임차인 4명의 대항력 가능성이 확인되나 보증금이 미상이고, 최저가 7,200만원도 최근 실거래 평균 6,160만원을 웃돌아 가격·권리 리스크가 모두 존재해 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리분석의 핵심은 대항력 임차인 리스크입니다. QUAN YONGZHE 등 실제 임차인 5명 중 4명은 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력 가능성이 확인됩니다. 다만 보증금이 모두 미상이라 인수금액을 확정할 수 없습니다. 최저가 7,200만원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
72,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
61,600,000원
개풍빌라 28㎡대 5건
최저가 ÷ 시세
116.9%
시세보다 높음
매수인 인수
미상
대항력 임차인 보증금 확인 필요
인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 개풍빌라 가동 101호 다세대입니다. 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이며, 2022년 주식회사현영홀딩스의 채권최고액 7.2억원 근저당 이후 경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2022.04.26 설정된 현영홀딩스 근저당입니다. 이후 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입 임차인의 대항력 여부가 낙찰자의 핵심 부담입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2023타경523262
소재지
인천광역시 서구 석남로62번길 7, 1층101호
물건종류 / 전용
다세대 · 28.26㎡
소유자
미래4지역주택조합추진위원회
감정가 / 최저가
72,000,000원 / 72,000,000원 (신건)
신청채권
640,459,632원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 문제
말소기준권리는 2022.04.26 주식회사현영홀딩스 근저당권입니다. QUAN YONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, CUI SONGZHE는 모두 기준권리보다 빠른 전입으로 대항력 가능성이 확인됩니다. 보증금은 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액은 현재 확정할 수 없습니다. YANG LIANSHU는 2023.10.23 전입으로 기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
임차인
전입일
대항력
보증금
QUAN YONGZHE
2020.11.06
有
미상
TAMANG ROSHAN
2021.04.03
有
미상
NEPAL NIRAJ
2021.04.03
有
미상
YANG LIANSHU
2023.10.23
없음
미상
CUI SONGZHE
2020.11.23
有
미상
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인은 낙찰가와 별도로 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이라 실질취득가는 72,000,000원이 아니라 증가할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건부터 시세 상회
개풍빌라(가동) 28㎡대 최근 실거래 5건 평균은 61,600,000원입니다. 최저가는 72,000,000원으로 실거래 평균 대비 116.9%입니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.06
27.78㎡
2
59,000,000원
2025.02
28.34㎡
1
30,000,000원
2023.02
30.98㎡
3
73,000,000원
2022.02
28.26㎡
1
75,000,000원
2021.12
27.78㎡
2
71,000,000원
평균
—
5건
61,600,000원
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,696,000원
한국주택은행 근저당
5,200,000원
5,200,000원
소래신용협동조합 근저당
41,600,000원
41,600,000원
주식회사현영홀딩스 근저당
720,000,000원
23,504,000원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (7,200만원)
회차별 매각가
유찰 시 가격은 낮아지지만 대항력 임차인 인수위험은 별도 검토 필요.
⑤ 입찰 체크리스트
보증금 확인 필수. 대항력 임차인 4명의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
최저가 착시 주의. 7,200만원은 최근 실거래 평균 6,160만원보다 높은 가격입니다.
명도 위험. 대항력 임차인이 존재해 협의 또는 인수 가능성을 고려해야 합니다.
원본 확인. 매각물건명세서·전입세대·등기부 원본을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “다세대 경매의 핵심은 가격보다 임차인”
이 물건은 근저당과 경매절차 자체보다 대항력 임차인 보증금 미상이 핵심 변수입니다. 최저가는 7,200만원이지만 실제 부담은 임차인의 보증금 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 최근 실거래 평균보다 높은 신건 가격이므로, 권리와 가격 모두 보수적인 접근이 필요합니다. 보증금 확인 전 입찰은 금물입니다.
