광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 2층 202호 근린시설입니다. 감정가는 439,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 157,338,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 등기상 담보권이 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 임차관계에서는 대항력 있는 보증금의 매수인 인수 가능성이 잡혀 있습니다. 제공된 배당 계산은 그 금액을 총 1,100,000,000원으로 반영하고 있어, 현재 최저가에 낙찰되더라도 실질취득 부담은 1,257,338,000원입니다.

특히 동일한 전입일 2014.02.26과 동일한 보증금 500,000,000원으로 기재된 ‘주삼성디지털프라자남악’과 ‘주식회사 삼성디지털프라자남악’이 각각 존재합니다. 배당 시뮬레이션은 이를 각각의 인수 항목으로 계산하고 있으므로, 실제 별개의 임차관계인지 중복 기재인지 원본 서류와 점유부분을 반드시 대조해야 합니다. 아래 실질취득액과 인수액은 배당 시뮬레이션에 산정된 1,100,000,000원을 그대로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 인수가 더 중요하다

현재 말소기준은 2016.04.08 신한은행 근저당권 (채권최고액 2,808,000,000원)입니다. 그보다 앞선 2014년 신한은행·광주은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 신한은행 600,000,000원, 아성다이소 관련 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 3건·판정 불가 2건

현황조사와 매각물건명세서에는 총 16건의 점유·임차 기재가 있습니다. 그중 대항력이 있다고 기재된 항목은 삼성디지털프라자남악 관련 2건과 예스골프존 1건입니다. 동부생명보험주식회사와 ‘아성다이’는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 기호·호수·점유부분이 서로 다르게 적힌 항목이 포함되어 있으므로 본건 202호와의 직접 대응관계도 원본에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,338,000원 가정)

채권총액 6,168,000,000원 중 채권자 예상배당은 154,335,268원, 미배당은 6,013,664,732원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰이 더 돼도 인수 11억은 남는다

이 사건에서 중요한 것은 다음 회차의 최저가가 얼마나 더 내려가느냐가 아닙니다. 제공된 회차별 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 1,100,000,000원이 4·5·6회 유찰 시나리오에서 동일하게 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담은 여전히 1,200,000,000원대를 유지합니다.

⑤ 물건 자체 리스크 — 201호와 벽체 없이 사용

매각물건명세서에는 201호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 본건은 202호이므로, 실제 점유범위와 출입구·내부 구획, 201호와의 사용관계가 낙찰 후 독립 사용과 명도에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 권리문제와 별개로 현장 확인이 필요한 핵심 요소입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지면적은 1,079㎡, 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2014.01.16이며 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 원본 대조. 삼성디지털프라자남악 관련 500,000,000원 기재가 동일 전입일로 두 건 존재합니다. 실제 별개 임대차인지 중복 기재인지 확인이 최우선입니다.
• 202호 대응관계 확인. 임차인별 점유부분에 101호·기호(1)·기호(6)·기호(7)·기호(8,9)·기호(10) 등이 섞여 있으므로 본건 202호와 직접 연결되는 임차관계를 특정해야 합니다.
• 대항력 판정 불가 점유자. 동부생명보험주식회사와 아성다이는 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
• 보증금 미상 점유자. 김화선·주식회사 퍼시픽오션·엄기원·박미재·유한회사 명진테크·주식회사 파란테크·주식회사 스타에프에스·아성다이의 보증금 확인이 필요합니다.
• 201호와의 합체 사용. 201호와 벽체 구분 없이 한 호실처럼 이용 중이므로 현황·출입·점유범위를 직접 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 157,338,000원이 아니라 인수 1,100,000,000원을 합친 1,257,338,000원을 자금판단 기준으로 봐야 합니다.
• 유찰만 기다리는 전략 금지. 5회·6회 유찰 시에도 배당 계산상 인수액은 1,100,000,000원으로 유지됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “157,338,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

감정가 439,000,000원이 네 차례 유찰되어 최저가가 157,338,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 1,100,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 1,257,338,000원이고, 6회 유찰까지 내려가도 1,200,696,320원입니다.

게다가 삼성디지털프라자남악 관련 동일 전입일·동일 보증금 기재가 두 건 존재하고, 대항력 판정이 불가능한 점유자도 있으며, 202호는 201호와 벽체 없이 하나의 호실로 사용 중입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 임차관계의 실제 범위와 인수액을 확정하는 것이 먼저입니다. 배당 시뮬레이션의 1,100,000,000원 인수가 그대로 유효하다면, 4회 유찰이라는 숫자는 투자 매력을 만들어 주지 못합니다.