인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 589-7, 염곡로 178-1의 다가구주택 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태상 기호 6은 다가구주택으로 이용 중이고 일부 공실도 확인됩니다. 토지는 178.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,046,000원/㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
등기부의 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.04.26. 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원입니다. 그 뒤의 2023.07.11. 강제경매개시결정과 2026.01.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 권리와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 589-7 · 인천광역시 서구 염곡로 178-1 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 기호 6 다가구주택으로 이용 중 · 일부 공실 |
| 토지 | 178.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 573,108,860원 / 280,823,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
핵심은 을구 11번 주식회사그라미 전세권입니다. 2021.04.05. 설정, 전세금 25,000,000원, 범위는 주거용 1층 동쪽 약 50㎡(1층 1호)이고 존속기간은 2021.04.03.부터 2023.04.03.까지입니다. 말소기준 2022.04.26.보다 앞서 있으며, 매각물건명세서가 이 전세권을 “말소되지 않고 매수인에게 인수”한다고 명시합니다. 따라서 현재 최저가 280,823,000원에 낙찰된다고 가정하면, 확인 가능한 실질취득은 305,823,000원입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인자 5명, 그중 4명은 선순위 전입
현황조사에서 확인된 점유·전입자는 5명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 전입일만으로 대항력 보유를 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 특히 말소기준일보다 먼저 전입한 4명은 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%보다 ‘실질취득 + 미상 인수’를 봐야 한다
현재 최저매각가는 280,823,000원으로 감정가 573,108,860원의 49% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 매수인이 인수하는 전세권 25,000,000원이 명확히 존재하므로, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 305,823,000원+입니다. 여기에 선순위 전입 4명의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액은 더 늘어날 수 있습니다.
동일 용도·인근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다. 다가구주택 + 토지, 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 물건 특성과 임차관계까지 함께 실사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,522원 |
| 2. 전세권 · 주식회사그라미 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 251,091,478원 |
| 4. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 2,025,919,264원, 채권자 예상배당 합계는 276,091,478원, 미배당은 1,749,827,786원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션과 별개로 매각물건명세서가 주식회사그라미 전세권의 인수를 명시하므로, 권리분석상 해당 25,000,000원은 매수인 부담으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 통행이 가능하며 인근에 시내노선버스정류장, 동측에 인천2호선 서부여성회관역이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태상 기호 6은 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실 상태도 있습니다.
- 토지. 178.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,046,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사그라미 전세권. 2021.04.05. 설정, 전세금 25,000,000원. 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로 반드시 입찰가에 더해야 합니다.
- 선순위 전입 4명. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 보증금·확정일자를 확인해 실제 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 후순위 전입. YANG LIANSHU의 전입일은 2023.10.23.으로 말소기준 뒤입니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가만 보지 말고 최소 305,823,000원에 선순위 점유자들의 미상 보증금 가능성을 추가해 자금계획을 세워야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 건물 현황, 점유구획, 제시외 건물의 실제 이용·경계·명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수액”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 573,108,860원에서 2회 유찰돼 최저가가 280,823,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 순서는 반대입니다. 먼저 주식회사그라미 전세권 25,000,000원이 확정적으로 인수되고, 그 다음 말소기준보다 먼저 전입한 4명의 보증금이 아직 확인되지 않았다는 사실을 봐야 합니다. 현재 확인 가능한 실질취득만도 305,823,000원+입니다.
후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 안전형 경매가 되지는 않습니다. 다가구주택은 개별 점유자의 임대차관계가 총취득비용을 크게 바꿀 수 있고, 이 사건은 실제로 선순위 전입자가 여러 명 확인돼 있습니다. 최저가는 낮지만 권리는 열려 있습니다. 이 4명의 보증금과 계약관계를 확정하기 전까지는 가격 메리트보다 인수위험을 우선하는 사건입니다.
