창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층204호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가의 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 근린생활시설·현황 공실로 확인됩니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비로는 지상2층에 해당합니다. 현재 소유자는 임정훈이며 2022.08.12. 거래가액 280,141,153원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 매수인이 떠안을 금액이 없다는 점입니다. 배당 시뮬레이션에서도 assumed 금액은 0원으로 계산돼 있고, 조사된 점유자 4명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.06.03.보다 늦습니다. 다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 본건과 직접 비교할 수 있는 근린생활시설 실거래가가 제시되지 않아 207,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층204호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 공부상 층 / 도로 기준 | 지하1층 / 접면도로 대비 지상2층 |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12. 거래가액 280,141,153원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 4명 모두 기준일 이후 전입
데이터상 말소기준은 2022.06.03. 김해시 압류입니다. 해당 압류는 2022.08.12. 해제로 말소됐고, 같은 날 임정훈의 소유권이전과 고성농업협동조합 근저당권 설정이 이어졌습니다. 고성농업협동조합 근저당의 채권최고액은 5,004,000,000원이며 공동담보목록 제2022-791호가 기재돼 있습니다. 2023.02.24. 박영철 근저당 360,000,000원, 2023.09.26. 조용규 가압류 120,000,000원도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 네 명 모두 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 데이터 판정상 대항력 없음입니다. 특히 조미옥은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 2024.11.19.로 기준일 뒤이기 때문에 미상 보증금을 이유로 대항력 있는 임차인으로 볼 자료는 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 67.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
쌍용더플래티넘김해의 확인 실거래는 최근 12개월 12건, 평균 305,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 300,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 본건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다. 그러나 이 거래들은 전용 84.96~84.97㎡ 아파트이고, 본건의 비교 대상 면적은 54.06㎡이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 비율은 가격 할인율이나 투자 메리트로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 305,083,333원 |
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 5,280,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 5,321,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 5,354,174,720원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 고성농업협동조합의 청구액은 4,926,750,768원인데, 매각대금에서 집행비용을 제외하고 배당되는 금액은 203,302,000원입니다. 채권 미배당이 크게 남더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 구조로 계산되지는 않았습니다. 제공된 세 회차 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 203,302,000원 |
| 3. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 5,484,000,000원 중 203,302,000원이 배당되고, 5,280,698,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있고, 승강기는 현황 수리 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 비교 대상을 다시 잡을 것. 현재 실거래 표본은 아파트 84.96~84.97㎡입니다. 본건 근린생활시설 54.06㎡와 직접 비교해 207,000,000원을 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 서류 재확인. 네 명 모두 기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만, 조미옥의 보증금과 임차인들의 확정일자·우선변제 여부는 최종 매각물건명세서에서 확인할 항목입니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2025.03.21. 공매공고 후 2025.07.31. 말소된 이력이 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 대조하세요.
- 현황 공실·층 표시 확인. 공부상 지하1층이지만 도로 대비 지상2층이라는 특성이 실제 접근성·사용성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 승강기 상태 확인. 감정평가 당시 승강기는 수리 중으로 기재돼 있습니다.
- 매각기일 결과 확인. 사건에 기재된 매각기일은 2026.08.26.이므로 실제 진행·변경·낙찰 여부는 원본 사건기록으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 4명 모두 기준일 이후 전입이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 고성농업협동조합·박영철의 근저당과 조용규 가압류에서 거액의 미배당이 남지만, 제공된 배당 시나리오에서는 이를 매수인이 떠안지 않습니다.
반대로 가격은 결론을 서두르면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 305,083,333원과 최신 거래 300,000,000원이 존재하지만 모두 본건과 용도·면적이 다른 아파트 거래입니다. 따라서 최저가 207,000,000원이 그 평균의 67.9%라는 숫자는 ‘싼 물건’의 증거가 아닙니다. 현황 공실 근린생활시설이고 경매 통계상 평균 유찰 2.8회라는 점까지 감안하면, 권리는 합격에 가깝지만 가격은 별도의 상가 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
