인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남로 82-9의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 434,997,950원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 149,203,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 34% 수준이지만, 이 사건은 낮은 최저가보다 임차인 권리 확인이 먼저입니다.
등기상 말소기준은 2023년 2월 24일 황영희의 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤의 서인천세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유자입니다. 현황조사상 QUAN YONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, CUI SONGZHE는 모두 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그런데 이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 낙찰 후 매수인이 부담할 보증금 잔액도 현재는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 82-9 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 434,997,950원 / 149,203,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 132.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,057,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 김인국 근저당권 200,000,000원은 2023년 2월 24일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 황영희 근저당권 300,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 인수 문제보다 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 전입자 4명의 임차보증금입니다.
② 임차인 — 실제 5명 중 4명이 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 有 | 미상 | 가능 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 有 | 미상 | 가능 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 有 | 미상 | 가능 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 有 | 미상 | 가능 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
반대로 YANG LIANSHU는 2023년 10월 23일 전입으로 말소기준 2023년 2월 24일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 실제 점유자 5명 가운데 권리분석의 핵심은 앞선 전입자 4명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,888,842원 |
| 1. 근저당 · 황영희 | 300,000,000원 | 146,314,158원 |
| 2. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 940,459,632원 중 채권자 배당액은 146,314,158원, 미배당은 794,145,474원입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이며, 대항력 임차인의 보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 가격보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 149,203,000원 | 146,314,158원 | 794,145,474원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 104,442,100원 | 102,179,911원 | 838,279,721원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 73,109,470원 | 71,393,500원 | 869,066,132원 |
최저가는 3회 유찰로 149,203,000원까지 내려왔고, 다음 회차 가정은 104,442,100원, 그다음은 73,109,470원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 단순히 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단독주택으로 이용 중이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 주변환경. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고, 인근에 시내노선버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 토지. 면적 132.5㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 제2종일반주거지역입니다. 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. QUAN YONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, CUI SONGZHE의 보증금·계약내용·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용으로 판단. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 인수하므로, 최저가 149,203,000원만을 투자원가로 보면 안 됩니다.
- 점유·명도. 현황조사상 실제 점유자 5명이 확인됩니다. 권리관계와 별도로 점유현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물 포함 관계를 원본 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 매수 적정가를 정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건은 감정가 434,997,950원짜리 물건이 3회 유찰돼 149,203,000원까지 내려온 만큼 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인 4명의 보증금이 전부 미상이어서 매수인의 실제 인수부담을 계산할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘임차보증금 확인’이 입찰 여부를 결정합니다. 보증금과 배당요구 관계를 확인해 실제 인수액이 확정되기 전에는, 149,203,000원을 그대로 취득원가로 보고 접근하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 점유·임차 리스크가 커 현재 단계에서는 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
