인천지방법원 2023타경523262. 인천광역시 서구 석남동 589-7의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 573,108,860원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 196,576,000원입니다. 하지만 이 물건은 유찰률보다 권리구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 말소기준권리는 2022.04.26 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 권리와 점유관계입니다. 2021.04.05 설정된 주식회사그라미의 전세권 25,000,000원은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 여기에 2020.11.06, 2020.11.23, 2021.04.03에 전입한 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입시점만으로 임차권의 요건 전부가 확인되는 것은 아니므로 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 589-7 · 인천광역시 서구 염곡로 178-1 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 · 일부 공실상태 |
| 토지 | 대 178.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,046,000원/㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 573,108,860원 / 196,576,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전세권이 남는다
② 점유·임차관계 — 보증금이 안 보이는 것이 핵심 리스크
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 판단 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 |
실제 점유자로 확인된 사람은 5명입니다. 이 가운데 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자 등 핵심 임대차 조건은 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하거나 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다. 반면 YANG LIANSHU의 전입일은 2023.10.23으로 말소기준권리 이후입니다.
③ 가격 판단 — 유찰률보다 ‘총 취득부담’ 확인이 먼저
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 196,576,000원이며 시나리오상 감정가의 34%입니다. 4회 유찰 시 137,603,200원, 5회 유찰 시 96,322,240원으로 낮아지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 매수인에게 인수되는 전세권과 보증금 미상 점유자가 존재하므로 입찰가격이 낮아졌다는 사실만으로 경제성이 좋아졌다고 단정할 수 없습니다.
확인 가능한 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저가 여부도 단정하기 어렵습니다. 따라서 가격 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 낙찰가에 인수되는 전세권과 실제로 승계될 수 있는 임차보증금을 더한 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,552,064원 |
| 2. 전세권 · 주식회사그라미 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 168,023,936원 |
| 4. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 2,025,919,264원 중 193,023,936원이 배당되고, 미배당액은 1,832,895,328원입니다. 다만 배당표 계산과 별개로 매각물건명세서에는 주식회사그라미 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있으므로, 권리판단에서는 이를 인수권리로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실상태도 있습니다.
- 주변환경. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내노선버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 178.3㎡, 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·세로장방 형태입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사그라미 전세권 확인. 2021.04.05 설정, 전세금 25,000,000원, 주거용 1층 동쪽 약 50㎡(1층 1호). 매수인 인수 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 전 전입자 4명 확인. 보증금·계약관계·실제 점유·배당요구 여부를 확인해 승계 가능 금액을 특정해야 합니다.
- YANG LIANSHU 확인. 전입일 2023.10.23으로 말소기준 이후이나 실제 점유관계와 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 다가구 현황 확인. 감정평가상 일부 공실이 있으므로 호실별 실제 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 범위와 현황을 매각목록과 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 현재 196,576,000원, 4회 유찰 시 137,603,200원, 5회 유찰 시 96,322,240원이지만 인수금액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 더 떠안나”가 먼저다
이 사건은 감정가 573,108,860원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 196,576,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만, 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 주식회사그라미 전세권 25,000,000원이 매수인에게 인수되고, 말소기준권리보다 앞서 전입한 4명의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “싸다”가 아니라 “총 인수부담을 먼저 확정해야 한다”입니다. 명시 전세권과 미상 임차보증금을 모두 확인한 뒤에도 총 취득부담이 감당 가능한지 판단해야 하며, 그 전에는 낮아진 최저가만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다. 가격보다 권리확인이 우선인 고위험형 사건으로 보는 것이 적절합니다.
