창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층202호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 근린생활시설로 확인됩니다. 특히 명세서 비고상 현재 공실이며, 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
등기상 소유자 임정훈은 2022.08.12 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 280,141,153원입니다. 같은 날 고성농업협동조합의 채권최고액 5,004,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 박영철 근저당·조용규 가압류 등이 이어졌습니다. 현재 배당 구조에서는 최저매각가 207,000,000원을 전부 투입해도 선순위 고성농업협동조합 채권부터 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층202호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정 이용상태 및 매각물건명세서상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 층 위치 | 공부상 지하1층 · 접면도로 대비 지상2층 |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12 매매 · 거래가액 280,141,153원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 이력은 원본 대조
권리 계산상 기준일은 2022.06.03 김해시 압류로 잡혀 있습니다. 다만 해당 압류는 2022.08.12 해제로 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 이후 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당, 2023.02.24 박영철 근저당, 2023.09.26 조용규 가압류, 2025.08.18 임의경매개시결정은 배당 구조상 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이지만, 말소기준권리 확정은 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 · 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조미옥 · 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 · 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 · 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 임차인 모두 전입일이 권리 계산 기준일인 2022.06.03 이후여서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 조미옥은 보증금이 확인되지 않았지만 전입 시점 자체가 기준일보다 늦어 대항력 판정은 동일합니다. 다만 각 점유가 기호1·3·4·6으로 조사되어 있으므로 입찰 전 분석 대상 202호의 매각기호와 일치하는지 명세서에서 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — ‘최근 시세의 67.9%’를 그대로 적용하면 안 된다
쌍용더플래티넘김해의 최근 12개월 거래 12건 평균은 305,083,333원, 최신 거래는 2026.07 300,000,000원입니다. 숫자만 계산하면 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다. 하지만 이 12건은 모두 84.96~84.97㎡ 아파트 거래이고, 분석 대상의 실거래 매칭 기준 면적 54.06㎡와도 일치하지 않습니다. 대상은 감정 이용상태상 근린생활시설이므로 이 비율은 직접 시세가 아니라 참고용 수치에 그쳐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 305,083,333원 |
오히려 경매 통계에서는 같은 단지 물건의 평균 유찰 횟수가 2.8회, 낙찰률이 0.0%로 제시됩니다. 현재 물건 자체는 아직 0회 유찰 신건입니다. 근린생활시설의 환금성과 별도 상가 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 207,000,000원을 곧바로 적정가로 받아들이기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,484,000,000원 중 채권자 배당은 203,302,000원이며, 미배당액은 5,280,698,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 5,280,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 5,321,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 5,354,174,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 현황. 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖추어져 있고, 승강기는 현황 수리 중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 준보전산지 사항도 확인됩니다.
- 토지. 부정형 완경사이고 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 207,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 207,000,000원으로 보세요.
- 아파트 실거래를 직접 시세로 쓰지 않기. 84.96~84.97㎡ 아파트 거래와 대상 근린생활시설은 용도·면적이 다릅니다. 67.9% 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 근린생활시설 별도 시세 확인. 현황 공실인 상업용 공간의 임대수요·공실률·유사 점포 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기호 대조. 현황조사 임차인은 기호1·3·4·6에 분산되어 있습니다. 분석 대상 202호와 해당 점유 기호의 일치 여부를 명세서 원본에서 확인하세요.
- 기준권리 재확인. 2022.06.03 김해시 압류가 기준일로 계산되어 있으나 2022.08.12 해제·말소 이력이 있습니다. 등기부·매각물건명세서에서 최종 말소기준을 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 2025.03.21 공매공고 후 2025.07.31 말소된 이력이 있으므로 공매와 법원경매 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제와 실제 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 시설 상태. 승강기가 수리 중으로 기재되어 있으므로 현재 운행 상태와 공용시설 유지관리 상태를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건에서 가장 명확한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현재 207,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 207,000,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 인수액은 0원으로 유지됩니다. 임차인 4명도 기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균 305,083,333원, 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 207,000,000원이 낮아 보이지만, 그 거래는 84.96~84.97㎡ 아파트이고 대상은 근린생활시설입니다. 직접 비교 가능한 시세가 아닌 이상 ‘67.9%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 단지 경매 평균 2.8회 유찰과 0.0% 낙찰률까지 고려하면, 권리보다 상가 시세·공실·환금성 검증이 승부처인 물건입니다.
