창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고를 함께 보면 현황은 근린생활시설 점포(마트)입니다. 공부상 지하2층이지만 접면도로를 기준으로는 지상1층에 해당합니다. 현재 최저매각가는 171,671,000원으로 감정가 715,000,000원의 24.01%까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 중심은 2022.08.12 설정된 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 붙어 있어, 이 금액을 이 한 호실만의 단독 채무 규모로 해석할 수는 없습니다. 이후 조용규 가압류, 정권규 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(점포·마트) · 대상면적 65.28㎡ · 공부상 지하2층, 접면도로 대비 지상1층 |
| 소유자 | 임정훈 · 2022.08.12 거래가액 609,974,945원 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 171,671,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 임차인은 인수 없음
말소기준권리는 2022.08.12 고성농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 2023.09.26 조용규 가압류 120,000,000원, 2023.12.29 정권규 근저당권 300,000,000원, 2025.08.18 임의경매개시결정이 이어졌고, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 김해시 압류는 2025.08.04 말소됐고, 2025.03.21 공매공고도 2025.07.31 말소된 이력이 있습니다.
사건 조사상 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 4명 모두 전입일이 2022.08.12 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인이 있어 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 시세 비교 — 67.1%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
쌍용더플래티넘김해 실거래 지표의 최근 12개월 평균은 255,700,000원, 최신 거래는 2025.07의 245,000,000원입니다. 현재 최저가 171,671,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%로 표시됩니다. 다만 실거래 표본은 69.76㎡·69.97㎡, 3층부터 28층까지의 거래이고, 대상은 65.28㎡ 근린생활시설 점포로 공부상 지하2층에 위치합니다. 따라서 이 실거래를 대상 점포의 직접 시세로 등치해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
가격 추세도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 구간 평균은 과거 구간보다 -4.4%로 내려와 있습니다. 전체 12건 평균 257,666,666원보다 최근 12개월 평균 255,700,000원을 우선해서 보는 이유입니다. 또한 최신 실거래가 2025.07에 머물러 있어 2026.08.26 매각기일과는 시차가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 171,671,000원 | 168,467,606원 | 5,255,532,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 120,169,699원 | 117,687,323원 | 5,306,312,677원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 84,118,789원 | 82,204,651원 | 5,341,795,349원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,203,394원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 168,467,606원 |
| 2. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정권규 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,424,000,000원 중 채권자 예상배당은 168,467,606원이고, 미배당액은 5,255,532,394원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 해당 호실은 근린생활시설 점포로 이용 중이며 매각물건명세서에는 마트 이용으로 기재되어 있습니다. 공부상 지하2층이지만 접면도로 기준 지상1층에 해당합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설과 승강기가 갖춰져 있으나, 감정 당시 승강기는 수리 중인 상태였습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 준보전산지 사항이 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격환경. 최근 12개월 실거래 평균은 255,700,000원이나 최근 구간 추세는 과거 대비 -4.4%입니다. 현재 경매물건은 이미 4회 유찰되어 단지 경매 평균 유찰 2.8회를 웃돕니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 자체 시세 확인. 171,671,000원이 단지 실거래 평균의 67.1%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일한 근린생활시설 점포의 매매사례와 임대료를 따로 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 실제 임차인 4명은 모두 대항력이 없지만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분이 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 조미옥 보증금 확인. 조미옥의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성과 배당순위 판단을 위해 금액 확인이 필요합니다.
- 공매 이력 확인. 2025.03.21 공매공고와 2025.07.31 말소 이력이 있으므로 현 경매와의 관계를 등기부·공매 진행자료로 재확인해야 합니다.
- 영업·명도 상태 확인. 점포가 마트로 이용 중인 것으로 기재되어 있으므로 현 점유자, 실제 영업 여부, 인도 가능 시점과 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기·공용관리 확인. 감정 당시 승강기가 수리 중이었으므로 현재 운행 상태와 공용시설 관리상태, 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 고성농업협동조합 근저당 채권최고액 5,004,000,000원은 공동담보목록이 붙어 있습니다. 배당과 말소 여부는 공동담보 및 배당표 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 한 단계 더 보수적으로 해야 합니다. 최저가는 171,671,000원까지 내려와 감정가의 24.01%, 최근 12개월 실거래 평균의 67.1%지만, 대상은 주거 호실이 아니라 근린생활시설 점포이고 이미 4회 유찰됐습니다. 최근 가격 추세도 -4.4%이며 최신 실거래는 2025.07입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 점포의 실제 임대수익·공실 위험·동일 용도 매매사례를 확인해 171,671,000원의 실질 가치를 검증하는 것입니다.
