인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 개풍빌라(나동) 2층 201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 2021.07.12 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 75,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.04.26 설정된 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원이며, 2023.07.11 이 사건 강제경매개시결정과 2026.01.06의 추가 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소 구조는 명확합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 점유자 5명이 확인되며, 이 중 4명은 말소기준권리인 2022.04.26보다 먼저 전입했습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 전입일만으로 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 그 결과 낙찰자가 떠안을 보증금 역시 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 건지로249번안길 12, 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 개풍빌라(나동) |
| 전용면적 | 29.4㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 · 2021.07.12 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26 주식회사현영홀딩스 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사대상 5명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아, 현황조사상 조사대상은 5명입니다. 선순위 전입 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 싸지만, 실질취득가는 아직 모른다
개풍빌라(나동)는 총 8세대, 사용승인일은 1989.05.17입니다. 면적이 일치하는 실거래 표본은 4건이고, 최근 12개월 평균은 80,000,000원, 최신 거래인 2022.11 거래 역시 80,000,000원입니다. 현재 최저가 27,097,000원은 최근 12개월 평균의 33.9%이며, 전체 실거래 평균 76,750,000원과 비교하면 35.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 28.6㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.6㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
최근 거래구간은 과거 거래구간보다 8.8% 높은 흐름입니다. 따라서 현재 최저가만 놓고 보면 가격 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가를 실질취득가로 간주할 수 없습니다. 선순위 전입 점유자 4명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 만약 이들 중 대항력이 인정되고 배당으로 소멸되지 않는 보증금이 있다면, 실질취득가는 27,097,000원보다 그만큼 상승합니다. 따라서 ‘최근 시세의 33.9%’라는 숫자는 인수액이 0원일 때만 온전히 의미가 있는 하한선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 26,209,254원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산식상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 선순위 전입 점유자들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 채권 총액 2,000,919,264원 중 배당액은 26,209,254원, 미배당액은 1,974,710,010원입니다.
⑤ 회차별 배당여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 1,974,710,010원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 1,982,692,786원 |
| 5회 유찰 시 | 13,277,530원 | 12,638,534원 | 1,988,280,730원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가와 채권자 배당액은 줄지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 효과를 숫자로 고정할 수 없는 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고 인근에 시내노선버스정류장, 동측에 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 감정요항상 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 개풍빌라(나동)는 총 8세대, 1989.05.17 준공된 소규모 다세대입니다. 3회 유찰과 단지 평균 유찰 3.0회를 함께 보면 매도·재매각 시 가격뿐 아니라 수요층의 폭도 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금부터 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가 27,097,000원에 승계되는 보증금이 있다면 그 금액을 더해 최근 12개월 평균 80,000,000원 및 최신 거래 80,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격 하락 자체를 호재로 보지 말고, 점유관계·노후도·소규모 다세대의 환금성이 응찰 부진에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류 기준으로 다시 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔지만, 아직 싸다고 확정할 수 없다”
현재 최저가 27,097,000원은 최근 12개월 실거래 평균 80,000,000원의 33.9%까지 내려와 표면상 가격 할인폭이 큽니다. 최근 거래 추세도 +8.8%라 시세 자체가 하락하는 데이터는 아닙니다. 하지만 이 물건은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 4명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
여기에 이미 3회 유찰됐고, 총 8세대·1989년 준공의 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만 권리확정 전 입찰은 위험입니다. 선순위 점유자 4명의 임대차관계를 확인해 인수액을 0원 또는 확정금액으로 좁힌 뒤에야 27,097,000원의 할인폭을 제대로 평가할 수 있습니다.
