인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남로 86 소재 근린주택 + 토지 관련 경매입니다. 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 이 소유권은 2020.09.15 등기됐습니다. 바로 뒤인 2020.10.15 황영희 명의의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다. 2023.07.11 등기된 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 숫자만 보면 다소 복잡해 보이지만 결론은 비교적 명확합니다. 현황조사에 확인되는 실제 임차인은 5명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2020.11.06으로 말소기준일 2020.10.15보다 늦습니다. 따라서 현재 확인자료 기준으로 이 5명의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위와 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 86 · 석남동 581-2 제에이동호 |
| 용도 | 근린주택 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택·다가구주택 포함 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2020.10.15 을구 9번 근저당권 · 황영희 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 경매 청구 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
5명 모두 현황조사에서 확인됐으며 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 모두 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력 보증금의 매수인 승계 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 70.4% 숫자는 매력적이지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
부동산 거래 표본은 ‘삼양’의 전용 55.17㎡ 거래 5건입니다. 최근 12개월 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 2025.03의 110,000,000원입니다. 현재 최저가 86,240,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%이고, 최신 거래의 약 78.4% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 55.17㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 55.17㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 55.17㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 55.17㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 55.17㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.17㎡ | 4건 | 122,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,320원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 황영희 | 390,000,000원 | 84,287,680원 |
| 3. 갑구 19번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,030,459,632원에 비해 배당 가능한 금액이 크게 부족해 예상 미배당은 946,171,952원입니다. 다만 미배당 채권이 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 1·3·8·16은 단독주택, 기호 6은 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실 상태도 확인됩니다.
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 1,422,000원/㎡이며 토지면적은 1,498.2㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 교육환경 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 관련 토지 중 기호 20은 북측 16미터, 남측 및 서측 약 4미터 도로에 접하고, 다른 기호들은 약 3~5미터 도로에 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 가격 추세. 거래 표본의 최근 가격은 과거 대비 -18.3%로 하락했습니다. 최신 거래는 2025.03의 110,000,000원입니다.
⑤ 일괄매각·지분·공부 차이 — 이 사건의 핵심 확인사항
특히 기호 21 일부인 공유지분 32분의 1은 석남동 581-2 제디동호 2층 201호와 연관된 대지로 추정된다고 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 단순히 감정가와 최저가만 비교할 것이 아니라, 실제 매각 대상의 건물·토지 범위와 대지권 관계를 명확히 대조해야 합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 946,171,952원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 971,578,257원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 42,257,599원 | 41,096,962원 | 989,362,670원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 황영희 근저당과 신청채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 그 미배당이 낙찰자에게 이전되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 이는 권리 인수에 관한 이야기이고, 물건 구조와 가격 적정성 검토는 별개입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 5명의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.10.15 황영희 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 20·21의 건물·토지와 대지사용권이 실제로 어느 범위까지 함께 매각되는지 원본 도면·등기·대장을 맞춰보세요.
- 공유지분 확인. 목록 21의 지분매각과 공유지분 32분의 1의 연관 관계를 확인하세요. 공유자우선매수권은 적용되지 않는다고 기재돼 있습니다.
- 시세 단순 비교 금지. 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 110,000,000원은 모두 55.17㎡ 거래입니다. 비교 대상 면적 220.69㎡와 불일치하므로 70.4%라는 비율만으로 저평가를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -18.3%로 하락한 만큼 오래된 전체 평균 128,000,000원보다 최근 거래를 우선해서 판단하세요.
- 현장 이용상태 확인. 단독주택·다가구주택 이용과 일부 공실 상태가 기재돼 있으므로 실제 점유구획과 사용현황을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 낮은 위험, 물건과 가격은 높은 확인 필요”
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 간단합니다. 2020.10.15 황영희 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 5명은 전부 그 이후 전입이므로 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 86,240,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 12개월 거래 평균 122,500,000원보다도 낮습니다.
그러나 이 가격 차이를 곧바로 “싼 물건”으로 번역하면 안 됩니다. 실거래 표본은 55.17㎡로 비교 대상 220.69㎡와 맞지 않고, 최근 가격 추세는 -18.3%입니다. 더 중요한 것은 일괄매각, 지분매각, 건물·토지와 집합건축물대장의 표시 차이가 동시에 있다는 점입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 물건 특정과 가격 검증 난도는 높은 유형입니다. 최저가 49%라는 숫자보다, 실제로 무엇을 낙찰받는지부터 확인하는 것이 우선입니다.
