창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층105호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 근린생활시설로 확인됩니다. 특히 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당하며, 매각물건명세서에는 현황 공실 상태라고 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2022.08.12 설정된 고성농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 기재되어 있습니다. 이후 박영철 근저당, 조용규 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김해시 압류와 한국자산관리공사 공매공고는 이후 각각 해제·말소 등기가 확인되지만, 공매 진행과의 교차 확인 필요사항은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 · 현황 공실 상태 · 공부상 지하2층, 접면도로 대비 지상1층 |
| 소유자 | 임정훈 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 609,974,945원 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 715,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,004,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
소유자 임정훈의 소유권이전과 같은 날 설정된 고성농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2023.02.24 박영철 근저당권 360,000,000원과 2023.09.26 조용규 가압류 120,000,000원은 모두 후순위입니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 기재된 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
네 기재 모두 전입일이 말소기준일인 2022.08.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 조미옥의 보증금은 미상이며, 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 매수인 인수액 계산은 0원이고, 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설이 현황 공실 상태라고 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세의 279.6%, 하락 추세까지 겹친다
가격 판단에서는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 쌍용더플래티넘김해의 최근 12개월 거래 10건 평균은 255,700,000원, 최신 거래는 2025.07 245,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
최저가 715,000,000원은 최근 12개월 평균의 279.6%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액 역시 715,000,000원이고, 따라서 시세 비교 기준도 최저가와 실질취득액이 동일합니다. 최신 거래 245,000,000원보다도 현저히 높은 구간입니다. 전체 거래 평균 257,666,666원보다도 높지만, 가격 판단은 그보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -4.4%의 하락 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,550,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 705,450,000원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,484,000,000원 중 채권자 예상배당은 705,450,000원, 미배당은 4,778,550,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 715,000,000원 | 705,450,000원 | 4,778,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 572,000,000원 | 563,880,000원 | 4,920,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 457,600,000원 | 450,624,000원 | 5,033,376,000원 | 0원 |
유찰이 발생하더라도 배당 부족액이 커질 뿐 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 가격인 457,600,000원조차 제공된 최근 12개월 평균 255,700,000원보다 높은 수준이므로, “유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론 역시 자동으로 성립하지 않습니다. 쌍용더플래티넘김해 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설이며 매각물건명세서 비고상 공실 상태입니다. 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비, 주차시설이 있으며 승강기는 현황 수리중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용중이며, 토지면적은 13,497.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설·현황 공실이라는 용도 특성과 단지 경매 평균 유찰 2.8회를 함께 봐야 합니다. 최근 거래 추세도 -4.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리. 인수 0원은 권리상 장점이지만 실질취득 715,000,000원은 최근 12개월 평균의 279.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 257,666,666원보다 최근 12개월 평균 255,700,000원과 최신 거래 245,000,000원, 최근 추세 -4.4%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 근린생활시설 현황 확인. 현황 공실이고 공부상 지하2층이나 도로 대비 지상1층입니다. 내부 상태와 실제 영업·임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 원본 대조. 현황조사에는 기호1·3·4·6 관련 전입자가 기재되어 있고 모두 말소기준 이후입니다. 각 기호와 매각대상 105호의 대응 및 현재 공실 상태를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고는 말소됐지만 한국자산관리공사 공매 이력이 존재하므로 경매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 고성농업협동조합 근저당에 공동담보목록 제2022-791호가 기재되어 있으므로 실제 채무·배당관계는 공동담보 전체와 함께 확인해야 합니다.
- 배당변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 큰 숫자는 279.6%
이 사건의 권리분석 자체는 명확한 편입니다. 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 정리되며 현황조사상 전입도 모두 기준일 이후입니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 투자 판단의 결론은 권리가 아니라 가격에서 달라집니다. 실질취득액 715,000,000원은 최근 12개월 평균 255,700,000원의 279.6%입니다. 최신 거래는 245,000,000원이고 최근 추세는 -4.4%입니다. 여기에 근린생활시설·현황 공실, 평균 유찰 2.8회라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 현재 가격 매력은 매우 낮은 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 실질취득액을 최근 시세와 끝까지 대조해야 하는 사건입니다.
