167,534,000원
인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 말소기준권리는 2022.01.21. 설정된 주식회사에스케이인베스트먼트대부의 근저당권(채권최고액 364,000,000원)입니다. 이후 2023.07.11.과 2023.09.12.의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에 확인된 전입자는 5명이고, 그중 QUAN YONGZHE·CUI SONGZHE·TAMANG ROSHAN·NEPAL NIRAJ 4명은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 매각물건명세서 등으로 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 건지로249번길 14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 토지 | 대 · 132.6㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 1,688,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 488,440,520원 / 167,534,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
2000.06.12. 서인천농업협동조합 근저당권(21,000,000원)은 이미 말소됐고, 2020.09.10. 주식회사에스케이인베스트먼트대부 근저당권(390,000,000원) 역시 2022.01.19. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.21. 설정된 주식회사에스케이인베스트먼트대부 근저당권 364,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 선순위 전입 4명, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
실제 확인된 점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. YANG LIANSHU는 2023.10.23. 전입으로 말소기준권리인 2022.01.21.보다 뒤입니다. 반면 나머지 4명은 기준권리보다 전입이 빠릅니다. 그러나 확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 최종 인수금액을 확정하는 단계가 아닙니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 488,440,520원, 현재 최저매각가는 167,534,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 117,273,800원, 5회 유찰 시 82,091,660원입니다.
다만 확인된 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 전입자 4명의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저 인수 가능 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,145,476원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사에스케이인베스트먼트대부 | 364,000,000원 | 164,388,524원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 윤영관 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 1,644,919,264원 중 채권자 배당액은 164,388,524원, 미배당은 1,480,530,740원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자들의 보증금이 미상인 만큼 이 표의 매수인 인수 0원 계산값을 최종 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고, 인근 시내노선버스정류장과 동측 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 일부 기호가 단독주택, 일부 기호가 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실상태도 있다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕, 적연와조·슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕, 벽돌조 기와지붕 등의 건물이 기재돼 있고 위생·급배수·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 132.6㎡, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 실제 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 우선변제 및 배당요구 여부가 인수금액 판단을 좌우합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실질취득은 선순위 임차보증금 확인 전까지 산정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 전입자가 5명인 만큼 실제 점유자, 사용 부분, 명도 대상과 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 인수액이다
이 사건은 3회 유찰돼 감정가 488,440,520원에서 최저매각가 167,534,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2022.01.21. 근저당이 말소기준이고 뒤의 강제경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 그보다 먼저 전입한 사람이 4명 존재합니다.
이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 “인수 0원”도, “167,534,000원에 취득 가능”도 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 추가 부담이 실질취득비용에 더해집니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 전입 4명의 임대차 실체와 보증금 규모를 먼저 확정하는 것입니다.
