청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동 더라움 제300동 2층 202호입니다. 경매상 물건 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이처럼 용도 표기와 실제 이용상태가 달라 건축물대장 및 공부상 용도 확인이 필요합니다.

등기상 소유자는 주식회사상지건설입니다. 과거 서청주새마을금고의 근저당권은 2016년에 말소되었고, 현재 제시된 말소기준권리는 2024.07.11 동청주세무서장의 국세 압류입니다. 그 이후 다수의 가압류·압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

표면적으로는 후순위 등기권리가 매각으로 정리되는 구조처럼 보입니다. 그러나 등기말소와 매수인의 금전적 인수 부담은 서로 다릅니다. 특히 2025.06.04 등기된 한다혜의 주택임차권은 별도의 잔액 인수 조건이 명시되어 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낙찰가 자체보다 배당 후에도 남는 임차보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차권 인수가 문제

강제경매개시결정도 여러 차례 기재되었습니다. 2024타경61007, 2025타경51535, 2026타경50346 사건의 경매개시등기는 모두 말소된 것으로 표시되며, 현재 분석 대상인 2026타경50694의 경매개시결정은 2026.06.22 접수되었습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력 가능성이 핵심

임차인·전입관계인으로 기재된 사람은 총 10명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 8명은 말소기준권리보다 전입일이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 나머지 1명은 후순위 전입자로 분류되어 있고, 1명은 보증금 100,000,000원의 등기된 주택임차권자입니다.

여러 사람이 동일 호실의 전부 또는 일부에 관하여 기재되어 있어, 기재 인원 10명을 서로 독립된 임대차계약 10건으로 확정할 수는 없습니다. 실제 점유관계, 전입 이력, 임대차계약의 중복 여부와 보증금 채권의 귀속을 확인해야 합니다.

전입일이 말소기준권리보다 빠르더라도 실제 점유, 임대차계약, 보증금 등 대항요건이 확인되지 않은 사람은 대항력 확정이 아니라 '대항력 가능·미상'으로 표시했습니다. 우선변제권은 확정일자 및 법률상 요건 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 98.4%는 투자 안전마진이 아니다

가격 비교 대상으로 확인된 단지는 더라움타운하우스300동301동입니다. 총 49세대, 사용승인일은 2015.12.16로 기재되어 있습니다. 확인된 거래는 2024년 1월 단 1건으로, 전용 45.66㎡, 2층, 거래금액 129,000,000원입니다.

최저가 127,000,000원은 확인된 실거래 129,000,000원의 98.4%입니다. 다만 실거래는 2024년 1월의 단일 표본이고, 면적도 본건과 다릅니다. 이를 2026년 11월의 현재 시세로 단정하거나, 98.4%라는 비율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 문제는 실질취득원가입니다. 현재 127,000,000원은 낙찰대금일 뿐, 매수인이 최종적으로 부담할 총액이 아닐 수 있습니다. 임차권 보증금과 다른 전입관계인에 대한 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 실거래금액과의 유효한 가격 비교가 어렵습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 127,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 채권별 배당 추정액을 정리한 것입니다. 실제 법원 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 특히 국세·지방세, 임금채권, 임차보증금의 우선배당 관계가 완전히 반영되지 않아 실제 채권별 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.

미배당 합계는 배당 추정표에 포함된 채권자들의 부족액으로, 매수인이 이를 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 반대로 임차권의 미배당 보증금 인수는 별도의 법률관계로 판단해야 합니다. 조세채권·임금채권·임차보증금의 실제 배당순위에 따라 표의 배분은 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질원가 하락은 아니다

최저가만 보면 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 낮아집니다. 하지만 이 사건에는 미배당 임차보증금 잔액 인수 조건이 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어나면 실질취득원가의 하락폭은 줄어들거나 없어질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 봉명고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 북측 인근 송절로가 1순환로와 연계되며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 경매 용도 표기는 오피스텔이지만, 감정상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조, 지상 4층이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역(청주 봉명신봉지구), 주거용지 및 교육환경 관련 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 683,800원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표의 공부와의 차이는 해당 없음이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 용도 표기는 원본 공부에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 49세대 규모이며 비교 가능한 거래가 2024년 1월 1건만 확인됩니다. 현재 시점의 거래가격과 매도 소요기간을 충분히 판단할 만한 표본이 부족합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 한다혜 임차권 최우선 확인. 100,000,000원 보증금의 배당 가능액과 매수인 인수 잔액, 임차권등기의 존속·말소 조건을 매각물건명세서 및 원본 문서와 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자 8명 확인. 민만기·장화영·권민지·하종민·김수연·오정기·오세진·유경원의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 적법성을 확인해야 합니다.
• 복수 점유·계약 중복 확인. 동일 호실에 여러 사람이 기재된 이유와 실제 임차인 수, 중복 계약이나 과거 전입자의 잔존 여부를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 우선채권 확인. 국세 압류와 청주시 압류 등 조세채권의 법정기일, 당해세 해당 여부, 임차보증금과의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 임금채권 및 대지급금 확인. 전체 부동산 11개 목록에 관한 최우선변제임금채권 약 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원의 실제 배당범위·우선순위·본건 배분액을 확인해야 합니다.
• 용도 검증. 오피스텔 표기와 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 시세 재검증. 2024년 단일 실거래 대신 최근 동일 건물·유사 면적의 거래, 실제 매물과 현장 상태를 확인한 뒤 실질취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능성, 점유 이전 절차, 체납 관리비 중 승계 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 낙찰대금과 매수인 인수보증금, 취득 관련 비용 및 점유 정리 비용을 구분해 총 취득비용을 산정해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 1.27억, 취득비용은 아직 모른다”

청주 봉명동 더라움 202호는 신건 최저가가 127,000,000원입니다. 확인된 2024년 실거래 129,000,000원과 비교하면 표면적으로는 비슷한 가격대입니다.

하지만 그 숫자만으로 매력을 평가하기 어렵습니다. 등기된 100,000,000원 주택임차권에는 미배당 잔액 인수 조건이 있고, 말소기준 이전 전입자 8명의 임대차 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다. 배당에서는 우선임금채권과 조세채권이라는 별도 변수까지 고려해야 합니다.

이 사건의 핵심 질문은 “얼마에 낙찰받는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 더 부담해야 하는가”입니다. 해당 금액이 확인되지 않으면 낙찰가가 낮아져도 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리 확인 우선, 입찰은 보류. 이것이 현재 자료를 기준으로 한 결론입니다.