청주지방법원 2026타경50694. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308, 더라움타운하우스 제300동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태에는 공동주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있어 실제 건축물 용도 확인이 필요합니다. 소유자는 주식회사상지건설이며, 경매신청 청구금액은 90,084,055원입니다.
등기부만 보면 과거 서청주새마을금고 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재의 말소기준권리는 2024.03.08. 국의 압류입니다. 후순위 가압류와 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 여기서 분석을 끝낼 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들이 다수 존재하고, 보증금 잔액 인수가 명시된 임차권등기까지 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308 제300동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 송절로124번길 36 |
| 물건종류 | 오피스텔 표시 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 대상 2층 |
| 소유자 | 주식회사상지건설 (2015.12.21. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 선정당사자 이상규 외 관련 채권자 |
| 청구금액 | 90,084,055원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2024.03.08. 갑구 4번 국 압류 (동청주세무서장) |
| 주요 임차권 | 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 120,000,000원 |
| 감정평가 참고 | 더라움 · 도시형생활주택 · 49세대 단지 거래자료와 비교 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 문제는 남는다
초기 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준은 2024.03.08. 갑구 4번 국 압류이고, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 소멸과 임차보증금 반환의무 소멸은 동일하지 않습니다. 특히 매각물건명세서가 한국토지주택공사 임차권의 미변제 보증금 잔액 인수를 명시하고 있다는 점이 핵심입니다.
매각물건명세서에 따르면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 예상배당표의 '매수인 인수 0원'이라는 단순 계산값은 이 사건의 실질 인수 위험을 반영하지 못합니다.
이 보증금은 민만기 관련 보증금의 대위·승계분으로 표시되어 있으므로 민만기 보증금과 한국토지주택공사 보증금을 별도로 더해서는 안 됩니다. 다만 실제 배당액이 확정되지 않아 잔액 인수 규모도 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사자 9명, 승계기관 1곳
현황조사상 확인된 개별 점유 조사자는 9명입니다. 여기에 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계기관으로 별도 표시되어 있으나, 새로운 독립 임차인 1명으로 더하거나 보증금 120,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 전입일만 보면 7명이 말소기준권리 이전, 2명이 이후입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 지속 여부가 확인되지 않은 사람은 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 판정해야 합니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민만기 | 2021.04.02 | 미상 LH 승계 보증금과 중복 금지 |
가능·미상 | 미상 | 2026.06.25 LH 승계 관련 |
| 장화영 | 2019.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.08.31 |
| 권민지 | 2023.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.07.21 |
| 하종민 | 2024.04.12 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 2026.08.10 |
| 김수연 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.09.18 |
| 오정기 | 2019.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 오세진 | 2023.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| CALAPANO JOEL | 2025.08.05 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 유경원 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.08.18 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
2023.04.07 임차권등기 기재 |
120,000,000원 민만기 보증금 승계분 |
인수 위험 명시 | 확정일자 2023.03.23 | 민만기 대위·승계 2025.04.11 임차권등기 |
한국토지주택공사 보증금 120,000,000원은 민만기 관련 보증금으로 중복 집계하지 않지만, 그 밖의 점유자들에게 별도의 대항력 있는 임대차가 확인된다면 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
따라서 확인된 금액만으로 전체 인수액의 상한을 정할 수 없고, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1.5억은 최근 확인 거래보다 높다
가격 비교 대상은 더라움타운하우스300동301동입니다. 확인된 거래는 총 4건이고, 전체 평균은 146,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021년과 2022년 거래가 포함되어 있으므로, 현재 가격 경쟁력을 평가할 때 그대로 적용하기 어렵습니다.
가장 최근 확인되는 거래는 2023년 12월 127,000,000원이며, 별도로 집계된 최근 구간 평균 역시 1건 기준 127,000,000원입니다. 가격 추세 지표는 -16.6%로 하락 방향을 가리킵니다. 다만 2026년 현재와는 거래 시점 차이가 크기 때문에 이 금액을 현시점 확정 시세로 해석해서도 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 61.35㎡ | 1층 | 127,000,000원 |
| 2022.07 | 61.6㎡ | 3층 | 174,000,000원 |
| 2021.10 | 61.35㎡ | 1층 | 149,000,000원 |
| 2021.08 | 56.35㎡ | 2층 | 134,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 146,000,000원 |
거래 추세가 -16.6%로 나타나는 만큼, 과거 고가 거래를 이용해 현재 최저가가 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 실질취득비용에는 미배당 임차보증금이 추가될 수 있습니다.
