창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 104호입니다. 사건상 용도는 대지이며, 등기는 집합건물로 작성되어 있습니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고상 해당 호실은 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 공부상 지하2층이지만 접면도로를 기준으로는 지상1층에 해당합니다.
권리구조의 기준점은 2022년 고성농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 붙어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 박영철 근저당 360,000,000원, 조용규 가압류 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권 미배당액이 크더라도 배당자료상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 제201동 지하2층 제104호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 비교 기준 면적 | 65.28㎡ |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12. 거래가액 609,974,945원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 715,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2021년 대신자산신탁주식회사 앞으로 이전된 신탁등기는 2021.07.27. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 소유자인 임정훈은 2022.08.12. 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 고성농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
조사된 점유·임차 관계는 실제 임차인 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 모두 말소기준일인 2022.08.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 · 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 · 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 · 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 · 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검증 — 최근 거래지표보다 높고 추세도 하락
같은 단지 쌍용더플래티넘김해의 자료상 거래 12건은 240,000,000원부터 290,000,000원까지입니다. 전체 평균은 257,666,666원이고 최근 12개월 평균은 255,700,000원, 최신 거래는 2025.07. 245,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.4% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 2024.05 | 69.76㎡ | 21 | 270,000,000원 |
| 2023.05 | 69.76㎡ | 21 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 257,666,666원 |
현재 최저가 715,000,000원은 최근 12개월 평균의 279.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 715,000,000원입니다. 따라서 제공된 거래지표만 놓고 보면 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,550,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 705,450,000원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,484,000,000원 중 705,450,000원이 배당되고, 미배당액은 4,778,550,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임호체육공원 북동측 인근이며 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 8m~10m 포장도로와 접합니다.
- 현황. 근린생활시설로서 공실 상태이며, 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있고 승강기는 현황 수리 중입니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 준보전산지에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 경매통계. 제공된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 대지로 분류된 집합건물이지만 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장과 대상 호실의 정확한 용도를 대조하세요.
- 상가 시세 재검증. 단지 거래자료만으로 근린생활시설 가격을 확정하지 말고 동일 용도·면적·도로층 조건의 거래사례를 확인하세요.
- 공실 수익성. 현황 공실이므로 예상 임대료, 관리비, 공실기간과 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 상태. 네 임차인 모두 대항력은 없지만 조사된 전입 내역과 현황 공실 기재가 함께 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 고성농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-791호가 있으므로 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 말소 이후의 공매대행 해지 및 법원경매 진행 상태를 원본으로 대조하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 572,000,000원, 2회 유찰 시 457,600,000원이지만 각 회차에서도 근린생활시설 적정가 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 상품성이 문제다
이 사건은 말소기준이 분명하고 후순위 권리와 임차보증금의 매수인 승계액도 0원입니다. 권리분석만 보면 소멸형 구조입니다. 하지만 신건 최저가 715,000,000원은 최근 12개월 거래평균 255,700,000원의 279.6%이고, 최신 거래는 245,000,000원, 거래 추세는 -4.4%입니다.
더구나 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설입니다. 같은 단지 주거 거래지표는 참고자료일 뿐 직접 시세가 될 수 없으며, 동일 용도의 실거래·임대수익·관리비와 도로층 조건을 다시 확인해야 합니다. 결론은 법적 인수는 0원, 신건 가격과 환금성은 보류입니다.
