창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층 203호입니다. 감정평가상 본건과 같은 구간은 근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐고, 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로는 지상2층에 해당합니다. 소유자 임정훈은 2022.08.12 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 거래가액은 280,141,153원입니다.
권리관계는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2022.06.03 김해시 압류가 한때 등기됐지만 2022.08.12 해제로 이미 말소됐습니다. 같은 날 고성농업협동조합의 채권최고액 5,004,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 박영철 근저당·조용규 가압류·경매개시결정이 이어집니다. 현존 권리의 흐름에서는 이 고성농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조로 보는 것이 자연스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층203호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 · 접면도로 대비 지상2층 |
| 소유자 | 임정훈 · 2022.08.12 매매 · 거래가액 280,141,153원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 예상 인수 0원
2021년 신탁등기는 2021.07.27 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 2022.06.03 김해시 압류 역시 2022.08.12 해제됐습니다. 이후 소유권이 임정훈에게 넘어간 날 고성농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 그 뒤의 박영철 근저당, 조용규 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 현황조사상 점유자 — 전입일은 모두 후순위
현황조사에는 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 점유자 4명이 기재돼 있습니다. 전입일은 모두 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당 설정 이후이고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 기호별 점유자로 기재돼 있으므로 본 203호와 각 기호의 정확한 대응관계는 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 67.9%를 ‘싼 가격’으로 읽으면 안 된다
쌍용더플래티넘김해의 제공 실거래 12건은 모두 전용 84.96~84.97㎡ 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 305,083,333원, 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원, 최저는 283,000,000원, 최고는 368,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 305,083,333원 |
숫자만 놓으면 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 305,083,333원의 67.9%입니다. 그러나 이 비율을 본건의 시세 할인율로 사용할 수 없습니다. 본건은 감정평가상 근린생활시설이고, 제공 시세의 검색 기준면적은 54.06㎡이면서 면적 매칭 불일치로 표시돼 있으며, 실제 거래표본은 모두 84.96~84.97㎡ 아파트입니다. 용도와 면적이 동시에 다르므로 “아파트 평균보다 32.1% 싸다”는 식의 가격 가점은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 207,000,000원에서는 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 고성농업협동조합에 배당되고 후순위 권리자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권총액 대비 미배당은 5,280,698,000원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 5,280,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 5,321,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 5,354,174,720원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 근린생활시설 시세가 확인되지 않았으므로 165,600,000원이나 132,480,000원이 된다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수도 없습니다. 유찰가격과 별개로 상가 자체의 임대수익·공실·유사 호실 거래가격을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설이며 현황 공실 상태입니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있으며, 승강기는 현황 수리중으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 활용. 쌍용더플래티넘김해는 360세대, 2020.10.30 준공 단지이지만 제공 거래자료는 아파트 거래이므로 본 상가의 환금성 판단에 직접 대입할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 아파트 시세를 상가 시세로 쓰지 말 것. 67.9%라는 비율은 용도·면적이 맞지 않는 표본에서 나온 값이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
- 본 호수와 기호 대응 확인. 현황조사 점유자는 기호별로 기재돼 있습니다. 203호가 어느 기호인지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 비고에는 현황 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유·집기·영업 여부와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고는 말소됐지만 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 이력을 교차 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정 당시 승강기가 수리중으로 조사됐으므로 현재 정상화 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 적정가 별도 산정. 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확보한 뒤 수익성 기준으로 응찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 가장 명확한 장점은 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현황조사에 기재된 점유자들도 전입일이 모두 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 권리만 보면 낙찰 후 거액의 보증금이나 후순위 담보채무가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
하지만 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 207,000,000원이고 제공된 아파트 실거래 평균 305,083,333원 대비 숫자상 67.9%에 불과하지만, 본건은 근린생활시설이고 실거래 표본은 84.96~84.97㎡ 아파트입니다. 게다가 시세 검색 기준면적 54.06㎡도 매칭되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 검증 보류”가 정확한 결론입니다. 상가 자체의 비교사례와 공실·임대수익을 확인하기 전에는 신건 207,000,000원을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
