213,148,000원
인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남로 82-9의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건으로, 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가는 434,997,950원, 현재 최저매각가는 213,148,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.24. 설정된 황영희의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사상 전입자 5명 중 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ은 모두 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “대항력 있다”고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 82-9 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 토지 | 대 132.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 공시지가 1,057,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 434,997,950원 / 213,148,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 전입자는 별도
2021.04.01. 김인국 근저당 채권최고액 200,000,000원은 2023.02.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 황영희의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 새로 설정됐고 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2023.03.02. 국 압류와 2023.07.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 인원 5명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며 조사된 인원은 실제 5명입니다. 이 가운데 4명은 2023.02.24. 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. YANG LIANSHU는 2023.10.23. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
③ 최저가 — 2회 유찰 49%지만 ‘싸다’ 판단은 금지
현재 회차의 최저매각가는 213,148,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 149,203,600원(감정가 34%), 4회 유찰 시 104,442,520원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 물건에서는 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 말소기준 전 전입자들의 보증금이 확인되지 않는 한 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 실제 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 인수부담이 커질 수 있으므로, 최저가 숫자만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,784,072원 |
| 2. 근저당 · 황영희 | 300,000,000원 | 209,363,928원 |
| 3. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 940,459,632원 중 209,363,928원이 배당되고, 미배당은 731,095,704원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표의 매수인 인수 0원은 임차인 보증금 미상 위험까지 확정한 값이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근이며, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 통행이 가능하고, 인근 시내버스정류장과 동측 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태에는 단독주택과 다가구주택 이용 및 일부 공실 상태가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대 132.5㎡, 평지·정방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항표에는 기호별로 약 3미터 막다른 도로, 약 4~5미터 도로, 16미터 도로 등에 접한 상태가 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 전입 4명 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 실제 임대차관계와 보증금을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금만으로는 부족합니다. 확정일자와 배당요구 여부까지 확인해야 미배당 인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물의 실제 점유 및 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일부 공실 여부 확인. 감정평가에 일부 공실 상태가 기재돼 있어 실제 점유 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 네 사람
이 사건은 감정가 434,997,950원에서 최저가 213,148,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 그 숫자가 아닙니다. 말소기준 2023.02.24.보다 먼저 전입한 4명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들이 실제 대항력 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 후순위 소멸은 명확하지만 실질취득액은 미확정”입니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없으며, 임대차관계를 확인해 인수액을 계산한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
