광주지방법원 2024타경53448. 목포 옥암동 세명프라자 근린시설 경매입니다. 감정가는 870,000,000원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 311,808,000원까지 낮아졌습니다. 표면적인 할인폭만 보면 상당히 커 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 말소기준인 2016.04.08. 신한은행 근저당보다 앞서 전입한 임차인이 있고, 배당표상 총 1,100,000,000원의 보증금이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
현재 회차에서 낙찰가를 최저가와 같다고 보면, 매수인의 자금부담은 311,808,000원 + 1,100,000,000원 = 1,411,808,000원입니다. 따라서 “감정가 8.7억짜리를 3.12억에 산다”는 접근은 맞지 않습니다. 제공된 배당·인수 계산을 그대로 적용하면 실질취득액은 오히려 감정가보다 커집니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 1,100,000,000원의 인수 위험 자체는 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53448 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 후광대로 128, 4층 401호 (옥암동, 세명프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 창고시설·근린생활시설·업무시설(사무소)·업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사세명프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 311,808,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2016.04.08. 을구 5번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,808,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기부만 보면 기준점은 명확합니다. 2016.04.08. 설정된 신한은행 근저당권 2,808,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 신한은행 근저당 600,000,000원, 아성다이소 관련 근저당 240,000,000원, 중소기업은행 근저당 2,400,000,000원, 신한은행 근저당 120,000,000원과 2024.06.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2014.03.17. 설정됐던 신한은행 2,640,000,000원 근저당과 광주은행 600,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준으로 잡히지 않습니다. 문제는 등기부 뒤에 숨어 있는 선순위 임차관계입니다. 2014년 전입 임차인들이 2016년 말소기준권리보다 앞서기 때문에 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
② 임차인 분석 — 선순위 보증금이 최저가보다 크다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 기호(1) | 2017.07.28 | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주삼성디지털프라자남악 | 101호 | 2014.02.26 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 승계 위험 |
| 주식회사 삼성디지털프라자남악 | - | 2014.02.26 | 500,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 승계 위험 |
| 동부생명보험주식회사 | 기호(6) 일부 | 미상 | 200,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 꿀벌여행사 | 기호(7) 일부 | 2024.06.13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 유한회사 건축사사무소 집 | 기호(7) 일부 | 2022.06.29 | 25,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 김화선 | - | 2022.09.02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 예스골프존 | 기호(8,9) | 2014.03.20 | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 위험 |
| 주식회사 한국종합설계 | 기호(10) | 2019.05.31 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 퍼시픽오션 | - | 2021.12.06 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 엄기원 | - | 2021.12.24 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 박미재 | - | 2019.04.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 유한회사 명진테크 | - | 2023.11.23 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 파란테크 | - | 2019.08.23 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 스타에프에스 | - | 2016.12.21 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 부가세 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 부가 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
또 하나의 위험은 동부생명보험주식회사입니다. 보증금 200,000,000원, 월세 2,500,000원으로 조사되었지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 전입일과 보증금이 모두 불명확한 부가세·부가 역시 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산된 1,100,000,000원이 최종 위험의 상한이라고 단정하기 어렵습니다.
③ 실질취득 — 3.12억 낙찰이 3.12억 취득이 아니다
| 현재 최저매각가 | 311,808,000원 |
|---|---|
| 배당표상 매수인 인수 | 1,100,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 1,411,808,000원 |
| 5회 유찰 시 낙찰가 | 249,446,400원 |
| 5회 유찰 시 실질취득 | 1,349,446,400원 |
| 6회 유찰 시 낙찰가 | 199,557,120원 |
| 6회 유찰 시 실질취득 | 1,299,557,120원 |
이 사건에서 유찰은 낙찰대금을 낮춰주지만 인수 1,100,000,000원을 없애주지 않습니다. 현재 회차에서 실질취득은 1,411,808,000원이고, 5회 유찰 시에도 1,349,446,400원, 6회 유찰 시에도 1,299,557,120원입니다. 따라서 감정가 대비 최저가 할인율을 그대로 “가격 메리트”로 해석하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,165,312원 |
| 임차인 주삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 주식회사 삼성디지털프라자남악 보증금 | 500,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 주식회사 예스골프존 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,808,000,000원 | 306,642,688원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사다이소아성산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 합계는 6,168,000,000원이며, 현재 회차 예상배당은 306,642,688원, 미배당은 5,861,357,312원입니다. 매수인 인수액은 1,100,000,000원으로 별도 계산됩니다.
⑤ 입지·이용상태 — 상업·업무 복합 성격
- 위치. 전라남도 목포시 옥암동 광주지방법원 목포지원 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·아파트단지 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2014.01.16.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지면적은 1,079.0㎡, 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 구분벽. 기호(4-라),(5-마),(8-아),(9-자)는 기준시점 현재 각각 구분벽체 없이 이용되고 있으나, 건축물현황도면에 따라 위치·면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 원본 대조. 주삼성디지털프라자남악·주식회사 삼성디지털프라자남악의 동일 전입일·동일 보증금 기재가 실제 별도 임대차인지 확인해야 합니다.
- 예스골프존 승계. 2014.03.20. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 배당표에서는 우선변제 없이 전액 인수로 계산합니다.
- 동부생명보험주식회사. 보증금 200,000,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 인수 여부를 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 전입일·보증금 미상 점유자. 부가세·부가는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 현재 인수액을 최소 기준으로 검토. 배당표상 인수 1,100,000,000원을 현재 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 현재 최저가는 311,808,000원이지만 실질취득은 1,411,808,000원입니다. 추가 유찰도 인수위험을 없애지 않습니다.
- 용도·환금성 확인. 근린시설·사무소·오피스텔·창고시설이 혼재하고 일부 호실은 구분벽 없이 이용 중이므로 실제 임대수익·공실·호실별 사용상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “인수 11억”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 870,000,000원에서 최저가 311,808,000원까지 떨어져 겉으로는 큰 폭의 할인이 생겼습니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 존재하고, 현재 배당표는 매수인 인수액을 1,100,000,000원으로 계산합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 1,411,808,000원입니다.
게다가 전입일이 확인되지 않은 동부생명보험주식회사와 전입일·보증금이 미상인 점유자도 남아 있습니다. 상가·업무시설 복합 용도, 다수 임차관계, 4회 유찰, 대규모 선순위 인수가 한꺼번에 겹칩니다. 최저가가 싸 보이는 것과 실제 취득이 싼 것은 전혀 다른 사건입니다. 이 물건은 낙찰가 경쟁보다 먼저 임차관계와 인수액을 확정해야 하는 고위험 유형입니다.
