인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 거평하이츠 2층 202호, 전용 50.66㎡의 다세대 물건입니다. 현 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이며 2020.08.14 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2022.04.26 주식회사현영홀딩스 근저당권으로, 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 5명이 확인되는데, 그중 QUAN YONGZHE·CUI SONGZHE·TAMANG ROSHAN·NEPAL NIRAJ는 모두 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 반대로 YANG LIANSHU는 2023.10.23 전입으로 말소기준권리보다 늦어, 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로62번길 5, 2층202호 (석남동, 거평하이츠) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.66㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 (2020.08.14 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 길명규 외 / 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,160,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.04.26 설정된 주식회사현영홀딩스 근저당권이 말소기준이고, 2023.07.11 강제경매개시결정과 2026.01.06 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권은 2009.04.02 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 대상 5명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 따라서 현황조사상 확인되는 실제 점유·임차 조사 대상은 5명입니다. 이 가운데 4명은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가가 낮아질수록 “싸진다”고 단정할 수 없습니다. 실제 취득원가는 낙찰가 + 매수인이 승계하는 미배당 보증금으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 5,194만원은 싸지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
거평하이츠(라동) 전용 50.66㎡의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 2023.09에 117,000,000원, 2024.02에 125,000,000원으로 거래됐고, 최근 12개월 평균은 121,000,000원입니다. 현재 최저매각가 51,940,000원은 그 평균의 42.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 50.66㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 50.66㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 50.66㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,334,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금은 주식회사현영홀딩스 근저당 배당에도 부족합니다. 확인된 채권 총액 2,000,919,264원 중 배당되는 금액은 50,605,080원이고, 미배당액은 1,950,314,184원입니다. 이 표만으로 임차인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다. 선순위 가능 점유자들의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 1,950,314,184원 |
| 3회 유찰(34%) | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 1,965,615,708원 |
| 4회 유찰(24%) | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 1,976,326,775원 |
현재도 근저당권자는 전액 배당을 받지 못합니다. 3회·4회 유찰로 가격이 더 내려가면 확인된 채권의 미배당액은 각각 1,965,615,708원, 1,976,326,775원으로 더 커집니다. 다만 일반 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인에게 중요한 것은 선순위 대항력이 인정될 수 있는 점유자의 미배당 보증금 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 다세대 물건이며, 토지는 다세대주택 내지 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근 시내버스정류장과 동측 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 289.6㎡, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 환금성. 거평하이츠(라동)는 8세대, 2005.09.09 사용승인 수준의 소규모 다세대로 확인 거래도 2건입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. QUAN YONGZHE·CUI SONGZHE·TAMANG ROSHAN·NEPAL NIRAJ의 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 확정일자부터 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이라도 배당요구와 배당 결과에 따라 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금을 더해 최근 12개월 평균 121,000,000원 및 최신 거래 125,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유관계 현장 확인. 한 호실에 5명의 전입·점유 조사 대상이 있어 실제 거주 형태와 각 점유자의 관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 확인 실거래가 2건에 그쳐, 매도 시 거래기간과 가격 편차를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 보증금이다
감정가 106,000,000원이 두 차례 유찰돼 51,940,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 121,000,000원과 비교하면 표면상 가격 차이는 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준인 2022.04.26보다 먼저 전입한 점유자가 4명이고, 그들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “최저가는 싸지만 실질취득가는 미정”입니다. 선순위 대항력이 성립하는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해야 하고, 그때 비로소 최근 실거래 117,000,000원·125,000,000원 및 평균 121,000,000원과 비교할 수 있습니다. 등기보다 점유 확인이 우선인 사건이며, 보증금 확인 전에는 낮은 최저가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
