창원지방법원 2025타경652. 이 사건은 김해시 외동 ‘쌍용더플래티넘김해’ 201동 지하2층 106호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설, 매각물건명세서 비고상 현황은 사무실로 이용 중입니다. 공부상 지하2층이지만 접면도로를 기준으로는 지상1층에 해당하는 점도 확인됩니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 임정훈이 2022.08.12 거래가 609,974,945원에 소유권을 취득했고, 같은 날 고성농업협동조합이 채권최고액 5,004,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 박영철 근저당·조용규 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 역시 모두 말소기준보다 늦게 전입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현황 사무실 이용 |
| 비교대상 면적 | 65.28㎡ |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12 거래가 609,974,945원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 171,671,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 박영철 근저당 360,000,000원과 조용규 가압류 120,000,000원, 고성농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김해시 압류는 2025.08.04 해제에 따라 이미 말소됐고, 2025.03.21 공매공고 역시 2025.07.31 공매대행의뢰 해지를 원인으로 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 명 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 핵심은 전입일입니다. 가장 빠른 이호진의 전입일도 2023.07.10으로, 말소기준권리인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 네 명 모두 대항력 없음으로 정리되고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 조미옥은 보증금이 미상이지만 전입 자체가 말소기준 이후이므로 대항력 판단은 동일합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 ‘주거 실거래와 동일 시세’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 171,671,000원으로 감정가 715,000,000원의 24.0%입니다. 단지 거래자료상 최근 12개월 평균은 255,700,000원, 최신 거래는 2025.07의 245,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
| 최신 거래 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
수치상으로는 최저가가 최근 12개월 평균의 67.1%입니다. 다만 이 경매 대상은 감정상 근린생활시설·사무실 이용이고 비교 거래는 69.76~69.97㎡의 단지 거래자료입니다. 따라서 67.1%라는 비율만으로 곧바로 “시세보다 32.9% 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 특히 최근 가격 흐름 자체도 -4.4%로 하락하고 있으므로, 가격 판단은 동일 용도·동일 위치의 근린생활시설 거래 및 임대수익 자료를 추가 확인하는 쪽이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,203,394원 |
| 2. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 168,467,606원 |
| 3. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,484,000,000원 중 예상 배당액은 168,467,606원이며 미배당액은 5,315,532,394원입니다. 신청채권자 고성농업협동조합의 청구액 4,926,750,768원도 현재 매각가 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 171,671,000원 | 168,467,606원 | 5,315,532,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 120,169,699원 | 117,687,323원 | 5,366,312,677원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 84,118,789원 | 82,204,651원 | 5,401,795,349원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 따라서 회차가 내려가더라도 매수인이 떠안을 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아니라, 계산상 실질취득가는 각 회차 매각가와 동일합니다. 대신 가격이 내려갈수록 선순위 채권의 미배당만 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 106호는 사무실로 이용 중이고 감정상 근린생활시설입니다. 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있고, 승강기는 현황 수리 중으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 사항이 표시돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사의 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 4명 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 점유 관계와 명도 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 조미옥 보증금. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조하세요. 대항력 판단 자체는 말소기준 이후 전입이라는 점에서 달라지지 않습니다.
- 공매 이력. 공매공고 및 그 말소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 현재 상태를 교차 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 표기와 현황 이용상태가 다르게 보일 수 있으므로 건축물대장·등기부·감정평가서에서 106호의 정확한 용도와 면적을 재확인하세요.
- 가격 비교. 단지 최근 12개월 평균 255,700,000원과 최신 245,000,000원은 참고자료일 뿐, 근린생활시설·사무실인 이 물건의 직접 비교시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -4.4%이므로 과거 전체 평균 257,666,666원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가하지 마세요.
- 환금성. 4회 유찰된 상태인 만큼 동일 용도 상가·사무실의 거래량, 공실, 임대료와 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘용도와 가격 검증’이 승부처
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 담보권과 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 권리 인수가 아니라 가격의 해석과 환금성입니다. 최저가는 감정가의 24.0%까지 떨어졌지만 이미 4회 유찰됐고, 대상은 근린생활시설·사무실 이용입니다. 최근 12개월 단지 거래 평균 대비 67.1%라는 숫자는 눈에 띄지만 비교 표본의 성격이 다르므로 그대로 할인율로 받아들이기 어렵습니다. 최근 거래 흐름도 -4.4% 하락 중입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 낮지만, 동일 용도 실거래·임대수익·공실·명도 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
