인천지방법원 2023타경523262. 인천광역시 서구 석남동 581-35의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정가는 458,247,550원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 224,541,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이며, 말소기준권리는 2020.10.15. 설정된 황영희 근저당권 390,000,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사에서 확인된 5명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 이들에게 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 권리상 인수 0원과 실제 점유 정리의 난도는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 581-35 · 인천광역시 서구 석남로 82-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 458,247,550원 / 224,541,000원 (2회 유찰·49%) |
| 청구액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 대 · 145.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 공시지가 1,057,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.10.15. 황영희 근저당
과거 새인천새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.10.15. 황영희 명의 근저당권으로 채권최고액은 390,000,000원입니다. 이후 2023년 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 5명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 점유자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사안은 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 뒤이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지는 않더라도 점유 관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 224,541,000원으로 감정가 458,247,550원의 49%입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 157,178,700원(34.3%), 4회 유찰 시 110,025,090원(24.01%)으로 내려갑니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택 + 토지는 아파트처럼 표준화된 동일평형 거래 비교가 어렵기 때문에 토지 가치와 건물 상태, 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,943,574원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 황영희 | 390,000,000원 | 220,597,426원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 오의숙 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,670,919,264원, 총 예상배당은 220,597,426원, 미배당은 1,450,321,838원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근이며 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고 인근에 시내노선버스정류장, 동측에 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 자료상 일부 대상은 단독주택, 일부는 다가구주택으로 이용 중이며 일부 공실 상태도 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 145.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 감정 자료상 벽돌조 슬래브지붕 등이 기재되어 있고 위생·급배수·도시가스설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. 각 점유자의 실제 점유 범위와 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2020.10.15. 황영희 근저당권이 말소기준이며 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 인근 단독·다가구주택 및 토지 실거래, 개별 건물 상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각 대상의 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 용도지역·지구 제한을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “바로 입찰해도 된다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2020.10.15. 황영희 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 5명의 전입은 모두 그 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 점유자는 5명이고 이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 과거 한국토지주택공사의 74,000,000원 주택임차권등기도 있었지만 현재는 말소된 상태입니다.
가격은 더 조심해서 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이나, 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 유보가 정확한 결론입니다. 실제 입찰 전에는 점유관계와 매각물건명세서, 최신 등기부, 인근 토지·주택 거래가격을 함께 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
