청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동 소재 더라움 300동 102호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사상지건설이며, 2015년 소유권보존등기 이후 근저당과 임차권, 가압류·압류 및 여러 차례의 경매개시결정이 이어졌습니다.

현재 말소기준권리는 2024.07.11. 국가의 압류입니다. 이 권리보다 앞선 전입신고가 여럿 존재하고, 하종민의 임차권등기도 확인됩니다. 특히 선순위 임금채권 약 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원이 확정일자 임차인보다 먼저 배당받는다는 내용이 매각물건명세서에 있습니다. 따라서 단순히 최저가와 임차보증금만 비교해서는 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 국세 압류

2015년 설정된 서청주새마을금고 근저당권 2건은 이미 해지·말소되었습니다. 2019년 박순영의 주택임차권등기도 2019.05.28. 말소되어 현재 존속하는 하종민의 임차권과는 구별해야 합니다.

현재의 말소기준은 2024.07.11. 동청주세무서장의 압류입니다. 이후 대영개발, 주식회사 프로, 주식회사 에스씨엘, 정상훈의 가압류와 청주시·진천군·국민건강보험공단 관련 압류 및 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입과 보증금 미상 위험

임차·전입 관련 조사 명의는 9명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 중 8명은 말소기준권리 이전에 전입신고한 것으로 나타납니다. 다만 하종민 이외의 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 또한 여러 호수가 함께 경매되는 사건이므로 각 명의자의 실제 점유 목적물이 이 102호인지 반드시 구분해야 합니다.

하종민: 임대차계약 2024.03.06 · 확정일자 2024.03.07 · 점유 및 전입 2024.04.12 · 임차권등기 2026.09.02. 나머지 전입자 중 보증금 미상자는 확정적인 임차인 인수금액을 계산할 수 없습니다. 배당요구 여부 역시 적법한 우선변제 요건 전체가 충족되었다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래 기준으로 비싸다

더라움타운하우스300동301동의 확인된 거래는 4건이며, 전체 평균은 146,000,000원입니다. 그러나 가격을 판단할 때 전체 평균보다 중요한 것은 상대적으로 최근의 거래입니다. 마지막 개별 거래는 2023.12. 127,000,000원이며, 최근 구간 집계 평균 역시 127,000,000원으로 나타납니다.

최저매각가 150,000,000원은 전체 평균의 102.7%이고, 최근 구간 평균 및 마지막 거래가격 대비로는 118.1%입니다. 전체 평균에는 2022년의 174,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재의 가격 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.

특히 가격 추세는 -16.6%입니다. 최근 구간 가격이 과거 거래 수준보다 낮아진 것으로 나타나므로 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다. 다만 제시된 마지막 개별 거래가 2023.12.이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시장가격을 확정할 수는 없습니다. 최근 거래가 추가로 확인되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

아래는 제공된 추정 배당순서를 그대로 표시한 것입니다. 이 계산에서는 하종민의 보증금 110,000,000원을 전액 배당하고 대영개발에 37,100,000원을 배당하는 것으로 나타납니다. 그러나 선순위 임금채권과 대지급금, 조세채권의 실제 배당이 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

위 표는 집행비용 2,900,000원과 하종민 보증금 110,000,000원 전액 배당을 전제로 한 계산입니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제임금채권·대지급금 등의 우선순위와 이 사건 다른 부동산의 배당관계를 반영해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 안전을 뜻하지 않는다

유찰되면 최저매각가는 낮아지지만, 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 증가할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다.

* 인수 추정액은 제시된 회차별 계산값입니다. 선순위 임금채권·대지급금·조세채권과 보증금 미상 점유자의 권리를 충분히 확정한 금액이 아니므로 실제 인수액의 상한이나 확정액으로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 봉명동 봉명고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 도시형생활주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 북측 인근 송절로를 통해 청주시 주요 간선도로인 1순환로와 연계됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 이용이 가능합니다.
• 건물. 2015.12.16. 사용승인된 것으로 나타나는 49세대 규모의 건물입니다. 철근콘크리트구조, 지상 4층이며 도시가스 난방, 위생·급배수 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 주거용지로 지정되어 있습니다. 대지는 대체로 평탄한 가로장방형이고 남측으로 폭 약 10~12m의 도로에 접합니다.
• 규제. 청주 봉명신봉지구 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 가격·환금성. 확인된 실거래는 4건으로 많지 않고, 마지막 거래는 2023.12.입니다. 가격 하락 추세 -16.6%가 나타나며 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.2회입니다. 거래 표본과 실제 낙찰 사례가 충분하지 않으므로 향후 매도 가능성과 적정가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 하종민의 임차권 원본 확인. 보증금 110,000,000원, 전입 2024.04.12., 확정일자 2024.03.07., 임차권등기 2026.09.02. 및 배당요구 관련 서류를 대조하세요. 실제 배당 부족분의 승계 가능성이 핵심입니다.
• 선순위 임금채권 배당 확인. 약 18,546,382원의 최우선변제 임금채권과 291,626,610원의 대지급금이 전체 11개 부동산에 어떻게 배분되는지 확인해야 합니다. 실제 배당순서와 배당액을 확인하기 전에는 인수 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 전입자별 실제 점유 호수 확인. 여러 명의 전입·임차 관련 명의가 존재합니다. 각 명의자의 점유 목적물, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
• 세금 및 공과금 압류 확인. 국가·청주시·진천군·국민건강보험공단 관련 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위에 따라 임차인 배당금이 변동될 수 있습니다.
• 현재 가격의 적정성 검토. 신건 최저가 150,000,000원은 전체 평균 146,000,000원보다 높고, 최근 구간 평균 127,000,000원의 118.1%입니다. 가격 하락 추세 -16.6%를 감안해 최근 실거래와 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득비용 검토. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 내려가지만 보증금 미배당분을 인수하면 낮은 최저가가 곧 저렴한 취득가격을 의미하지 않습니다.
• 소유 및 명도 관계 확인. 등기상 소유자는 주식회사상지건설입니다. 현황조사상 전입 명의자와 실제 점유자, 점유 목적물을 확인하고 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 사건상 오피스텔 분류와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 및 전유부분 등기에서 확인하세요. 주거 이용 및 매각·임대 가능성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 원본 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리·가격 모두 보수적 접근

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수금액”

이 사건은 단순히 가압류가 많아서 위험한 물건이 아닙니다. 일반적인 후순위 가압류는 경매 매각으로 소멸할 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 부족 시 매수인이 인수할 수 있다는 점이 본질적인 위험입니다.

하종민의 110,000,000원 임차보증금에 대해 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시하고 있고, 선순위 임금채권과 대지급금이 배당에서 우선합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자까지 존재합니다. 회차별 예상 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 실제 인수 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

가격 역시 불리합니다. 신건 최저가는 150,000,000원인데 마지막 확인 거래는 127,000,000원이며, 최근 구간 대비 118.1%입니다. 가격 하락 추세도 -16.6%입니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도, 인수 보증금이 늘어나면 실질취득비용은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 이 물건은 신건 가격 메리트가 없고, 실제 인수 위험이 아직 해소되지 않은 D등급 물건입니다. 임차인별 점유 호수와 보증금, 선순위 임금채권 배당관계 및 최종 인수금액이 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라, 배당 후 매수인이 실제로 부담할 총액입니다.