인천지방법원 2023타경523262. 등기상 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 이번 경매의 말소기준권리는 2020.10.15. 설정된 황영희의 근저당권 390,000,000원입니다. 2023.07.11. 강제경매개시결정은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, YANG LIANSHU의 전입일 역시 전부 말소기준일 이후라 대항력은 없는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 176,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 60,368,000원까지 내려왔습니다. 주변 ‘삼양’ 거래자료의 최근 12개월 평균 122,500,000원 대비 49.3% 수준입니다. 하지만 비교표본 전용면적은 55.17㎡이고 대상 면적 220.69㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치를 곧바로 “시세의 절반”이라는 투자 근거로 쓰는 것은 위험합니다. 더구나 최근 거래 추세는 과거 대비 -18.3%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 86 · 인천광역시 서구 석남동 581-2 제에이동호 |
| 용도 | 근린주택 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택·다가구주택, 토지는 다세대주택 내지 연립주택 부지 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.15. 을구 9번 근저당권 · 황영희 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.10.15. 황영희 근저당입니다. 2023.07.11. 강제경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 과거 등기부에는 여러 차례의 압류, 가압류, 경매개시결정과 근저당이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소된 이력입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·전입자 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 낮아 보이지만 표본이 대상과 다르다
부동산 거래자료상 ‘삼양’은 30세대, 1978.12.11. 준공으로 집계되어 있습니다. 최근 거래는 전용 55.17㎡ 표본인데, 대상 면적은 220.69㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 가격 방향을 보는 참고자료이지 대상 물건의 직접 시세로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 55.17㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 55.17㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 55.17㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 55.17㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 122,500,000원 |
최근 12개월 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 2025.03의 110,000,000원입니다. 현재 최저가 60,368,000원은 최근 12개월 평균의 49.3%로 표시되지만, 대상과 거래표본의 면적이 일치하지 않기 때문에 이를 그대로 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 또한 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -18.3% 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 황영희 | 390,000,000원 | 58,881,376원 |
| 3. 갑구 19번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,368,000원 가정 시 집행비용 1,486,624원을 제외한 58,881,376원이 황영희 근저당에 배당되고, 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 971,578,256원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건 구조 — 권리보다 중요한 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각 조건입니다.
- 지분 포함. 목록 21은 지분매각이며 공유자우선매수권은 적용되지 않습니다.
- 공부 불일치. 목록 20·21은 등기사항전부증명서상 건물·토지로 등재된 반면 집합건축물대장상 구분건물(연립주택)로 등재되어 서로 상이합니다.
- 평가 방식. 감정평가에서는 집합건축물대장, 현황 및 거래관행에 따라 건물부분과 대지사용권을 일괄해 구분건물로 평가했습니다.
- 일부 토지 연관성. 목록 21 중 일부 지분은 인천광역시 서구 석남동 581-2 제디동호 2층 201호와 연관된 대지로 추정되어 토지만의 가격으로 배분 기재됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동측 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 단독주택, 일부는 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실 상태도 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,498.2㎡, 공시지가 1,422,000원/㎡이며 토지이용상황은 연립으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상별로 약 3미터 막다른 도로, 약 4~5미터 도로, 16미터 도로 등에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. ‘삼양’ 거래자료상 30세대·1978.12.11. 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 범위 대조. 목록별 건물등기·토지등기·집합건축물대장을 나란히 놓고 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 지분관계 확인. 목록 21의 지분과 제디동호 2층 201호 관련 대지 추정 부분을 감정평가서 원문과 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 전입자 5명이 있으므로 현재 실제 점유자와 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 다섯 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 거래표본은 55.17㎡로 대상 220.69㎡와 불일치합니다. 60,368,000원을 단순히 주변 실거래의 49.3% 할인이라고 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -18.3% 하락한 시장이라는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건은 임차인 보증금 인수형 위험은 낮습니다. 말소기준권리 이후 전입자 5명은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 176,000,000원에서 3회 유찰되어 60,368,000원까지 내려왔다는 숫자도 눈에 띕니다.
그러나 저가라는 결론은 아직 이릅니다. 비교 실거래의 면적이 대상과 일치하지 않고, 시장 자체도 -18.3% 하락 추세입니다. 무엇보다 일괄매각·지분매각과 함께 등기상 건물·토지와 집합건축물대장의 표시가 서로 다르고 일부 대지지분의 연관성도 별도 확인이 필요합니다. 권리 인수는 단순하지만 물건 구조는 복잡한 사건. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 매각대상 범위를 정확히 확인한 뒤 그 범위에 맞는 가격을 매기는 데 있습니다.
