창원지방법원 2025타경652. 소유자 임정훈이 2022.08.12 거래가 280,141,153원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 고성농업협동조합 앞으로 채권최고액 5,004,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 박영철 근저당권 360,000,000원, 조용규 가압류 120,000,000원, 경매개시결정 등은 기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 부분은 유찰 폭과 물건의 용도입니다. 감정가 207,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 49,700,000원입니다. 그러나 감정평가상 근린생활시설이고 매각물건명세서 비고에는 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로 기준으로는 지상2층에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층206호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 매각물건명세서 비고상 사무실 이용 |
| 층 표시 | 공부상 지하1층 · 접면도로 대비 지상2층 |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12 소유권이전 · 거래가 280,141,153원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 49,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 큰 미배당과 매수인 인수는 별개
말소기준은 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-791호가 기재돼 있고 채권최고액은 5,004,000,000원입니다. 이후 설정된 박영철 근저당, 조용규 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김해시 압류는 2025.08.04 해제에 따른 말소등기가 이뤄졌고, 2025.03.21 공매공고도 공매대행의뢰 해지 후 2025.07.31 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사상 4명, 모두 기준일 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사상 점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 네 전입일 모두 말소기준인 2022.08.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하고, 예상배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰은 사실, ‘시세의 16.3%’는 직접 비교 금지
현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24% 수준인 49,700,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 34,790,000원, 6회 유찰 시 24,353,000원입니다. 어느 회차에서도 권리상 매수인 인수는 0원으로 계산돼, 권리 기준 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 5,435,594,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 5,450,236,220원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 5,460,485,354원 | 0원 |
가격 비교에서는 한 가지 중요한 제한이 있습니다. 제시된 최근 실거래 12건은 쌍용더플래티넘김해의 84.96~84.97㎡ 아파트 거래로, 평균은 305,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 300,000,000원입니다. 반면 비교 타깃 면적은 54.06㎡이며 면적이 매칭되지 않았고, 본건 자체도 근린생활시설·사무실 이용 물건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 305,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,484,000,000원 중 48,405,400원만 배당되는 가정으로, 미배당은 5,435,594,600원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 매각물건명세서 비고에는 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 층 위치. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있고, 승강기는 현황상 수리 중으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 준보전산지 관련 지정이 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 쌍용더플래티넘김해는 360세대이며 준공일은 2020.10.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 기준 가격 확인. 아파트 84.96~84.97㎡ 실거래를 본건 가격 기준으로 사용하지 말고, 동일·유사 근린생활시설과 비교하세요.
- 점유자 대응 확인. 사건 조사상 실제 점유자 4명의 전입일은 모두 기준권리 뒤지만, 각 기호의 실제 점유범위와 현재 점유상태를 매각물건명세서·현장과 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 있어 배당표의 임차인 최우선변제 미반영 부분을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2025.03.21 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 공매대행의뢰 해지 후 2025.07.31 말소됐으므로 진행 이력을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 고성농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-791호가 기재돼 있으므로 거액의 채권최고액과 본건 단독가치를 동일시하지 마세요.
- 현장 이용상태 확인. 사무실 이용, 공부상 지하1층·도로 대비 지상2층, 승강기 수리 중이라는 현황이 실제로 동일한지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 실제 점유자 4명의 전입도 모두 기준일 뒤라 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 207,000,000원에서 4회 유찰돼 49,700,000원까지 내려왔지만, 제시된 최근 거래는 84.96~84.97㎡ 아파트 거래이고 본건은 근린생활시설·사무실 이용 물건입니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 동일 용도의 실제 가격과 점유·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
