청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동의 더라움타운하우스 301동 1층 104호입니다. 경매상 용도는 오피스텔로 기재되어 있으나, 감정평가상 건물은 도시형생활주택으로 이용되는 공동주택입니다. 소유자는 주식회사상지건설이며, 채권자 선정당사자 이상규 등이 신청한 강제경매 사건입니다. 신청채권액은 90,084,055원입니다.

등기사항을 살펴보면 2015년 설정된 서청주새마을금고의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.11. 동청주세무서장의 국세 압류입니다. 그 이후 가압류와 압류가 다수 이어졌고, 2026.06.22.에는 현재 사건의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

문제는 말소기준보다 먼저 시작된 주거 점유관계입니다. 여러 사람의 전입일이 2019년부터 2024년까지 분포하며, 김영채의 임차권등기에는 2020년 주민등록 및 점유개시 사실이 명시되어 있습니다. 전입일만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없지만, 매수인에게 승계될 가능성을 배제하기도 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

김영채는 별도로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기일은 2025.11.07.이지만 등기 내용에는 임대차계약일 2020.04.06., 주민등록일 및 점유개시일 2020.06.12., 확정일자 2020.04.20.이 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

등기된 임차보증금은 100,000,000원입니다. 해당 임차권의 실제 배당액, 대항력 유지 여부, 잔여 보증금의 승계 여부에 따라 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당표의 인수액 0원은 이러한 임차인 위험까지 확정적으로 해소했다는 의미가 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 10명의 권리관계 확인 필요

확인된 임차인·전입자 명의는 10명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이들이 모두 서로 독립된 임대차계약의 당사자인지, 각자의 점유가 실제로 유지되는지, 동일 호실에 관한 중복·과거 점유 기록인지는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 전입일뿐 아니라 주택 인도·점유, 권리 유지 및 선순위 관계를 종합해 확인해야 합니다. 임차권등기 김영채의 배당요구 기재일은 신고 정보상 날짜이며, 실제 배당참가 요건과 순위는 원본 기록으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 94.6%라는 숫자의 함정

더라움타운하우스300동301동의 거래 비교 자료는 2024년 1월 거래 1건입니다. 거래면적은 45.66㎡, 거래층은 2층, 거래금액은 129,000,000원입니다.

최저매각가 122,000,000원은 비교 거래가 129,000,000원의 94.6%입니다. 금액상 차이는 7,000,000원이지만, 이 수치를 현재 시세 대비 확실한 할인으로 해석하기는 어렵습니다.

• 거래 시점. 확인된 실거래는 2024.01로, 현재 경매 시점의 가격 수준을 직접 보여주지 못합니다.
• 표본 수. 거래가 1건이므로 시장 전체의 평균가격이나 가격 추세를 판단하기 어렵습니다.
• 면적·층 차이. 비교 거래는 45.66㎡·2층이고 경매물건 비교 면적은 47.19㎡·1층입니다.
• 권리 위험. 실제 임차보증금 인수액이 발생하면 실질취득비용이 최저가보다 커지므로 표면상의 가격 차이가 사라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

아래는 제공된 채권액과 배당 시뮬레이션에 따른 예상치입니다. 실제 배당표를 확정한 결과가 아닙니다. 국세·지방세와 임금채권, 대지급금 및 임차인의 우선변제권이 반영되면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다

유찰될수록 최저매각가는 내려가지만 채권자들의 예상 미배당액은 오히려 늘어납니다. 특히 김영채의 보증금 100,000,000원보다 낮은 최저매각가가 형성되더라도, 이를 매수인의 확정적인 할인 이익으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 봉명고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 북측 인근 송절로가 1순환로와 연계되며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며, 남측으로 폭 약 10~12m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·주거용지에 해당하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 683,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 더라움타운하우스300동301동은 49세대 규모이며, 확인된 실거래가 1건으로 거래 유동성과 현재 가격 수준을 판단하기에는 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.07.11. 국세 압류를 기준으로 한 권리관계와 실제 조세채권의 법정기일 및 우선순위를 등기·배당 관련 원본으로 확인하세요.
• 김영채 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 2020.06.12. 주민등록·점유개시, 2020.04.20. 확정일자를 기준으로 대항력 및 우선변제권의 유지 여부를 검토하세요.
• 나머지 전입자. 보증금 미상의 전입자에 대해 실제 점유, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부 및 중복관계를 확인하세요.
• 배당순위. 국세·지방세와 임금채권·대지급금의 실제 배당 우선순위를 확인하여 임차인에게 배당될 금액을 재계산하세요.
• 매수인 인수액. 예상배당표의 인수액 0원을 확정적인 면책으로 보지 말고, 미배당 보증금이 승계되는지를 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 2024.01 실거래 129,000,000원만으로 현재 시세를 단정하지 말고, 실질취득액을 확정한 뒤 가격 경쟁력을 평가하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 권리관계가 확인되기 전에는 인도명령이나 명도 절차가 단순하다고 가정하지 마세요.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 기록과 임대차계약을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 확인해야 할 것은 인수금”

청주지방법원 2026타경50694는 표면상 최저매각가가 122,000,000원으로, 확인된 실거래 129,000,000원보다 낮습니다. 하지만 해당 실거래는 2024년의 단일 사례이고, 가격보다 훨씬 중요한 권리관계가 남아 있습니다.

2024.07.11. 말소기준 이전 전입자 다수, 김영채의 100,000,000원 주택임차보증금, 국세·지방세 압류, 임금채권과 대지급금 우선배당 가능성이 동시에 존재합니다. 현재 예상배당표에서도 채권자 미배당액이 620,501,155원으로 계산됩니다.

물론 일반적인 후순위 채권 미배당액 전부가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 문제는 대항력 있는 임차인에게 실제로 배당되지 않은 보증금이 얼마이고, 그 금액을 매수인이 부담하는지가 확인되지 않았다는 사실입니다. 특히 김영채 외에도 보증금 미상인 전입자가 다수 존재하므로 하나의 임차권만 검토해서는 위험을 해소할 수 없습니다.

이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라, 낙찰 후 실제로 떠안게 되는 권리와 비용을 정확히 확인하는 데 있습니다.