인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남로 68-15의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 515,749,100원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 176,901,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이며, 2020.10.15. 황영희 명의의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 곧 명도까지 단순하다는 뜻은 아닙니다. 현황조사에는 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, YANG LIANSHU 등 5명이 확인됩니다. 모두 2020.10.15. 이후 전입이라 제공 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 권리 인수보다는 실제 임대차관계와 점유·명도 상태 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 68-15 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 515,749,100원 / 176,901,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 640,459,632원 |
| 토지 | 164.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,160,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.10.15. 황영희 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-1608호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.07.05. 오의숙의 강제경매개시결정과 2023.07.10. 길명규 등 채권자들의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 5명 — 대항력은 없지만 계약 내용은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
5명 모두 실제 현황조사에서 확인된 점유자이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2020.10.15.보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 계약서와 매각물건명세서를 통해 임대차관계와 점유 범위를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 판단은 유보
감정가 515,749,100원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 176,901,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 가격 자체는 크게 낮아졌지만 동일·유사 부동산의 최근 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,276,614원 |
| 1. 근저당 · 황영희 | 390,000,000원 | 173,624,386원 |
| 2. 경매개시결정 · 오의숙 | 640,459,632원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,276,614원을 제외한 173,624,386원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 미배당은 1,497,294,878원이며, 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 동측에 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 편의도는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호별로 단독주택 또는 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실 상태도 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 164.1㎡, 지목 대, 평지·가로장방형, 토지이용상황 단독, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,160,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 현황조사상 점유자 5명의 실제 점유 부분과 현재 거주 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 계약 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 계약관계를 대조하세요.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 감정평가 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 비교하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2020-1608호가 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 ‘싸다’는 아직 증명되지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2020.10.15. 황영희 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 현황조사상 점유자들의 전입은 모두 그 뒤입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단에서 더 중요한 두 가지가 남습니다. 첫째, 5명의 점유자 모두 보증금과 계약 내용이 확인되지 않아 실제 명도 난도는 별도 검증이 필요합니다. 둘째, 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 착각하면 안 됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮고, 가격·점유 확인은 높은 우선순위”로 보는 것이 맞습니다.
