48,742,000원
광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기부의 말소기준은 2016.04.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 이후 신한은행 600,000,000원, 다이소아성산업 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원의 근저당과 2024.06.05. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2014.02.26. 전입의 삼성디지털프라자남악 관련 보증금 500,000,000원 기재가 명칭을 달리해 두 건 존재하고, 2014.03.20. 전입한 주식회사 예스골프존의 보증금 100,000,000원도 대항력 있는 것으로 표시돼 있습니다. 배당가정은 이 세 건을 각각 인수로 계산해 매수인 인수액을 1,100,000,000원으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53448 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 후광대로 128, 5층 502호 (옥암동, 세명프라자) |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사세명프라자 · 2014.03.17. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 48,742,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.08. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,808,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2014.01.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차가 핵심
등기권리만 보면 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년의 신한은행·광주은행 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 자체보다 말소기준일인 2016.04.08.보다 먼저 전입한 임차관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사상 삼성디지털프라자남악 관련 두 건과 예스골프존은 모두 대항력 有로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 3건 + 판정불가 1건
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 기호(1) | 2017.07.28 | 200,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주삼성디지털프라자남악 | 101호 · 미상 | 2014.02.26 | 500,000,000원 / 미상 | 대항력 有 | 없음 | 500,000,000원 인수 |
| 주식회사 삼성디지털프라자남악 | 미상 | 2014.02.26 | 500,000,000원 / 미상 | 대항력 有 | 없음 | 500,000,000원 인수 |
| 동부생명보험주식회사 | 기호(6) 일부 · 사무실 | 미상 | 200,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 꿀벌여행사 | 기호(7) 일부 · 사무실 | 2024.06.13 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 건축사사무소 집 | 기호(7) 일부 · 사무실 | 2022.06.29 | 25,000,000원 / 700,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 김화선 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 예스골프존 | 기호(8,9) | 2014.03.20 | 100,000,000원 / 5,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 주식회사 한국종합설계 | 기호(10) · 사무실 | 2019.05.31 | 100,000,000원 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 퍼시픽오션 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 엄기원 | 미상 | 2021.12.24 | 미상 / 200,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 박미재 | 미상 | 2019.04.25 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 명진테크 | 미상 | 2023.11.23 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 파란테크 | 미상 | 2019.08.23 | 미상 / 100,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스타에프에스 | 미상 | 2016.12.21 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 48,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,356원 |
| 인수 · 주삼성디지털프라자남악 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 삼성디지털프라자남악 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 예스골프존 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,808,000,000원 | 47,464,644원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사다이소아성산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,168,000,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 47,464,644원이며, 채권자 미배당액은 6,120,535,356원입니다. 대항력 임차보증금 1,100,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 인수는 11억
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 36% | 48,742,000원 | 47,464,644원 | 6,120,535,356원 | 1,100,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 38,993,600원 | 37,891,715원 | 6,130,108,285원 | 1,100,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 31,194,880원 | 30,233,372원 | 6,137,766,628원 | 1,100,000,000원 |
4회 유찰 상태의 최저가만 보면 감정가의 35.84%입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체가 핵심 비용이 아닙니다. 배당가정대로 선순위 임차보증금 1,100,000,000원이 인수된다면 현재 회차의 실질취득은 1,148,742,000원이고, 5회·6회 유찰 뒤에도 인수액 자체는 1,100,000,000원으로 동일합니다. 따라서 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 접근을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주위에 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물 내에는 창고시설·근린생활시설·사무소·오피스텔 용도가 혼재합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지면적은 1,079㎡, 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2014.01.16이며, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 구분 이용 주의. 감정평가서는 기호(4-라),(5-마),(8-아),(9-자)가 기준시점 현재 구분벽체 없이 이용되고 있다고 기재하면서 도면상 위치·면적 특정 및 경계벽 복원이 가능하다고 판단했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 임차관계 귀속 확인. 현황조사에는 101호와 여러 기호의 점유관계가 함께 나타납니다. 5층 502호에 실제로 귀속되는 임차인을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 반드시 특정해야 합니다.
- 삼성디지털프라자남악 두 건 대조. 동일한 2014.02.26. 전입일과 500,000,000원 보증금이 두 건 기재돼 있습니다. 실제 별도 임대차인지 중복 기재인지 확인해야 1,100,000,000원 인수액의 실체를 판단할 수 있습니다.
- 예스골프존 확인. 2014.03.20. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준보다 앞서며 배당가정상 전액 인수 처리돼 있습니다.
- 동부생명보험 확인. 보증금 200,000,000원·월차임 2,500,000원이나 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김화선·주식회사 퍼시픽오션·엄기원·박미재·유한회사 명진테크·주식회사 파란테크·주식회사 스타에프에스는 보증금이 확인되지 않거나 일부 임대조건이 미상입니다.
- 최저가 착시 금지. 48,742,000원이라는 최저가보다 1,100,000,000원의 인수액을 먼저 놓고 판단해야 합니다. 배당가정상 현재 실질취득은 1,148,742,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 먼저 볼 숫자는 11억원
이 사건은 감정가 136,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 48,742,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈길이 갈 수 있습니다. 하지만 배당가정은 삼성디지털프라자남악 관련 보증금 500,000,000원 두 건과 예스골프존 100,000,000원을 합쳐 1,100,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 1,148,742,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 말소되지만, 이 물건의 승부처는 선순위 임차관계입니다. 더구나 삼성디지털프라자남악은 동일 전입일·동일 보증금으로 두 건이 기재돼 있고 한 건은 101호로 표시되어 있으며, 동부생명보험주식회사의 200,000,000원 보증금은 전입일이 미상입니다. 따라서 현재 자료 그대로라면 가격 메리트가 아니라 인수위험이 압도적인 D등급 사건이며, 502호에 실제 귀속되는 임차관계를 원본으로 특정하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 핵심입니다.
