인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 581-35의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 458,247,550원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 157,178,000원으로 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2020.10.15. 설정된 황영희 근저당권 390,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 그 뒤 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, YANG LIANSHU 등 5명의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.10.15. 이후여서 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않은 상태이므로, 실제 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 581-35 · 인천광역시 서구 석남로 82-7 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 대 · 145.2㎡ · 평지 · 정방형 · 단독 이용 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 458,247,550원 / 157,178,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기상 과거 새인천새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2020.10.15. 황영희 근저당권입니다. 이후 접수된 2023.07.05. 및 2023.07.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.01.20. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기도 있었지만 2021.08.05. 말소돼 현재 등기상 존속하지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 전입자 5명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 없음 | 미상 | 미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 없음 | 미상 | 미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 없음 | 미상 | 미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 없음 | 미상 | 미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 미상 |
전입시점만 놓고 보면 인수형 임차인은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유자 현황은 별도 확인이 필요합니다. 대항력이 없다는 판단과 실제 명도 난이도는 별개의 문제입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 157,178,000원으로 감정가 458,247,550원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 34%’만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,000,492원 |
| 1. 근저당 · 황영희 | 390,000,000원 | 154,177,508원 |
| 2. 경매개시결정 · 오의숙 | 640,459,632원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 황영희 근저당권에 배당되며, 근저당권 자체도 전액 회수되지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 1,516,741,756원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 동측에 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 기호는 단독주택, 일부는 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실상태도 확인됩니다.
- 토지. 145.2㎡의 대지로, 평지·정방형이며 단독 이용 상태입니다. 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 구조 등이 확인되고, 위생·급배수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가 대비 34.3%라는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 다릅니다. 주변 단독·다가구주택과 토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 전입자 5명 현장 확인. 대항력은 없지만 실제 거주·점유 여부와 명도 난이도는 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 전입자들의 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서와 현황조사서에서 실제 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2021.08.05. 말소됐습니다. 말소 사실과 현황상 현재 점유관계가 일치하는지 확인하는 것이 안전합니다.
- 다회유찰 사유 점검. 3회 유찰은 가격 하락 효과와 함께 환금성·현장 상태·매각조건을 더 면밀히 검토해야 한다는 신호이기도 합니다.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 권리·점유·현장을 함께 본다”
이 물건은 현재 확인된 권리관계만 보면 말소기준 뒤 전입자 5명 모두 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리 인수 위험 자체는 제한적입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 458,247,550원의 감정가가 157,178,000원까지 내려와도 최근 실거래 자료가 없어 실제 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함 조건, 전입자들의 실제 점유, 일부 공실 상태까지 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 3회 유찰의 이유와 실질 시세를 확인한 뒤 가격을 결정할 물건입니다.
