광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 3층 302호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물의 각 호가 창고시설·근린생활시설·업무시설(사무소)·업무시설(오피스텔)로 이용되는 것으로 조사돼 있어 아파트처럼 단순한 주거용 환금성을 전제하면 안 됩니다. 사용승인일은 2014.01.16이고, 매각물건명세서에는 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중이라는 비고도 있습니다.

등기상 현재 말소기준은 2016.04.08 주식회사신한은행 근저당권 2,808,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 600,000,000원, 주식회사다이소아성산업 240,000,000원, 중소기업은행 2,400,000,000원, 신한은행 120,000,000원과 2024.06.05 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 후순위 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보는 소멸, 선행 임차가 핵심

2014년에 설정됐던 신한은행·광주은행 근저당권 관련 등기는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2016.04.08 신한은행 근저당권입니다. 따라서 2017년 이후의 근저당권과 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 주삼성디지털프라자남악, 주식회사 삼성디지털프라자남악, 주식회사 예스골프존이 기재돼 있습니다.

특히 삼성디지털프라자남악 관련 두 기재는 전입일이 모두 2014.02.26, 보증금도 각각 500,000,000원으로 같지만 명칭이 서로 다르게 기재돼 있습니다. 예상배당 역시 두 건을 각각 인수 대상으로 반영하고 있으므로, 최종 서류 확인 전 임의로 한 건을 제외해 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 가격 판단 — 최저가 35.84%가 ‘싸다’는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 145,510,000원으로 감정가 406,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 예상배당상 매수인 인수액이 1,100,000,000원이므로 현재 회차 기준 경제적 부담은 1,245,510,000원입니다. 감정가 대비 약 306.8%입니다.

이 사건에는 비교할 동일·유사 물건 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조에서는 낙찰가가 낮아 보여도 승계 부담을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건은 현재 예상배당 모형에서 인수액 1,100,000,000원이 매각대금과 별도로 남아 있으므로, 5회·6회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수 리스크 자체는 해소되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,510,000원 가정)

현재 회차 매각대금 145,510,000원에서는 집행비용 2,837,140원을 제외한 142,672,860원이 을구 5번 신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 담보권에는 배당이 없습니다. 채권 총액 6,168,000,000원 중 예상배당은 142,672,860원이며 미배당은 6,025,327,140원입니다. 별도로 대항력 임차보증금 1,100,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 건물 내에는 창고시설, 근린생활시설, 사무소, 오피스텔이 혼재합니다. 본 사건의 용도표시는 근린시설입니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,079.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방이며 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 광로2류와 접합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 물적 상태. 위반건축물 표시는 없지만 매각물건명세서에는 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 재확인. 현재 계산은 대항력 임차인 보증금 1,100,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 최종 매각물건명세서와 점유관계를 가장 먼저 대조해야 합니다.
• 삼성디지털프라자남악 2건 확인. 전입일 2014.02.26·보증금 500,000,000원이 같은 두 명칭이 각각 기재돼 있고 예상배당도 별개 인수로 잡혀 있습니다. 동일 임차관계인지 별도 임차관계인지 원본 확인 없이 임의로 축소 계산하면 안 됩니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. 동부생명보험주식회사와 건축사사는 대항력을 확정할 수 없습니다. 점유개시일·사업자등록 또는 전입관계·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 최저가보다 실질취득. 현재 최저가 145,510,000원만 보면 감정가 대비 35.84%지만, 예상 인수까지 더한 실질취득은 1,245,510,000원입니다.
• 실거래 검증. 동일·유사 근린시설의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 벽체·호실 상태 확인. 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중이라는 사항을 현장에서 확인하고 실제 점유구획과 공부상 호실의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐습니다. 권리·점유·용도·환금성 요소가 응찰 저조의 원인인지 현장조사와 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.46억 물건”이 아니라 “인수까지 12.46억 물건”

이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 145,510,000원이 아니라 매수인 인수 1,100,000,000원이어야 합니다. 2016.04.08 말소기준 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 삼성디지털프라자남악 관련 임차관계와 예스골프존 임차관계는 예상배당상 전액 인수로 잡혀 있습니다. 현재 회차의 실질취득액은 1,245,510,000원으로 감정가 406,000,000원의 약 306.8%입니다.

게다가 전입일 미상 점유관계가 남아 있고, 근린시설·사무소·오피스텔·창고가 혼재하는 건물이며, 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중이라는 현황도 있습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 4회 유찰이나 감정가 대비 35.84%라는 숫자만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 선행 임차와 실질취득비용이 치명적인 사건으로, 원본 확인 전 단계의 종합 판단은 D등급이 타당합니다.