청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동에 있는 더라움타운하우스 301동 407호입니다. 물건 분류는 오피스텔이지만 감정평가의 이용상태는 도시형생활주택으로 기술되어 있어 실제 건축물대장상 용도를 확인할 필요가 있습니다. 소유자는 주식회사상지건설이며, 2023년 12월 15일 설정된 주식회사아이월드 근저당권 170,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 국민건강보험공단·국가·지방자치단체의 압류와 다수의 가압류가 이어졌습니다. 신청채권자는 선정당사자 이상규 등으로, 청구금액은 90,084,055원입니다. 주목할 점은 매각대금의 대부분이 선순위 담보권에 배정되는 단순 배당추정에도 불구하고, 그보다 중요한 임차인과 임금채권의 배당순위 문제가 아직 해결되지 않았다는 사실입니다.
특히 2019년부터 2023년까지 전입한 사람들이 여러 명 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상황에서 전입일 하나만으로 모두 대항력이 확정된다고 볼 수는 없습니다. 반대로 대항력 있는 임차인이 없다고 판단할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 바로 이 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308, 제301동 제4층 제407호 도로명주소: 충청북도 청주시 흥덕구 송절로124번길 36 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정상 도시형생활주택 |
| 단지 / 규모 | 더라움타운하우스300동301동 · 49세대 · 사용승인 기준 2015.12.16 |
| 면적 참고 | 실거래 비교대상 면적 64.95㎡ · 해당 호실의 정확한 전유면적은 공부 확인 필요 |
| 소유자 / 채무자 | 주식회사상지건설 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.12.15 · 을구 7번 · 주식회사아이월드 근저당권 · 채권최고액 170,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 선정당사자 이상규 등 / 90,084,055원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인은 별개다
말소기준권리는 2023.12.15 설정된 아이월드 근저당권입니다. 그 이후 등기된 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이와 별도로 과거 서청주새마을금고 근저당과 모정우 명의 주택임차권등기는 이미 말소되어 현재 존속하는 선순위 등기권리로 취급하지 않습니다.
다만 현재 전입·점유 관계에서 발견되는 말소기준 이전 전입자 7명은 별도 검토 대상입니다. 전입일이 빠르다는 사실은 선순위 대항력 가능성을 보여주지만, 실제 임대차관계와 점유, 보증금, 확정일자를 모두 확인하기 전까지 매수인 인수 여부와 금액은 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심
현재 확인되는 임차인·점유 관련 명단에는 실제 임차인으로 신고된 사람 9명이 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 이 중 7명은 말소기준권리 이전 전입, 나머지 2명은 이후 전입입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 6명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정기 | 2019.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 장화영 | 2019.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2026.08.31 |
| 민만기 | 2021.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2026.06.25 |
| 김수연 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2026.09.18 |
| 유경원 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2026.08.18 |
| 오세진 | 2023.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 권민지 | 2023.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2026.07.21 |
| 하종민 | 2024.04.12 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 | 2026.08.10 |
| CALAPANO JOEL | 2025.08.05 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
대항력 '가능·미상'은 말소기준권리 이전 전입에 따른 위험 표시이며 대항력 확정 판정이 아닙니다. 우선변제 여부도 확정일자·임대차관계·배당요구의 적법성 확인이 필요합니다. 기준 후 전입자는 해당 근저당권에 우선하는 대항력을 갖기 어려운 것으로 분류했습니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘고 배당으로 회수되지 못하는 구조라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 총액을 산정할 수 없습니다.
특히 권민지는 매각물건명세서에도 등장하는 선순위 전입자입니다. 다른 선순위 전입자들도 현황조사 또는 문건접수에서 확인됩니다. 명세서의 최종 임대차관계, 각 임차인의 보증금, 실제 점유 및 확정일자를 대조하지 않는 입찰은 위험합니다.
한편 모정우 명의의 과거 주택임차권등기는 보증금 140,000,000원으로 2019.05.16 등기되었으나 2019.05.30 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 임차인 9명의 보증금에 더하거나 현존하는 인수채무로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세 속에서 최저가도 높다
비교대상은 더라움타운하우스300동301동의 면적 유사 거래입니다. 확인된 거래는 2021~2023년 총 12건이며, 가장 마지막 거래는 2023년 12월입니다. 따라서 아래 시세는 2026년 현재의 최신 시세가 아니라 과거 거래를 기반으로 한 참고가격입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 (최신) | 61.35㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 2023.11 | 66.27㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 66.27㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2023.03 | 69.57㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.07 | 66.27㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.07 | 61.6㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2022.01 | 66.27㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 66.27㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2022.01 | 66.27㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 61.35㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2021.10 | 66.27㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 69.57㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 자료 내 최근 12개월 구간 평균 | — | 4건 | 163,750,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 170,583,333원 |
전체 12건 평균은 170,583,333원입니다. 그러나 2021년의 210,000,000원 및 195,000,000원 같은 고가 거래가 포함되어 있어 이를 현재 가격 판단의 중심으로 삼는 것은 부적절합니다.
