광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 근린시설 사건입니다. 소유자는 주식회사세명프라자이며, 말소기준권리는 2016.04.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 600,000,000원, 주식회사다이소아성산업 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원의 근저당권과 2024.06.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리의 소멸 구조는 명확합니다. 문제는 임차관계입니다. 2016.04.08.보다 앞선 전입일을 가진 임차인이 존재하고, 배당 시뮬레이션에서는 이들의 보증금을 우선변제 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “등기부상 후순위 권리가 지워지느냐”가 아니라 실제 승계할 임차보증금이 얼마냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53448 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 후광대로 128, 1층 101호 (옥암동,세명프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 창고시설(기타창고시설), 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2014.01.16 |
| 소유자 | 주식회사세명프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 3,020,000,000원 / 1,082,368,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 승부는 임차보증금
2014.03.17.의 기존 신한은행·광주은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2016.04.08. 신한은행 근저당권입니다. 이후 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 임차인은 별개의 문제입니다. 주삼성디지털프라자남악 및 주식회사 삼성디지털프라자남악은 2014.02.26., 주식회사 예스골프존은 2014.03.20. 전입으로 조사되어 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계를 따로 본다
| 임차인 / 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 기호(1) | 2017-07-28 | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주삼성디지털프라자남악 | 101호 | 2014-02-26 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 승계 가능 |
| 주식회사 삼성디지털프라자남악 | 미상 | 2014-02-26 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 승계 가능 |
| 동부생명보험주식회사 | 기호(6) 일부 · 사무실 | 미상 | 200,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 꿀벌여행사 | 기호(7) 일부 · 사무실 | 2024-06-13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 건축사사무소 집 | 기호(7) 일부 · 사무실 | 2022-06-29 | 25,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김화선 | 미상 | 2022-09-02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 예스골프존 | 기호(8,9) | 2014-03-20 | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 가능 |
| 주식회사 한국종합설계 | 기호(10) · 사무실 | 2019-05-31 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 퍼시픽오션 | 미상 | 2021-12-06 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 엄기원 | 미상 | 2021-12-24 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미재 | 미상 | 2019-04-25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 명진테크 | 미상 | 2023-11-23 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 파란테크 | 미상 | 2019-08-23 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 스타에프에스 | 미상 | 2016-12-21 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 디지털프 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 아성다이 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘실질취득’을 본다
현재는 4회 유찰되어 최저매각가가 1,082,368,000원, 감정가의 35.84%입니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 1,100,000,000원이 별도로 존재하므로 현재 회차의 실질취득은 2,182,368,000원입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 시뮬레이션상 인수액 1,100,000,000원은 그대로 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,082,368,000원 | 1,100,000,000원 | 2,182,368,000원 | 5,098,855,680원 |
| 5회 유찰 시 | 865,894,400원 | 1,100,000,000원 | 1,965,894,400원 | 5,313,164,544원 |
| 6회 유찰 시 | 692,715,520원 | 1,100,000,000원 | 1,792,715,520원 | 5,484,611,635원 |
실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 근린시설·창고시설·업무시설이 함께 나타나는 상업·업무용 부동산이므로 가격 판단은 실질취득액과 실제 임대차 승계액을 확정한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,082,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,223,680원 |
| 인수 · 주삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 예스골프존 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,808,000,000원 | 1,069,144,320원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사다이소아성산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,168,000,000원 중 예상 배당은 1,069,144,320원이며, 미배당은 5,098,855,680원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 1,100,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 낙찰대금 외 취득부담으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방법원 목포지원 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 1,079.0㎡, 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2014.01.16입니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 구분사용. 기호(4-라),(5-마),(8-아),(9-자)는 기준시점 현재 구분벽체 없이 이용되고 있으나, 도면상 위치·면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,082,368,000원에 배당 시뮬레이션상 인수 1,100,000,000원을 더한 2,182,368,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 삼성 임차관계 원본 확인. 2014.02.26. 전입·보증금 500,000,000원으로 나타나는 두 명칭이 실제 별도 임대차인지 중복 기재인지 확인해야 합니다.
- 예스골프존. 2014.03.20. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 조사돼 인수 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유. 동부생명보험주식회사 및 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·사업자등록·점유 현황을 대조해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 감정가 대비 35.84%까지 내려왔다는 할인율만 보지 말고, 실제 임대차 승계부담과 근린·업무시설의 환금성을 함께 평가해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차 총 채권 미배당은 5,098,855,680원이며, 신청채권자인 중소기업은행의 배당 가정도 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수는 사라지지 않는다”
이 사건은 감정가 3,020,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 1,082,368,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 배당 시뮬레이션은 대항력 임차보증금 1,100,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 2,182,368,000원입니다.
더 중요한 것은 그 1,100,000,000원도 최종 확정치라고 단정하기 어렵다는 점입니다. 동일한 2014.02.26. 전입일과 500,000,000원 보증금으로 나타나는 삼성디지털프라자남악 관련 임차관계의 중복 여부를 확인해야 하고, 전입일 또는 보증금이 미상인 점유자도 남아 있습니다. 등기 권리는 소멸형이지만 임차관계는 고위험 확인형입니다. 실거래 비교값도 확인되지 않는 만큼 “감정가의 35.84%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 실제 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
