청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동 2308 소재 더라움타운하우스 300동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 조사되었습니다. 따라서 일반적인 오피스텔이나 아파트와 동일한 조건으로 판단하기보다 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 주식회사상지건설입니다. 2023년 12월 15일 설정된 주식회사아이월드의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 170,000,000원입니다. 이후 국세·지방세·건강보험 관련 압류와 여러 가압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그 사실만으로 선순위 점유자의 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308 제300동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 송절로124번길 36 |
| 물건 용도 | 오피스텔(사건상 분류) · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 및 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 감정평가상 1층은 방2·거실·주방·화장실1 등 공동주택으로 이용 |
| 거래 비교 면적 | 58.08㎡ 기준 유사면적 거래 비교 |
| 소유자 | 주식회사상지건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 이상규(선정당사자) 등 / 90,084,055원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.15. 주식회사아이월드 근저당권 · 채권최고액 170,000,000원 |
| 점유·임차 관련 명의 | 9명 · 선순위 전입 7명 · 후순위 전입 2명 |
| 매수인 인수액 | 미확정 — 보증금 및 선순위 대항력 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
등기부상 과거 서청주새마을금고 근저당권과 심동건설 주식회사 가압류는 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2023.12.15. 주식회사아이월드 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 압류·가압류 및 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 2023년 12월 15일보다 전입일이 빠른 점유 관련 명의자가 7명 있습니다. 주택 인도, 실제 임대차관계, 보증금 및 대항요건 유지 여부가 확인되지 않았기 때문에 이들에 대한 대항력은 가능·미상으로 평가해야 합니다. 말소기준권리보다 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 성립을 최종 확정하는 것도, 예상배당표상 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 인수위험이 없다고 보는 것도 적절하지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 큰 미확정 위험
현황조사 및 문건접수 등에서 확인되는 점유·임차 관련 명의는 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 포함되어 있지 않습니다. 다만 각 사람의 실제 임차인 지위와 독립적인 임대차계약 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정기 | 2019.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 장화영 | 2019.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.08.31 | 해당 없음 |
| 민만기 | 2021.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.06.25 | 해당 없음 |
| 김수연 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.09.18 | 해당 없음 |
| 유경원 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.08.18 | 해당 없음 |
| 오세진 | 2023.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 권민지 | 2023.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.07.21 | 해당 없음 |
| 하종민 | 2024.04.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2026.08.10 | 해당 없음 |
| CALAPANO JOEL | 2025.08.05 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
대항력 '가능·미상'은 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 의미이며, 대항력의 법적 성립을 확정한 표시가 아닙니다. 후순위 전입자는 해당 전입일 기준으로는 말소기준권리에 대항하기 어렵지만 별도의 권리관계 확인이 필요합니다. 우선변제권은 확정일자 등이 확인되지 않아 모두 미상으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다
가격 비교 대상은 더라움타운하우스300동301동입니다. 비교 대상 단지는 49세대, 준공일은 2015년 12월 16일이며, 비교 기준 면적은 58.08㎡입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 총 4건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 61.35㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 2022.07 | 61.60㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2021.10 | 61.35㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2021.08 | 56.35㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 146,000,000원 |
| 최근구간 평균 | — | 1건 | 127,000,000원 |
전체 평균은 146,000,000원으로 최저가 150,000,000원은 전체 평균의 102.7%입니다. 그런데 더 중요한 최근구간 거래는 2023년 12월 127,000,000원이고, 최저가는 이 금액의 118.1%입니다. 확인된 거래 추세도 -16.6%로 하락 방향입니다. 따라서 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.2회입니다. 이는 과거 경매 표본의 참고 지표일 뿐이며, 본건의 낙찰 가능성이나 미래 유찰 여부를 보장하지 않습니다. 설령 유찰되어 가격이 낮아져도 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 낮아진 최저가를 그대로 실제 취득원가로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
