모이고 비교 실거래가 4건에 그쳐 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 최신 확인 거래가 2023.12.에 머물러 있어 현시점 매도가격을 추정하는 데 불확실성이 큽니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 원문 재확인. 매각물건명세서의 을구 7번 전세권 인수 문구가 매수인에게 어떤 법적·금전적 부담을 발생시키는지 확인해야 합니다. 전세권 말소나 보증금 반환에 관한 합의가 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 장화영 배당·말소 관계 확인. 배당 시뮬레이션은 120,000,000원 전액 배당을 전제로 하지만, 명세서는 전세권 인수를 명시합니다. 배당요구, 실제 배당순위, 전세권 존속 및 말소 요건을 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 9명의 전입·점유 신고 중 현재 실제 점유자와 과거 퇴거자를 구분하고, 각 임차인의 계약 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자 7명 조사. 대항력 성립 여부, 계약 보증금, 확정일자, 임대차 종료 여부, 배당요구 여부 및 미배당 반환채무를 확인해야 합니다.
• 후순위 전입자 권리 확인. 하종민과 CALAPANO JOEL은 말소기준 이후 전입으로 조사되지만, 실제 점유 및 명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
• 임금채권 배당순위 확인. 전체 목록 1~11번에 관한 최우선변제 임금채권과 근로복지공단 대지급금이 제208호 배당에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 국 압류와 지방세 압류의 법정기일, 세목, 당해세 해당 여부 및 우선배당 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 재산정. 최저매각가에 인수할 보증금·전세금 및 기타 비용을 더해 실제 부담액을 계산한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
• 현재 거래가격 확인. 최신 확인 실거래가 2023.12.이므로 2026년 인근 동일 용도·면적의 매물 및 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 미납 관리비와 현재 점유자의 인도 협의 가능성, 명도비용 및 소요 절차를 사전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 1.5억이 취득가 1.5억이라는 보장은 없다”

이 물건의 가장 큰 함정은 말소되는 권리가 많다는 사실에 가려진, 말소되지 않는 전세권입니다. 2019년 장화영 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수권리로 지정돼 있고, 등기된 전세금은 120,000,000원입니다. 배당표에는 전액 배당이 가정돼 있지만, 이를 근거로 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 선순위 전입자가 여럿 존재하고 각 보증금이 확인되지 않아 실질취득금액의 상한도 확정할 수 없습니다.

가격 역시 유리하지 않습니다. 최신 확인 거래와 최근 시세 지표가 127,000,000원인데 최저가는 150,000,000원입니다. 시세 대비 118.1%라는 비교 결과에 -16.6%의 하락 추세까지 고려하면, 권리 위험을 보상할 충분한 가격 할인은 확인되지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 전세권 인수와 배당의 충돌을 해소하고, 선순위 임차인의 실제 보증금 및 점유관계를 확인해 실질취득금액을 산정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 이 물건에서 중요한 것은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 얼마만큼 떠안느냐입니다.