더 중요한 지표는 거래자료 내 최근 12개월 구간의 4건 평균 163,750,000원입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 이 평균의 107.5%이고, 최신 확인 거래 127,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 구간과 그 이전 구간의 가격 추세는 -5.9%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정 · 단순 배당추정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 기본 배당추정입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산되었으며, 임차인 우선변제·임금채권·대지급금·당해세의 정확한 배당순위를 적용하기 전의 금액입니다. 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이월드 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스씨엘 | 445,809,100원 | 2,736,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 208,463,110원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정상훈 | 10,250,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 리스토하드웨어 | 203,200,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권 · 선정당사자 이상규 등 | 90,084,055원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 총액 | 1,127,806,265원 | 955,070,265원 미배당 |
단순 배당추정상 총 채권액 1,127,806,265원, 채권자 배당액 172,736,000원, 미배당 955,070,265원입니다. 미배당 채권액 전부가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수보증금은 별도 판단이 필요합니다.
이 금액은 사건 전체와 관련된 수치로, 301동 407호 한 호실에 전액 귀속된다고 단정할 수 없습니다. 그러나 임차인 배당액을 줄이고, 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금 문제를 심화시킬 수 있는 중대한 변수입니다. 실제 배당순위와 호실별 부담 범위 확인이 필수입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수 위험은 그대로
| 회차 | 매각기준가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 176,000,000원 | 955,070,265원 | 보증금 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 140,800,000원 | 989,777,465원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 112,640,000원 | 1,017,543,225원 | 보증금 미상 |
매각기준가가 낮아질수록 일반 채권자의 미배당액은 커집니다. 그렇다고 일반 채권자의 모든 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 문제는 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금입니다. 그 금액은 일반 채권자의 미배당액과 구분해 따져야 합니다.
이 사건은 선순위 전입자들의 보증금을 확인하지 못한 상태이므로 1회 또는 2회 유찰됐다는 이유만으로 실질취득가격이 저렴해졌다고 평가할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 인수금이 늘어 실제 총취득비용이 유지되는 상황도 가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉명고등학교 북동측 인근이며, 주변에 도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 단지 주변의 생활편의시설 접근은 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 북측 인근 송절로가 청주 주요 간선도로인 1순환로와 연계됩니다. 인근 도로변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 금속지붕, 지상 4층 규모이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰진 것으로 설명됩니다.
- 용도지역. 준공업지역, 지구단위계획구역(청주 봉명신봉지구), 주거용지로 분류되며 일부 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접 토지와 대체로 평탄한 가로장방형의 공동주택 부지입니다. 공시지가는 683,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없으며, 건축물대장의 개별 호실 용도와 실제 내부 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 49세대 규모의 소규모 집합건물이고, 확인된 매매사례는 2023.12 이후 이어지지 않습니다. 거래 표본이 적고 최근 구간의 가격 추세도 -5.9%로 하락해 신속한 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 7명의 실제 권리 확인. 오정기·장화영·민만기·김수연·유경원·오세진·권민지의 임대차계약, 전입·점유 지속 여부, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 중복 임차인 관계 정리. 여러 사람이 같은 호실 전체에 대해 신고된 이유를 확인하고, 현재의 실제 점유자와 임대차계약별 권리자를 구분해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 6명의 적법성, 나머지 3명의 배당요구 여부, 배당으로 반환받을 수 있는 보증금의 범위를 검토해야 합니다.
- 임금채권·대지급금 우선순위. 사건 전체에 관한 최우선변제 임금채권 18,546,382원 및 대지급금 291,626,610원의 실제 배당순위와 호실별 영향을 확인해야 합니다.
- 조세·공적채권 확인. 국민건강보험공단, 동청주세무서, 청주시, 진천군 관련 압류의 실제 채권액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 아이월드 근저당에는 봉명동 2308 제300동 제1층 제106호가 공동담보로 표시됩니다. 공동담보 관계와 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도·면적 검증. 오피스텔 표시와 도시형생활주택 감정 이용상태의 차이를 건축물대장과 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 최신성. 마지막 확인 거래가 2023.12이므로 2026년 현재의 거래가능가격을 별도로 확인하고, 과거 전체 평균만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 거주자, 점유권원, 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최종 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·배당요구 문건 및 변동사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지 않을 수 있는 물건”
이 사건은 단순히 채권자가 많다는 이유만으로 위험한 것이 아닙니다. 근저당과 후순위 압류·가압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 진짜 위험은 말소기준 이전에 전입한 임차인들의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았다는 점입니다.
여기에 거래가격 조건도 좋지 않습니다. 최저매각가 176,000,000원은 과거 최근 거래 구간 평균 163,750,000원의 107.5%이며, 최신 확인 거래 127,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -5.9% 하락했고, 2026년의 최신 실거래 확인도 필요합니다.
낙찰자가 실제 부담해야 할 금액은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부담을 더해야 하며, 보증금 규모에 따라 유찰로 낮아진 가격이 사실상 무의미할 수도 있습니다. 임금채권과 대지급금의 우선배당 가능성 역시 임차인 배당과 인수 위험을 판단하는 핵심 변수입니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차인들의 권리와 보증금, 사건 전체 우선배당채권의 영향을 확인하고 실질취득총액을 계산하기 전에는 합리적인 응찰가를 결정할 수 없습니다. 권리관계는 미확정, 가격 메리트도 미입증. 현재 단계에서는 보수적 접근이 타당합니다.
