광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 5층 501호 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사세명프라자이고, 2024.06.05 중소기업은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 권리의 말소기준은 2016.04.08 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 600,000,000원, 주식회사다이소아성산업 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 말소기준권리만 보면 안 됩니다. 임차·점유 조사에는 말소기준일보다 앞선 신고가 존재합니다. 특히 주삼성디지털프라자남악과 주식회사 삼성디지털프라자남악은 모두 2014.02.26 전입, 보증금 500,000,000원으로 조사됐고, 주식회사 예스골프존은 2014.03.20 전입, 보증금 100,000,000원으로 조사됐습니다. 이 세 신고는 대항력 있는 것으로 분류돼 매수인 인수 가능성이 핵심 위험으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 신고가 핵심

2014년에 설정됐던 신한은행·광주은행의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 유효한 말소기준은 2016.04.08 신한은행 근저당권입니다. 따라서 그 이후의 담보권들은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계는 별도로 봐야 합니다.

② 임차인·점유자 분석

③ 가격 구조 — 4회 유찰을 그대로 ‘할인’으로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 305,000,000원의 35.84%인 109,312,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 87,449,600원, 그 다음은 69,959,680원으로 제시돼 있습니다. 표면가격만 보면 계속 낮아지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 1,100,000,000원으로 계산돼 있습니다.

즉 회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 선순위 임차보증금 인수 위험은 그대로 남는 구조입니다. 이 사건에서는 “감정가 대비 몇 %인가”보다 “낙찰 후 어떤 보증금을 승계하는가”가 먼저입니다. 실거래 시세를 기준으로 한 가격 가점은 두지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,312,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 109,312,000원 중 집행비용 2,330,368원을 제외한 106,981,632원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 담보권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 미배당액은 6,061,018,368원이며, 매수인 인수액은 1,100,000,000원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2014.01.16입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 이용. 건물 내에는 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔)이 함께 이용되고 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 1,079.0㎡, 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
• 구분사용 참고. 기호(4-라),(5-마),(8-아),(9-자)는 기준시점 현재 구분벽체 없이 이용되며, 감정평가에서는 도면에 따른 위치·면적 특정 및 경계벽 복원이 가능하다고 판단했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금부터 확인. 2014.02.26 전입·보증금 500,000,000원 신고 2건과 2014.03.20 전입·보증금 100,000,000원 신고의 실제 계약관계, 점유범위, 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
• 삼성디지털프라자남악 2개 표기 확인. 동일 전입일·동일 보증금의 두 신고가 별개인지 동일 임차관계인지 확인 전에는 인수액을 임의로 줄여 잡으면 안 됩니다.
• 대항력 미상 점유관계 확인. 동부생명보험주식회사와 국종합설은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능성을 열어두고 봐야 합니다.
• 최저가 할인율 착시 금지. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 35.84%까지 낮아졌지만, 배당모형상 매수인 인수액 1,100,000,000원이 핵심입니다.
• 후순위 담보권과 인수권리를 구분. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하지만 선순위 임차인의 대항력은 별도 문제입니다.
• 점유·이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 건물에는 근린생활시설·사무소·오피스텔·창고시설이 혼재하므로 실제 501호의 현황과 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “36% 유찰가”보다 먼저 볼 숫자는 1,100,000,000원

이 사건은 감정가 305,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 109,312,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율과 반대 방향입니다. 말소기준보다 앞선 임차 신고 3건이 있고, 배당모형상 매수인 인수액은 1,100,000,000원입니다. 더구나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없는 점유관계도 있습니다.

따라서 이 물건은 최저가가 싸 보이는지를 평가할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금의 실제 승계범위를 확정할 수 있는지를 먼저 판단해야 하는 사건입니다. 후순위 근저당권이 모두 소멸한다는 사실만으로 안전형으로 볼 수 없으며, 현재 자료 기준으로는 권리위험이 가격 할인효과를 압도합니다.