광주지방법원 2024타경53448. 목포 옥암동 세명프라자 2층 201호 근린시설입니다. 권리의 기준점은 2016.04.08. 신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 신한은행 600,000,000원, 아성다이소 관련 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 여러 점유자가 확인되며, 이 가운데 주삼성디지털프라자남악과 주식회사 삼성디지털프라자남악은 각 보증금 500,000,000원, 주식회사 예스골프존은 보증금 100,000,000원으로 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 계산상 이 세 신고의 보증금 합계 1,100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53448 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 후광대로 128, 2층 201호 (옥암동, 세명프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사세명프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 876,000,000원 / 313,958,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.08. 을구 5번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,808,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용 관련 | 202호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 남는다
2014년에 설정됐던 신한은행·광주은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2016년 신한은행 근저당입니다. 그 이후의 근저당권과 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부 후순위 권리 자체를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 인수 11억에 미상 점유까지
| 임차·점유자 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 기호(1) | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 2017.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주삼성디지털프라자남악 | 101호 | 500,000,000원 | - | 2014.02.26 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 삼성디지털프라자남악 | - | 500,000,000원 | - | 2014.02.26 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 동부생명보험주식회사 | 기호(6) 일부 · 사무실 | 200,000,000원 | 2,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 꿀벌여행사 | 기호(7) 일부 · 사무실 | 10,000,000원 | 500,000원 | 2024.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 건축사사무소 집 | 기호(7) 일부 · 사무실 | 25,000,000원 | 700,000원 | 2022.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김화선 | 미상 | 미상 | - | 2022.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 예스골프존 | 기호(8,9) | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 2014.03.20 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 한국종합설계 | 기호(10) · 사무실 | 100,000,000원 | - | 2019.05.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 퍼시픽오션 | 미상 | 미상 | - | 2021.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄기원 | 미상 | 미상 | 200,000원 | 2021.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미재 | 미상 | 미상 | - | 2019.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 명진테크 | 미상 | 미상 | - | 2023.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 파란테크 | 미상 | 미상 | 100,000원 | 2019.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스타에프에스 | 미상 | 미상 | - | 2016.12.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 아성다이 | 주거 | 미상 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정일자가 확인된 임차인은 없고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 특히 동부생명보험주식회사와 아성다이는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 점유자도 다수 존재하므로, 현재 계산된 1,100,000,000원 외의 점유관계 역시 입찰 전 대조가 필요합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수액 11억은 그대로
| 현재 최저매각가 | 313,958,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수액 | 1,100,000,000원 |
| 현재 실질취득 부담 | 1,413,958,000원 |
| 5회 유찰 시 매각가 | 251,166,400원 |
| 5회 유찰 시 실질취득 부담 | 1,351,166,400원 |
| 6회 유찰 시 매각가 | 200,933,120원 |
| 6회 유찰 시 실질취득 부담 | 1,300,933,120원 |
④ 예상배당표 (매각가 313,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,195,412원 |
| 주삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 주식회사 삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 주식회사 예스골프존 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 5번 · 신한은행 | 2,808,000,000원 | 308,762,588원 |
| 을구 7번 · 신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 · 주식회사다이소아성산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 · 신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,168,000,000원 중 예상배당은 308,762,588원이고, 미배당은 5,859,237,412원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태에는 창고시설·근린생활시설·업무시설(사무소)·업무시설(오피스텔)이 함께 확인됩니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2014.01.16입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
- 구획. 201호는 202호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 313,958,000원만 보지 말고 배당표상 인수 1,100,000,000원을 합친 1,413,958,000원을 현재 회차의 실질 부담으로 봐야 합니다.
- 대항력 임차인 원본 대조. 2014.02.26. 신고 2건과 2014.03.20. 예스골프존의 임대차계약서·점유범위·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 여부 확인. 주삼성디지털프라자남악과 주식회사 삼성디지털프라자남악은 동일 전입일·동일 보증금으로 각각 조사돼 있으므로 원본 서류에서 별개 임차관계인지 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 동부생명보험주식회사와 아성다이는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 미상 점유. 김화선·주식회사 퍼시픽오션·엄기원·박미재·유한회사 명진테크·주식회사 파란테크·주식회사 스타에프에스 등은 보증금 확인이 필요합니다.
- 호실 경계. 202호와 벽체 구분 없이 이용 중인 상태가 실제 점유·명도·사용에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 상업용 환금성. 근린시설·업무시설이 혼재된 상업용 건물로, 4회 유찰된 사실 자체를 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36% 최저가”보다 “11억 인수”가 먼저다
감정가 876,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 313,958,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체가 핵심이 아닙니다. 배당표상 대항력 있는 임차보증금 1,100,000,000원이 매수인에게 인수되고, 현재 회차 실질취득 부담은 1,413,958,000원입니다.
게다가 전입일 미상으로 대항력을 확정할 수 없는 점유자와 보증금 미상 점유자도 남아 있습니다. 202호와 벽체 없이 하나의 호실로 이용되는 현황까지 겹칩니다. 4회 유찰·근린시설·대규모 인수·점유관계 불확실성이 동시에 존재하는 만큼, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 권리와 명도 원본 확인이 선행되지 않으면 접근하기 어려운 고위험형입니다.
