창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층201호입니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에 따르면 근린생활시설이고 현재는 공실입니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로는 지상2층에 해당합니다. 감정가는 207,000,000원, 최저매각가도 같은 207,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 측면의 핵심은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2022.08.12. 고성농업협동조합 근저당은 채권최고액이 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 붙어 있으며, 후순위 박영철 근저당 360,000,000원과 조용규 가압류 120,000,000원도 있습니다. 현재 매각가 207,000,000원 가정에서는 집행비용을 빼고 남은 금액이 고성농업협동조합에 배당되며, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 층 위치 | 공부상 지하1층 · 접면도로 대비 지상2층 |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12. 매매 · 거래가액 280,141,153원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 확인
② 점유·임차 현황 — 조사된 4명 모두 대항력 없음
| 성명 / 점유표시 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 · 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 조미옥 · 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이호진 · 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 · 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에 확인되는 실제 점유 신고는 4명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 전입일 모두 2022.08.12. 근저당 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 조미옥은 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부 역시 확인되지 않았으므로, 배당요구와 보증금 관련 내용은 매각물건명세서에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 67.9%는 ‘할인율’로 쓰면 안 된다
제공된 실거래는 쌍용더플래티넘김해의 84.96~84.97㎡ 공동주택 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 305,083,333원이고 최신 거래는 2026.07. 300,000,000원입니다. 숫자만 계산하면 현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%지만, 본건은 근린생활시설이고 비교 기준 면적 54.06㎡와도 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 305,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,484,000,000원 중 203,302,000원만 배당되는 계산이며 미배당액은 5,280,698,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 현황. 근린생활시설로서 현재 공실이며, 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설 등이 있고 승강기는 감정 당시 수리 중인 상태로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·준보전산지가 포함됩니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.03. 김해시 압류가 기준으로 제시되어 있으나 2022.08.12. 해제·말소 기록이 있으므로 등기부와 매각물건명세서에서 실제 기준권리를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 기호 대조. 현황조사 점유자가 기호1·3·4·6으로 나뉘므로 201호와 각 기호의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 조미옥 보증금 확인. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당요구 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 공동주택 실거래 12건은 본건 가격 판단에 직접 사용할 수 없습니다. 동일 상가 실거래·임대료·공실률을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.03.21. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2025.07.01. 공매대행의뢰 해지, 2025.07.31. 말소 기록이 있습니다. 현재 진행상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 공실·시설 상태. 현황 공실이고 승강기는 감정 당시 수리 중으로 기재되어 있으므로 내부 상태와 승강기 정상화 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원이지만 적정 상가 시세가 확인되기 전까지 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 이야기
이 물건은 배당 계산상 매수인 인수액 0원이고, 조사된 점유자들의 전입도 근저당보다 뒤라 권리 인수 위험은 상대적으로 낮습니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 207,000,000원이 참고 실거래 평균 305,083,333원의 67.9%라는 수치는 눈에 띄지만, 그 실거래는 84.96~84.97㎡ 공동주택이고 본건은 근린생활시설입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전 보류”입니다. 여기에 2022.06.03. 압류의 말소기준 표시와 2022.08.12. 해제·말소 기록의 관계, 기호별 점유자와 본건 201호의 대응관계, 공매공고 후 해지 이력까지 원본으로 대조해야 합니다. 권리 인수 0원이라는 이유만으로 신건 207,000,000원에 가격 가점을 줄 단계는 아닙니다.
