광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 지층 비01호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 창고시설(기타창고시설)입니다. 말소기준은 2016.04.08. 설정된 신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 이후 신한은행·아성다이소·중소기업은행 등의 근저당권과 2024.06.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 담보권이 아니라 임차관계입니다. 조사 내역에는 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 삼성디지털프라자남악 명칭의 임차기록 2건이 각각 보증금 500,000,000원, 예스골프존이 보증금 100,000,000원으로 기재돼 있습니다. 모두 우선변제권은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션은 세 건의 보증금 합계 1,100,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 따라서 낙찰가가 29,030,000원까지 내려갔다는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53448 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 후광대로 128, 지층 비01호 (옥암동, 세명프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 창고시설(기타창고시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사세명프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 29,030,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차보증금은 별개
2014년에 설정됐던 신한은행·광주은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2016.04.08. 신한은행 근저당권입니다. 2017년 이후의 신한은행 근저당, 아성다이소 근저당, 중소기업은행 근저당, 2023년 신한은행 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 승계 여부는 담보권 말소와 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 기호(1) | 2017.07.28 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주삼성디지털프라자남악 | 101호 | 2014.02.26 | 500,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 삼성디지털프라자남악 | 미상 | 2014.02.26 | 500,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 동부생명보험주식회사 | 기호(6) 일부 | 미상 | 200,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 꿀벌여행사 | 기호(7) 일부 | 2024.06.13 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 건축사사무소 집 | 기호(7) 일부 | 2022.06.29 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김화선 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 예스골프존 | 기호(8,9) | 2014.03.20 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 한국종합설계 | 기호(10) | 2019.05.31 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 퍼시픽오션 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄기원 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미재 | 미상 | 2019.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 명진테크 | 미상 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 파란테크 | 미상 | 2019.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스타에프에스 | 미상 | 2016.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 해석 — 2,903만원짜리 물건으로 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가 81,000,000원의 35.84%인 29,030,000원입니다. 숫자만 보면 네 차례 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 1,100,000,000원이 매수인에게 승계되는 전제에서는 가격 판단의 기준이 최저가가 될 수 없습니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 29,030,000원 + 1,100,000,000원 = 1,129,030,000원입니다. 5회 유찰 시 낙찰가가 23,224,000원, 6회 유찰 시 18,579,200원으로 내려가더라도 인수액 1,100,000,000원이 그대로 남는 시나리오여서 전체 부담은 사실상 11억원대에서 움직입니다. 유찰 자체가 투자 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 922,540원 |
| 인수 · 주삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 예스골프존 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 신한은행 | 2,808,000,000원 | 28,107,460원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사다이소아성산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 29,030,000원 중 집행비용 922,540원을 제외한 28,107,460원이 말소기준 근저당권자인 신한은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 6,168,000,000원 대비 미배당액은 6,139,892,540원입니다. 임차보증금 인수액은 매각대금 배분과 별도로 매수인 부담으로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 기호(1-가)는 창고시설(기타창고시설)로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 위치. 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2014.01.16이며 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 경계 관련. 일부 기호는 구분벽체 없이 이용 중이나 건축물현황도면상 위치와 면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확인. 최저가 29,030,000원이 아니라 배당 계산상 매수인 인수액 1,100,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
- 삼성디지털프라자 임차기록 대조. 동일 전입일 2014.02.26, 동일 보증금 500,000,000원의 삼성디지털프라자남악 관련 기재가 두 건 존재하므로 실제 계약관계와 인수 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 예스골프존 확인. 2014.03.20. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준보다 앞서 있어 배당 계산상 매수인 인수로 반영됩니다.
- 미상 임차관계 확인. 동부생명보험주식회사는 보증금 200,000,000원이 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 점유범위 대조. 조사된 임차관계가 기호(1), 101호, 기호(6)·(7)·(8,9)·(10) 등 여러 부분에 걸쳐 있으므로 실제 매각대상과 각 점유부분의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설이지만 현재 이용상태는 창고시설입니다. 사용계획과 현황이 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가에서는 후순위 채권자에게 배당이 없고 채권 미배당액이 6,139,892,540원에 달합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “11억원 인수”가 먼저다
이 사건의 가장 위험한 착시는 81,000,000원짜리 물건이 29,030,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 권리분석에서는 그보다 먼저 대항력 임차보증금이 얼마 남는지를 봐야 합니다. 현재 배당 계산은 삼성디지털프라자남악 관련 2건과 예스골프존 보증금 합계 1,100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 잡고 있습니다. 현재 최저가까지 포함하면 실질취득 부담은 1,129,030,000원입니다.
더구나 전입일이 확인되지 않은 동부생명보험주식회사 보증금 200,000,000원도 있어, 확정된 11억원 외의 임차관계까지 원본 확인이 필요합니다. 후순위 근저당은 매각으로 소멸하지만, 그 사실이 이 물건을 안전하게 만들지는 않습니다. 최저가는 낮지만 실질취득 부담은 매우 크고, 4회 유찰·창고시설 이용·복잡한 임차관계가 겹친 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