아래 배당은 집행비용과 등기상 채권을 중심으로 한 단순 추정입니다. 임차인 보증금·최우선변제 임금채권·대지급금·당해세가 반영되지 않은 결과이므로 실제 배당금과 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이월드 | 170,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 프로 | 7,260,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스씨엘 | 445,809,100원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정상훈 | 10,250,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권 · 이상규(선정당사자) | 90,084,055원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 723,403,155원 | 147,100,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 576,303,155원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 미배당 합계는 근저당·가압류·신청채권의 단순 계산상 부족액입니다. 이 금액 전체가 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다. 반대로 계산표상 매수인 인수 0원도 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 안전한 결론이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 저가 취득은 아니다
감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 회차별 단순 추정입니다. 아래 예상배당은 미확정 임차보증금의 실제 인수효과를 반영하지 않습니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 실제 인수위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 576,303,155원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 605,883,155원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 629,531,155원 | 미확정 |
회차가 진행되면 명목 최저가는 150,000,000원에서 120,000,000원, 다시 96,000,000원으로 하락합니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 커져 실제 취득원가는 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 청주시 흥덕구 봉명동 봉명고등학교 북동측 인근입니다. 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 북측 인근 송절로가 청주시 주요 간선도로인 1순환로와 연계되며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 금속지붕, 지상 4층이며 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 사건상 오피스텔이지만 감정평가에서는 도시형생활주택으로 조사됐습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 준공업지역, 지구단위계획구역, 주거용지에 해당하며 남측으로 폭 약 10~12m의 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 683,800원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로 개별 호실의 시장가격을 뜻하지 않습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 49세대 규모이고 확인된 유사면적 거래가 4건에 불과합니다. 거래 표본이 적고 최신 확인 거래가 2023년 12월이어서 현재 시세 및 재매각 가능성에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 오정기·장화영·민만기·김수연·유경원·오세진·권민지의 실제 임차인 지위, 최초 점유일, 전입 유지 여부 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 임대차계약서·확정일자·보증금·배당요구 내용·배당 가능액을 확인하고, 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 호실별 점유 정리. 여러 명이 '전체'를 점유하는 것으로 기재된 부분은 실제 임대차 대상 호실과 관계를 대조해야 합니다. 다른 호실의 점유관계가 혼재했는지도 확인 대상입니다.
- 임금채권·대지급금. 전체 목록에 관한 최우선변제 임금채권 약 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원의 본건 관련 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 국세·지방세 및 기타 압류의 채권액, 당해세 여부, 배당순위와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 확인 실거래가 127,000,000원은 2023년 12월 거래입니다. 현재 매매 시세를 별도로 확인하고 인수금까지 포함한 실질취득원가를 비교해야 합니다.
- 용도 검토. 사건상 오피스텔과 감정평가상 도시형생활주택의 표시 차이를 건축물대장 및 관련 공부로 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 점유 관련 명의가 다수 확인되므로 낙찰 후 실제 인도 대상, 명도절차, 인도에 필요한 비용과 기간을 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 등 미납 내역과 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮아지는 최저가보다, 확인되지 않은 인수금이 더 중요하다”
청주 봉명동 더라움 300동 106호는 단순히 신건 가격이 조금 높은 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유 관련 명의자가 다수 존재하고, 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않아 매수인이 부담할 실질취득원가의 상한을 알 수 없는 상태입니다.
신건 최저가 150,000,000원은 최근 확인된 실거래가 127,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 과거 거래 표본에서도 하락 추세가 나타났고, 최신 거래 시점 역시 오래되었습니다. 따라서 현재 가격에서 시세상 이익을 기대할 근거가 부족합니다.
더욱이 임금채권과 대지급금의 배당 우선순위가 임차인의 실제 회수액에 영향을 줄 수 있어, 단순한 근저당 중심 배당표만으로 낙찰자의 부담을 판단해서는 안 됩니다. 최저가 150,000,000원이나 유찰 후 120,000,000원·96,000,000원 모두 실제 취득원가로 확정할 수 없습니다.
결론은 '가격 메리트 없음·선순위 임차인 인수위험 미확정·입찰 보류'입니다. 등기상 말소관계보다 중요한 선결 조건은 실제 임차보증금과 배당관계의 확인입니다. 그 결과를 토대로 실질취득원가를 산정하고, 최신 시세와 비교한 이후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
