인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 개풍빌라(나동) 2층 201호의 다세대 물건입니다. 감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,710,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기부만 보면 현재 말소기준은 2022년 4월 26일 주식회사현영홀딩스의 근저당권이고, 이후 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 확인된 5명 가운데 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 전입일은 모두 말소기준보다 빠릅니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다. 최저가가 낮아진 만큼 이 미확인 보증금이 실제 취득가격을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 건지로249번안길 12, 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 개풍빌라(나동) · 대상면적 29.4㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 (2021.06.21 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 말소기준 | 2022.04.26 · 을구 9번 근저당권 · 주식회사현영홀딩스 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 전입자 4명
등기부상 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 2022.04.26 설정된 주식회사현영홀딩스 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 공동담보목록 제2022-961호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023.07.11 본건 강제경매개시결정과 2026.01.06 주식회사 현영홀딩스의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 5명은 중복 신고로 합쳐야 할 보증기관 항목이 아닙니다. 다만 현황조사만으로 임대차계약의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 말소기준 이전 전입자 4명의 인수 가능 금액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 48.4%라는 숫자만 보면 안 된다
개풍빌라(나동)는 8세대, 사용승인일은 1989.05.17이며 대상 면적은 29.4㎡입니다. 제공 실거래는 총 4건으로, 2021.06부터 2022.11까지 72,000,000원~80,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 76,750,000원이고, 제공 실거래 기준 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 80,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 28.6㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.6㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 76,750,000원 |
현재 최저가 38,710,000원은 제공 실거래 기준 최근 12개월 평균 80,000,000원의 48.4%에 불과합니다. 그러나 이 비교는 임차보증금 인수액을 더하기 전 숫자입니다. 말소기준 이전 전입자 4명의 보증금이 모두 미상이므로 실질취득가를 확정할 수 없고, 따라서 “시세의 절반에 살 수 있다”거나 “시세보다 싸다”는 결론은 현재 단계에서는 금지해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 37,613,220원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 말소기준 이전 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 0원은 임차인 인수 위험까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
④ 회차별 숫자 — 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 1,963,306,044원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 1,974,710,010원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 1,982,692,786원 |
유찰이 더 진행되면 입찰 최저가는 27,097,000원, 18,967,900원으로 내려갑니다. 하지만 말소기준 이전 점유자의 미확인 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수 부담이 상대적으로 더 중요해질 수 있습니다. 유찰 횟수가 늘었다는 사실만으로 안전마진이 커졌다고 판단할 수 없는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 통행이 가능하고 인근에 시내노선버스정류장이 있으며, 동측으로 인천2호선 서부여성회관역이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 용도·토지. 토지이용상황은 다세대, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 개풍빌라(나동)는 8세대이며 사용승인일은 1989.05.17입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 이전 4명부터 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마십시오.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 금액이 실제 취득비용입니다. 보증금이 확인되면 반드시 최저가가 아니라 이 실질취득가를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원에는 공동담보목록 제2022-961호가 기재돼 있으므로 실제 채권·배당관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2022.11의 80,000,000원입니다. 2026.09.08 매각기일 기준 현장 호가와 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 5명의 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 점유 범위, 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 배당표상의 등기권리 인수 0원을 최종 인수액으로 오인하지 마십시오.
맺으며 — “반값 최저가”보다 먼저 풀어야 할 임차보증금
표면 숫자만 보면 강한 할인입니다. 감정가 79,000,000원이 두 번 유찰돼 38,710,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 기준 최근 12개월 평균 80,000,000원의 48.4%입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 투자 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 4명이고 이들의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
등기부 후순위 권리는 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 현재 자료만으로는 네 명을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 반대로 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득가는 미상”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 말소기준 이전 전입자 4명의 임대차관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
