창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층103호입니다. 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층에 해당하고, 매각물건명세서 비고에는 점포(음식점)로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 감정평가에서도 해당 구간은 근린생활시설 이용으로 확인됩니다.
권리의 기준점은 2022.08.12. 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박영철 근저당, 조용규 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 4명의 전입일 역시 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층103호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 점포(음식점) 이용 중 · 공부상 지하2층, 접면도로 대비 지상1층 |
| 소유자 | 임정훈 · 2022.08.12. 소유권이전 · 거래가액 609,974,945원 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 171,671,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.12. 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 기재돼 있습니다. 2023.02.24. 박영철 근저당 360,000,000원, 2023.09.26. 조용규 가압류 120,000,000원, 2025.08.18. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다.
② 점유·임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.08.12.보다 늦습니다. 따라서 주어진 조사 결과상 대항력은 없습니다. 조미옥의 보증금은 미상으로 기재돼 있으나, 전입일 자체가 기준권리 이후라 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 67.1% 할인, 다만 최근 흐름은 -4.4%
쌍용더플래티넘김해 거래자료 중 최근 12개월 평균은 255,700,000원, 10건입니다. 최신 거래는 2025.07. 245,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.4% 흐름입니다. 현재 최저매각가 171,671,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
전체 12건 평균 257,666,666원보다 최근 12개월 평균 255,700,000원이 낮고, 최근 추세도 -4.4%입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가는 두 기준 모두 아래에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,203,394원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 168,467,606원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,484,000,000원 중 168,467,606원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 5,315,532,394원입니다. 배당 부족분은 후순위 채권 문제이며, 주어진 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 171,671,000원 | 168,467,606원 | 5,315,532,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 120,169,699원 | 117,687,323원 | 5,366,312,677원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 84,118,789원 | 82,204,651원 | 5,401,795,349원 | 0원 |
회차가 내려가도 주어진 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차인 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 가격이 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 기호1~3·6·12는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건은 점포(음식점)로 이용 중입니다.
- 층 위치. 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·주차시설이 있고, 승강기는 조사 당시 수리 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 실체 확인. 조사된 4명의 실제 점유 범위와 현재 영업·퇴거 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 조미옥 보증금. 보증금은 미상이므로 매각물건명세서 원본에서 추가 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 후 해지 이력이 있으므로 현재 공매 관련 절차가 남아 있지 않은지 교차 확인이 필요합니다.
- 근린생활시설 환금성. 현재 최저가가 거래평균보다 낮더라도 점포 수요·공실 가능성·임대료 수준은 별도로 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 조사 당시 승강기 수리 중으로 기록돼 있어 현재 운행 상태와 비용 문제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성과 현장 확인이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.08.12. 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자 4명도 모두 기준일 이후 전입입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 감정가 715,000,000원에서 171,671,000원까지 내려와 최근 12개월 거래평균 255,700,000원의 67.1% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름이 -4.4%이고, 이미 4회 유찰됐으며, 본건은 점포(음식점)로 이용 중인 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 점유·영업상태·공매 교차 여부와 실제 환금성 확인이 더 중요한 사건입니다.