주택임차권에 기재된 보증금 120,000,000원이 전혀 배당되지 않고 전액 인수된다고 가정한다면, 최저가 150,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득비용은 270,000,000원이 됩니다. 이는 확정 인수액이 아닌 조건부 예시이며, 다른 점유자의 추가 인수 위험과 취득 관련 부대비용은 별개입니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수할 보증금 잔액이 그만큼 커지는 구조라면 총 실질취득비용의 가격 메리트는 생기지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
아래는 현재 회차의 산술적 배당 추정입니다. 임차권의 실제 배당 순위와 세금·임금채권 우선배당을 반영해 확정한 배당표가 아닙니다. 특히 이 표에서 임차보증금에 배당액을 배정하지 않았다고 해서 매수인의 인수액이 0원이 된다는 뜻은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 가압류 · 대영개발 | 193,850,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 프로 | 7,260,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스씨엘 | 445,809,100원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정상훈 | 10,250,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 선정당사자 이상규 | 90,084,055원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 747,253,155원 | 147,100,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
추정 채권 미배당액 600,153,155원. 집행비용 2,900,000원 및 채권자 배당 147,100,000원으로 매각대금이 소진되는 단순 계산입니다. 국세·지방세, 임차권 배당, 최우선변제 임금채권, 근로복지공단 대지급금 등 실제 우선순위는 별도 확인해야 합니다. 채권자의 미배당액 전부가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
이는 전체 관련 부동산에 관한 금액이므로 이 호실에 전액 배정된다고 단정할 수는 없지만, 임차권자의 배당액을 줄여 매수인이 인수할 미변제 보증금 잔액을 증가시킬 수 있는 중요한 변수입니다.
국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류도 있어 당해세와 우선배당 대상 공과금의 실제 금액·순위를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하가 곧 실질취득비용 인하는 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 600,153,155원 |
| 1회 유찰(80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 629,733,155원 |
| 2회 유찰(64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 653,381,155원 |
유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 그 자체로 매수인이 부담하는 총비용이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수보증금이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
이 사건은 보증금 120,000,000원에 관한 인수 위험이 명시되어 있고, 다른 점유자의 보증금까지 확인되지 않았으므로 유찰 횟수만으로 저가 낙찰 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 봉명고등학교 북동측 인근입니다. 주변에 도시형생활주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북측 인근 송절로가 1순환로와 연계되며, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다. 차량과 대중교통을 이용한 주변 지역 접근이 가능한 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며, 감정평가상 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비가 있습니다. 건물 사용승인 관련 비교자료의 준공일은 2015.12.16.입니다.
- 토지·규제. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 주거용지 관련 제한과 교육환경 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 683,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 사건상 오피스텔 표시와 감정상 도시형생활주택 이용상태의 차이는 실제 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 대상 단지는 49세대이며, 확인 거래는 4건입니다. 최근 확인되는 거래가 2023.12에 머물러 있어 현재 매수 수요와 적정 처분가격을 판단하기에는 표본이 부족합니다. 가격 추세도 -16.6%로 나타나 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 인수액 확정. 임차보증금 120,000,000원의 실제 배당예상액과 매수인 인수 잔액을 확인해야 합니다. 민만기 보증금과 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 점유자 9명 전수 확인. 전입일, 점유 호실, 실제 점유 개시, 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 점유 지속 여부를 대조해야 합니다. 기준권리 이전 전입 7명은 대항력 가능성을 개별 검토해야 합니다.
- 배당요구와 우선순위. 보증금 미상 점유자의 우선변제 성립 여부, 한국토지주택공사 임차권과 실제 임차인 사이의 승계관계, 미배당 잔액의 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 임금채권·대지급금. 전체 11개 관련 부동산에 기재된 최우선변제 임금채권 18,546,382원 및 대지급금 291,626,610원의 실제 배당 우선순위와 이 호실에 적용되는 금액을 확인해야 합니다.
- 체납세금·공과금. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 관련해 실제 교부청구액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금 인수액과 취득 부대비용을 포함해 전체 비용을 산정해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 가격 상한을 신뢰성 있게 정하기 어렵습니다.
- 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2023.12이므로 현재 매매 호가와 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다. 과거 4건 평균 146,000,000원을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 용도·면적 확인. 제300동 제201호의 전용면적, 건축물대장상 용도, 개별 감정평가 내역 및 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유관계가 정리되지 않으면 인도 절차가 복잡해질 수 있습니다. 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부도 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 배당요구 종기와 배당 관계를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.5억에 낙찰받아도 1.5억짜리가 아닐 수 있다”
이 물건의 가장 큰 위험은 가압류가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 후순위 채권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있다는 점이 본질적인 문제입니다.
한국토지주택공사 명의의 120,000,000원 임차권등기에 대해 매각물건명세서가 미변제 잔액 인수를 명시하고 있고, 다른 점유 조사자들의 보증금도 상당 부분 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없으며, 한국토지주택공사 승계 보증금 외의 추가 위험도 배제할 수 없습니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 최저가 150,000,000원은 최신 확인 거래 127,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -16.6% 하락으로 나타납니다. 더욱이 확인된 최신 거래가 2023년 12월이라는 점 때문에 현재 시장가격의 불확실성도 큽니다.
종합 판단은 D등급입니다. 권리 인수 위험이 구체적으로 확인되고, 추가 미상임차인 문제와 배당 우선순위 변수가 겹쳐 있으며, 실질취득비용 대비 가격 안전마진도 확인되지 않습니다. 현 단계에서는 입찰 보류가 합리적이며, 임차권 인수액과 점유관계가 명확히 정리되기 전에는 낙찰가 인하만을 이유로 접근해서는 안 됩니다.
