광주지방법원 2024타경53448. 목포시 옥암동 세명프라자 3층 301호를 대상으로 하는 근린시설 경매입니다. 감정가는 721,000,000원이지만 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 258,406,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 떨어진 물건처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 현황조사상 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 기록을 가진 임차인들이 있고, 제공된 배당 계산에서는 이들의 보증금 중 총 1,100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.

현재 회차에서 매각대금 258,406,000원만 준비한다고 끝나는 구조가 아니라는 뜻입니다. 제공된 계산을 그대로 적용하면 258,406,000원 + 1,100,000,000원 = 1,358,406,000원이 실질 부담입니다. 이는 감정가 721,000,000원의 약 188.4%에 해당합니다. 별도의 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이를 시세와 비교해 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없지만, 적어도 최저가가 감정가의 35.84%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 선후관계가 더 중요하다

현재 계산상 말소기준권리는 2014.09.17. 동부생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,000,000원이고, 2021.03.04. 변경등기로 채권최고액 204,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 신한은행·아성다이소·중소기업은행 등의 근저당권과 2024.06.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.

② 임차인 — 대항력 有 3건, 판정 미상 2건

대항력이 있는 것으로 판정된 기록은 3건입니다. 동부생명보험주식회사와 동부생은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않은 기록이 다수이므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 배당과 회차 — 유찰돼도 권리위험이 사라지는 것은 아니다

매각가 258,406,000원 가정. 총 채권액 6,408,000,000원 중 채권자 예상배당은 253,988,316원이고, 미배당액은 6,154,011,684원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 1,100,000,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.

회차가 내려가면 법원 최저가는 258,406,000원에서 206,724,800원, 다시 165,379,840원으로 낮아집니다. 하지만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 매 회차 1,100,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 실질 부담은 각각 1,358,406,000원 → 1,306,724,800원 → 1,265,379,840원입니다. 경매 최저가의 하락 폭만큼 투자 부담이 줄어드는 구조로 보면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 목포시 옥암동 광주지방법원 목포지원 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설·단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용. 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2014.01.16. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 구획. 일부 호실은 구분벽체 없이 이용되고 있으나 건축물현황도면으로 위치·면적을 특정할 수 있고 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가되어 있습니다.
• 현황 주의. 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중인 사항이 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 258,406,000원이지만 제공된 계산상 인수액은 1,100,000,000원입니다. 실질 부담 1,358,406,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 삼성디지털프라자남악 임차관계 원본 확인. 동일 전입일 2014.02.26., 보증금 500,000,000원으로 기재된 두 기록이 배당 계산상 각각 인수로 반영되어 있습니다. 계약서·점유범위·채권 귀속을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 예스골프존 확인. 2014.03.20. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서 있어 인수 위험의 핵심입니다.
• 대항력 미상 점유자 확인. 동부생명보험주식회사와 동부생은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김화선·주식회사 퍼시픽오션·엄기원·박미재·유한회사 명진테크·주식회사 파란테크·주식회사 스타에프에스 등은 보증금이 확인되지 않은 기록이 있어 계약관계 확인이 필요합니다.
• 관계인 임차 가능성. 동부생명보험주식회사는 등기부상 권리자와 동일한 명칭이므로 실제 임차관계와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
• 호실 경계 확인. 벽체를 만들어 2개 호실로 이용 중인 현황과 일부 구분벽체 없는 호실의 실제 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 상업용 부동산 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.58억짜리 물건”이 아니라 “인수까지 합쳐 보는 물건”

이 사건은 네 차례 유찰되어 감정가 721,000,000원의 35.84%인 258,406,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인율만 보면 판단이 완전히 뒤집힐 수 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 임차인 세 기록의 보증금 1,100,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조이기 때문입니다.

현재 회차의 실질 부담은 1,358,406,000원이고, 5회 유찰 시에도 1,306,724,800원, 6회 유찰 시에도 1,265,379,840원입니다. 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 고평가·저평가를 단정할 수는 없지만, 감정가 대비 큰 폭의 유찰만으로 가격 매력이 있다고 볼 수 없습니다. 여기에 전입일 미상 점유자, 보증금 미상 점유자, 관계인 임차 가능성, 복수 호실 이용 문제까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리 부담은 매우 큰 사건으로 보고, 선순위 임차보증금의 실제 귀속과 인수 범위를 원본에서 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.