창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 기호 1~3·6·12가 근린생활시설입니다. 본건이 포함된 기호 1~6은 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다. 현재 감정가와 최저매각가는 715,000,000원으로 동일한 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2022.08.12 고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 조용규 가압류 120,000,000원, 정권규 근저당권 300,000,000원, 경매개시결정은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 4명도 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인의 금전적 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 · 공부상 지하2층, 접면도로 대비 지상1층 |
| 소유자 | 임정훈 · 2022.08.12 매매 · 거래가액 609,974,945원 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 715,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 금전적 인수는 0원
말소기준은 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 조용규 가압류 120,000,000원, 정권규 근저당권 300,000,000원 및 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김해시 압류는 2025.08.04 말소됐고, 2025.03.21 공매공고 역시 2025.07.31 말소됐습니다. 다만 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인은 필요합니다.
② 점유자 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 4명입니다. 네 점유자의 전입일은 모두 2022.08.12 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 조사자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 조미옥은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 또한 근린생활시설 내부에는 소유 미상의 집기가 있는 것으로 기재돼 있어, 금전적 인수와 별개로 인도·집기 처리 문제를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세의 279.6%, 하락 추세
쌍용더플래티넘김해의 제공된 실거래 표본은 12건이며, 전체 평균은 257,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 255,700,000원, 최신 거래는 2025.07 245,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -4.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
최저매각가 715,000,000원은 최근 12개월 평균의 279.6%입니다. 최신 거래 245,000,000원보다도 크게 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -4.4%로 내려와 있어 과거 전체 평균만 보고 가격을 낙관할 수 없습니다. 특히 본건의 감정 이용상태는 근린생활시설이므로, 위 단지 실거래는 가격 감각을 보는 참고치로 활용하되 본건과의 용도·현황 차이까지 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,550,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 705,450,000원 |
| 2. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정권규 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,424,000,000원 중 예상 배당은 705,450,000원이며, 미배당은 4,718,550,000원입니다. 신청채권자 청구액 4,926,750,768원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 715,000,000원 | 705,450,000원 | 4,718,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 572,000,000원 | 563,880,000원 | 4,860,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 457,600,000원 | 450,624,000원 | 4,973,376,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 572,000,000원, 2회 유찰 시 457,600,000원으로 내려가지만, 두 가격 모두 최근 12개월 실거래 평균 255,700,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 단순히 “한 번 유찰됐으니 싸졌다”는 식의 판단은 위험합니다. 이 사건은 권리 안전성과 가격 매력도를 완전히 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호 1~3·6·12는 근린생활시설로 이용 중입니다. 기호 1~6은 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있고 승강기는 현황 수리 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8~10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 근린생활시설 이용 물건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있어 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 715,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,700,000원의 279.6%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교가 -4.4%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 상향 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 단지 실거래 자료와 본건의 용도·현황 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 조사된 점유자 4명 모두 대항력은 없지만 실제 인도 상태와 영업·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 조미옥의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없으나 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 내부 집기. 근린생활시설 내부에 소유 미상의 집기가 있으므로 소유관계 및 처리 문제를 현장에서 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있어 공매 진행과 법원경매 진행의 관계를 교차 확인하세요.
- 승강기. 감정 당시 승강기가 수리 중인 상태로 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 4,718,550,000원의 미배당이 발생하지만 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리 안전 ≠ 가격 매력”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권이고, 이후의 가압류·근저당·경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 점유자 4명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 715,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,700,000원의 279.6%이고, 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -4.4%입니다. 더구나 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 공매공고 이력과 소유 미상 집기도 확인 대상입니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서 ‘싸다’는 전제로 접근해서는 안 되는 물건입니다.
