창원지방법원 2025타경652. 김해 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층205호입니다. 경매 용도 분류는 대지이고, 감정평가 및 매각물건명세서상 이용상태는 근린생활시설입니다. 명세 비고에는 현황 공실로 기재되어 있으며, 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로는 지상2층에 해당한다고 적혀 있습니다.
권리구조의 출발점은 2022.08.12 설정된 고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 붙어 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액도 4,926,750,768원으로 본건 감정가를 크게 웃돕니다. 그러나 이 채권이 배당으로 전액 회수되지 않는다는 사실과, 낙찰자가 그 미회수액을 떠안는지는 별개의 문제입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층205호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 층 표시 | 공부상 지하1층 · 접면도로 대비 지상2층 |
| 소유자 | 임정훈 · 2022.08.12 매매 · 거래가액 280,141,153원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 박영철 근저당권 360,000,000원, 조용규 가압류 120,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김해시 압류는 2025.06.26 해제 후 2025.08.04 말소됐고, 한국자산관리공사 공매공고도 2025.07.01 공매대행의뢰 해지 후 2025.07.31 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 본건 공실 여부 재확인
사건 전체 현황조사에는 기호1·3·4·6에 점유 신고가 4건 있습니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2022.08.12보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상도 없습니다. 한편 본건 명세 비고에는 현황 공실이라고 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유상태를 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
보증금은 현황조사에 기재된 수치를 그대로 표시했습니다. 조미옥은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현장 점유관계 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 67.9%라는 숫자를 그대로 쓰면 안 된다
쌍용더플래티넘김해의 최근 거래 12건 평균은 305,083,333원, 최신 거래는 2026.07 300,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다. 하지만 이 비교에는 결정적인 문제가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 305,083,333원 |
최근 표본의 최저 거래는 283,000,000원, 최고 거래는 368,000,000원입니다. 그러나 모두 본건과 용도·면적이 맞지 않으므로, 이 가격대와의 차이를 본건의 할인율로 사용해서는 안 됩니다. 본건 가격 판단은 근린생활시설 자체의 임대수익·공실기간·동일 상가층 거래 및 실사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,484,000,000원 중 채권자 예상배당은 203,302,000원, 미배당액은 5,280,698,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 5,280,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 5,321,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 5,354,174,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도·공실. 본건은 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8~10m 포장도로와 접하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설이 있고, 승강기는 현황 수리중으로 조사되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역 및 준보전산지 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 979,200원/㎡, 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 단지는 360세대·2020.10.30 준공이나, 본건은 아파트 세대가 아니라 근린생활시설로 분석해야 합니다. 아파트 거래빈도를 본건 환금성으로 그대로 대입할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 차단. 최저가가 아파트 최근 평균의 67.9%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 마세요. 용도와 면적이 다릅니다.
- 공실 현황 재확인. 명세 비고는 공실이지만 사건 전체 현황조사에는 기호1·3·4·6 점유 신고가 존재합니다. 본건 실제 점유와 출입 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 자체 시세 확인. 동일 건물 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례와 공실기간을 별도로 확인해 207,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 층 인식 확인. 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층입니다. 접근 동선·가시성·상권 노출이 실제 영업가치에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정조사 당시 승강기가 수리중이므로 현재 운행 상태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고는 말소됐지만 공매 진행 이력이 있으므로 현재 상태를 원본으로 교차 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 채권총액이 5,484,000,000원이고 미배당액이 5,280,698,000원에 달하더라도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 본건은 근린생활시설·현황 공실이고, 공부상 지하1층이나 도로 대비 지상2층입니다. 제시된 12건의 실거래는 아파트 84.96~84.97㎡ 표본이므로 최저가 207,000,000원을 305,083,333원 평균과 직접 비교해 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 근린생활시설 자체의 실제 가치와 공실 리스크를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
