광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 4층 402호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사세명프라자이고, 소유권보존은 2014.03.17입니다. 등기상 현재 말소기준은 2016.04.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 신한은행·아성다이소·중소기업은행의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소되는 담보권보다 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 현황조사상 임차인·점유자 기재는 15건이고, 그중 삼성디지털프라자남악 관련 2건과 주식회사 예스골프존은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표에서는 이 3건의 보증금 합계 1,100,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 최저가 91,034,000원만 보고 감정가 대비 64% 이상 할인됐다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 임차보증금이 핵심

2014.03.17 설정됐던 신한은행 2,640,000,000원 근저당권과 광주은행 600,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2016.04.08 새로 설정된 신한은행 2,808,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 그 뒤의 신한은행 600,000,000원, 아성다이소 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유자 현황

삼성디지털프라자남악 관련 2개 기재는 전입일 2014.02.26과 보증금 500,000,000원이 동일하게 적혀 있습니다. 현재 예상배당은 두 기재를 각각 인수 대상으로 계산하여 총 인수액 1,100,000,000원에 반영하고 있으므로, 실제로 별개의 임차관계인지 동일 임차관계의 중복 기재인지 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 36%라는 숫자의 착시

현재 최저매각가는 91,034,000원으로 감정가 254,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 보증금 인수액 1,100,000,000원이 별도로 붙습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하게 되는 실질취득 규모는 1,191,034,000원입니다. 이는 감정가의 468.9%에 해당합니다.

유찰이 한두 번 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도, 총부담의 중심은 1,100,000,000원 임차보증금 인수입니다. 최저가가 91,034,000원에서 58,261,760원으로 낮아져도 실질취득은 여전히 1,158,261,760원입니다. 이 사건에서는 최저가를 기준으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,034,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 2,038,612원을 제외한 88,995,388원이 말소기준 신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권은 배당받지 못하는 가정입니다. 채권최고액 기준 총 채권액은 6,168,000,000원, 총 배당액은 88,995,388원, 미배당은 6,079,004,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 물건 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 세명프라자 내에는 감정평가상 창고시설, 근린생활시설, 사무소, 오피스텔 이용이 혼재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2014.01.16입니다. 기본 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 현황. 매각물건명세서에는 401호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현황 점유범위와 공부상 402호의 경계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
• 입지. 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트단지 등이 소재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,079.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 광로2류(폭 50m~70m), 중로2류(폭 15m~20m), 경관녹지 등의 접함 사항이 기재돼 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 다수 임차관계와 호실 경계 현황까지 함께 검토해야 하므로 단순한 최저가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 91,034,000원에 매수인 인수 1,100,000,000원을 더한 1,191,034,000원이 현재 판단의 출발점입니다.
• 삼성디지털프라자남악 2개 기재 원본 대조. 두 기재는 전입일과 보증금이 동일합니다. 실제 별도 임차관계인지 동일 관계의 중복 기재인지 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 동부생명보험주식회사 확인. 보증금 200,000,000원·월차임 2,500,000원이 기재되어 있으나 전입일이 미상이라 대항력 여부도 미상입니다. 현재 1,100,000,000원 인수액 밖의 위험입니다.
• 401호와의 경계 확인. 벽체 없이 한 개 호실로 사용 중이므로 현장 점유범위, 건축물현황도면, 402호의 실제 경계를 직접 맞춰봐야 합니다.
• 후순위 점유자 명도 확인. 말소기준 이후 전입한 다수 점유자는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나 실제 점유상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 등기상 여러 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액과 본 호실의 실제 배당관계를 원본 배당요구·채권계산서와 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “36% 낙찰가”보다 “11억 인수”가 먼저다

이 사건은 최저가만 보면 눈에 띕니다. 감정가 254,000,000원이 4회 유찰돼 91,034,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 예상배당표상 대항력 있는 임차보증금 인수액이 1,100,000,000원이고, 현재 실질취득은 1,191,034,000원입니다.

더구나 보증금 200,000,000원의 동부생명보험주식회사는 전입일이 확인되지 않아 대항력 자체가 미상이고, 삼성디지털프라자남악 관련 2개 기재는 전입일과 보증금이 동일해 실질적인 임차관계 수를 원본에서 다시 맞춰봐야 합니다. 물건 현황도 401호와 벽체 없이 한 개 호실로 사용 중입니다. 말소되는 근저당권만 보고 안전하다고 결론낼 사건이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 인수보증금의 실제 범위와 임차관계의 실체 확인입니다.