광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이며 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 요항에는 건물 내 호별로 창고시설·근린생활시설·사무소·오피스텔이 혼재하는 상업·업무용 건물로 조사돼 있습니다.

등기상 핵심은 2016.04.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤의 신한은행 근저당, 아성다이소 근저당, 중소기업은행 근저당, 2023년 신한은행 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난점은 후순위 담보권이 아니라 말소기준권리보다 앞서 점유를 시작한 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 선순위 임차인이 핵심

등기부만 보면 현재 유효한 말소기준권리는 2016.04.08. 신한은행 근저당권입니다. 2014년 신한은행·광주은행 근저당 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2016년 이후 설정된 담보권은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 2014.02.26. 전입한 삼성디지털프라자남악과 2014.03.20. 전입한 주식회사 예스골프존은 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인

③ 실질취득 — 5,089만원 낙찰이 아니라 11억대 부담

현재 최저매각가는 50,893,000원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 1,100,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 1,150,893,000원으로 봐야 합니다.

이 사건처럼 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 훨씬 웃도는 구조에서는 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 5회 유찰 시 낙찰가가 40,714,400원, 6회 유찰 시 32,571,520원으로 내려가더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액 1,100,000,000원이 그대로 남습니다. 즉 경매가격의 하락폭보다 임차보증금 승계 여부의 확정이 훨씬 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,893,000원 가정)

현재 회차 매각대금 50,893,000원 중 집행비용 1,316,074원을 제외한 49,576,926원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 담보권에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 미배당 추정액은 6,118,423,074원입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 목포지원 남측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2014.01.16.입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용. 건물 내 호별로 창고시설, 근린생활시설, 사무소, 오피스텔이 혼재합니다. 본건은 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 토지면적은 1,079.0㎡, 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
• 구분상태. 일부 호는 구분벽체 없이 이용되고 있으나 건축물현황도면상 위치·면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 삼성디지털프라자남악 명의 2건과 예스골프존의 실제 임대차계약, 점유부분, 보증금 잔액과 매수인 승계 범위를 확정해야 합니다.
• 삼성 명의 중복 여부 확인. 전입일과 보증금이 동일한 2건이 실제 별도 임대차인지 동일 임차인의 중복기재인지 반드시 대조해야 합니다.
• 동부생명보험주식회사 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 보증금 200,000,000원의 추가 승계 가능성을 배제하기 전에는 안전하다고 볼 수 없습니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김화선·주식회사 퍼시픽오션·엄기원·박미재·유한회사 명진테크·주식회사 파란테크·주식회사 스타에프에스는 보증금 확인이 필요합니다.
• 최저가 착시 경계. 감정가 142,000,000원에서 50,893,000원까지 내려왔어도 매수인 인수 추정 1,100,000,000원을 포함하면 실질취득 부담은 1,150,893,000원입니다.
• 용도·점유 일치 확인. 사건상 근린시설이나 현재 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 실제 503호의 용도, 점유형태와 건축물현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 각 근저당권은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 해당 503호만의 실제 채권배분·말소범위를 원본 등기와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰”보다 “11억 인수”가 먼저다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 142,000,000원이 4회 유찰돼 50,893,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 말소기준권리 이전에 전입한 삼성디지털프라자남악 명의 2건과 예스골프존이 있고, 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 1,100,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

현재 회차 실질취득 부담은 1,150,893,000원입니다. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 이 인수위험이 해소되지 않는 한 “더 싸졌다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 여기에 전입일이 미상인 동부생명보험주식회사와 보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 승계액을 확정한 뒤에만 접근해야 하는 고위험형입니다.