인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 건지로249번길 14의 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 132.6㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이며, 2022년 1월 21일 주식회사에스케이인베스트먼트대부가 설정한 채권최고액 364,000,000원의 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ는 각각 2020년 11월 6일, 2020년 11월 23일, 2021년 4월 3일에 전입해 2022년 1월 21일 말소기준권리보다 시점이 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 단순히 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 이 보고서에서는 정확도 원칙에 따라 네 사람을 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 건지로249번길 14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 132.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 488,440,520원 / 239,335,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2000년 서인천농업협동조합 근저당권은 2020년 9월 14일 말소됐고, 2020년 주식회사에스케이인베스트먼트대부 근저당권도 2022년 1월 19일 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 1월 21일 같은 대부회사의 채권최고액 364,000,000원 근저당권입니다. 2023년의 두 강제경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 5명 — 4명은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 현황조사상 점유자 5명이 그대로 실제 점유자입니다. 이 가운데 YANG LIANSHU는 2023년 10월 23일 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 나머지 네 명은 전입시점이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 임대차계약 원본과 매각물건명세서에서 보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 488,440,520원, 현재 최저매각가는 239,335,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실제 취득원가는 최저가만으로 정해지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,150,690원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스케이인베스트먼트대부 | 364,000,000원 | 235,184,310원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 윤영관 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 집행비용 4,150,690원 공제 후 주식회사에스케이인베스트먼트대부에 235,184,310원이 배당되고 이후 채권자와 소유자에게는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 점유자의 실제 보증금 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 239,335,000원 | 235,184,310원 | 1,409,734,954원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 167,534,500원 | 164,389,017원 | 1,480,530,247원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 117,274,150원 | 114,832,312원 | 1,530,086,952원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 선순위 가능 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 내려가지 않을 수도 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정요항상 단독주택 및 다가구주택으로 이용되는 건물이 포함되고 일부 공실상태도 확인됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 132.6㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,688,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으나 이번 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 4명 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유를 매각물건명세서 및 임대차계약으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황·구조·사용관계와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 보호구역 저촉, 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유자 임대차관계를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “유찰폭보다 임차권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 488,440,520원에서 2회 유찰돼 최저가가 239,335,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 전입일이 말소기준보다 빠른 점유자 4명의 보증금과 확정일자가 미상이라는 변수가 큽니다. 이들이 실제 대항력 있는 임차인이고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면 매수인이 미배당액을 인수할 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없고, 실질취득가도 아직 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 네 명의 선순위 가능 점유자에 대한 임대차관계를 먼저 확정하는 데 있습니다.
