광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 1층 102호가 표시된 근린시설 사건입니다. 권리의 중심은 2016.04.08. 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 2014년에 설정됐던 신한은행·광주은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준이 아니고, 2016년 근저당 이후의 신한은행 600,000,000원, 아성다이소 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계입니다. 현황조사에는 2014.02.26. 전입한 삼성디지털프라자남악 관련 2건과 2014.03.20. 전입한 주식회사 예스골프존이 대항력 있는 것으로 잡혀 있고, 배당 시뮬레이션에서는 이 세 건의 보증금 1,100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 491,008,000원이라는 숫자만 보고 ‘감정가의 36%짜리 급매’처럼 접근하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선행 임차가 남는다

등기부만 보면 말소기준 이후 권리들은 정리됩니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. 2014.02.26. 전입한 삼성디지털프라자남악 관련 2건과 2014.03.20. 전입한 주식회사 예스골프존은 2016.04.08. 말소기준보다 앞섭니다. 이 세 건은 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영됐습니다.

② 가격구조 — 4회 유찰보다 ‘실질취득’이 중요하다

현재 최저매각가는 491,008,000원으로 감정가 1,370,000,000원의 35.84%입니다. 표면 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 1,100,000,000원을 더하면 실질취득은 1,591,008,000원입니다. 감정가보다 221,008,000원 높고, 감정가의 약 116.1% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 491,008,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 7,310,080원을 제외한 483,697,920원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못합니다. 채권 미배당액은 5,684,302,080원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 예상배당도 0원입니다. 대항력 임차보증금 인수 1,100,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 부담으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방법원 목포지원 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 함께 위치한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
• 건물 이용. 감정평가상 기호별로 창고시설·근린생활시설·사무소·오피스텔이 혼재합니다. 단일 주거용 아파트처럼 단순한 환금성 구조가 아닙니다.
• 구분벽체. 기호(4-라),(5-마),(8-아),(9-자)는 기준시점 현재 구분벽체 없이 이용 중이나, 건축물현황도면으로 위치·면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 인수액부터 확인. 현재 최저가 491,008,000원보다 매수인 인수 가정 1,100,000,000원이 훨씬 큽니다. 입찰가 상한은 반드시 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
• 삼성디지털프라자남악 관련 2건 확인. 현황조사에는 2014.02.26. 전입, 보증금 500,000,000원인 기재가 두 건 존재하고 배당 시뮬레이션 역시 두 건을 각각 인수로 계산합니다. 실제 계약관계와 반환대상 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 동부생명보험주식회사 확인. 보증금 200,000,000원, 월세 2,500,000원으로 조사됐지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다. 확정 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
• 공실 기재와 현황조사 대조. 명세서 비고의 공실상태 기재와 다수 임차관계 기록이 함께 존재하므로, 실제 점유·명도 대상·사업자 사용 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 4회 유찰 자체를 가격 가점으로 보지 말 것. 현재 실질취득은 1,591,008,000원으로 감정가를 웃돕니다. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 인수부담이 여전히 거래구조의 중심입니다.
• 구분 이용상태 확인. 감정평가상 일부 기호는 구분벽체 없이 이용 중입니다. 실제 출입동선, 전용 사용범위와 복원상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 35.84%”가 아니라 “실질취득 116.1%”

이 사건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 감정가 1,370,000,000원짜리가 네 차례 유찰돼 491,008,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 1,100,000,000원의 매수인 인수를 더하면 현재 실질취득은 1,591,008,000원, 감정가의 약 116.1%입니다.

게다가 전입일이 확인되지 않은 보증금 200,000,000원의 점유관계가 별도로 있어 대항력 여부가 확정되지 않았고, 명세서의 공실 기재와 현황조사의 다수 임차관계도 서로 대조가 필요합니다. 후순위 근저당이 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것보다 훨씬 큰 임차보증금 인수와 점유확인 부담이 남습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리확정성도 낮습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마까지 유찰됐는가’가 아니라 ‘실제로 얼마를 떠안는가’입니다.