인천지방법원 2023타경523262. 인천광역시 서구 석남로 68-15의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 515,749,100원, 현재 최저매각가는 252,716,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이며, 말소기준은 2020.10.15 설정된 황영희의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.
이후 2023년 오의숙 및 길명규 등이 관련된 강제경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 권리 인수만 보면 배당표상 0원입니다. 다만 현황조사에서 확인된 5명의 전입자는 모두 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금 자체가 승계되는 구조는 아니더라도 최우선변제 여부와 점유·명도 관계는 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 68-15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 164.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 515,749,100원 / 252,716,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 1,160,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.10.15 황영희 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1608호가 기재돼 있습니다. 2023.07.05 오의숙의 강제경매개시결정과 2023.07.11 등기된 본건 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·융창상호저축은행·연무신용협동조합· 부일새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 전입자 5명 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
현황조사상 실제 전입자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 모두 말소기준일인 2020.10.15 이후 전입했습니다. 따라서 현 자료 기준 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차의 최저매각가는 252,716,000원으로 감정가 515,749,100원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 176,901,200원(감정가 34%), 4회 유찰 시 123,830,839원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 단독주택·토지 일괄매각은 토지 형상, 건물 상태, 제시외 건물, 실제 이용 및 점유상태 등 개별성이 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 감정 이용상태에는 기호 1·3·8·16은 단독주택, 기호 6은 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실 상태도 기재돼 있어 현장별 이용상태 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,338,024원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 황영희 | 390,000,000원 | 248,377,976원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 오의숙 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,670,919,264원 중 248,377,976원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,422,541,288원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 통행이 가능하고, 인근에 시내노선버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 기호 1·3·8·16은 단독주택, 기호 6은 다가구주택이며 일부 공실 상태가 기재돼 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕, 적연와조 슬래브 내지 샌드위치 판넬 지붕, 벽돌조 기와지붕 등으로 기재돼 있으며 위생·급배수·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대 164.1㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, YANG LIANSHU의 실제 점유·임대차 관계와 보증금을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없더라도 보증금 규모와 요건에 따라 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 감정평가서의 각 기호와 현장을 일치시켜야 합니다.
- 공실·점유 상태 확인. 감정 이용상태에는 일부 공실이 기재돼 있으나 현황조사에는 전입자 5명이 확인되므로 실제 호별 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 토지·건물 상태와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2020.10.15 황영희 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 현황조사상 전입자 5명도 모두 말소기준 뒤에 전입해 대항력은 없습니다.
그러나 이 물건의 실무 난도는 단순한 아파트 경매와 다릅니다. 보증금 미상 전입자가 5명이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 감정 이용상태도 단독주택·다가구주택·일부 공실로 나뉩니다. 게다가 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 아닙니다. 결론은 등기 인수는 0원, 현장·점유·최우선변제는 확인 필수. 가격보다 먼저 이 세 가지를 맞춰 보는 물건입니다.
