인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 589-19의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 2022.04.26. 주식회사현영홀딩스의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023.07.11. 강제경매개시결정과 2026.01.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 모두 5명이 확인되는데, 그중 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 최종 대항력과 승계금액을 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 인수금액 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 589-19 · 인천광역시 서구 건지로249번안길 13 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 139.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 (2022.02.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 469,882,940원 / 161,169,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2022.04.26. 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원입니다. 2001년과 2015년 서인천농업협동조합 근저당권은 2019.03.28. 이미 말소됐고, 말소기준 뒤에 접수된 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 명확합니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 4명 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
현황조사상 확인되는 사람은 5명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 말소기준보다 뒤인 YANG LIANSHU의 전입일은 2023.10.23.으로, 해당 전입만으로는 말소기준보다 앞설 수 없습니다. 반면 앞선 4명은 보증금·확정일자가 확인돼야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 배당 계산 (매각가 161,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,056,366원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 158,112,634원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 2,000,919,264원 중 158,112,634원이 배당되고 미배당은 1,842,806,630원입니다. 다만 선순위 전입자들의 보증금·최우선변제와 당해세가 확정되지 않은 상태이므로, 이 표의 0원 인수 계산을 실제 매수인 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 161,169,000원으로 감정가 469,882,940원의 34% 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 112,818,300원, 5회 유찰 시 78,972,810원입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 실질취득액을 확정하지 못한 상태라는 점이 더 중요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고, 인근에 시내노선버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택이며 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 139.5㎡, 평지·세로장방이며 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 정비구역과 지구단위계획구역에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명부터 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 조사서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 34% 숫자에 현혹되지 않기. 현재 회차가 감정가 34%라고 해도 인수액이 미상인 이상 최저가 자체는 투자판단 기준이 될 수 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 선순위 4명이 먼저다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 469,882,940원에서 161,169,000원까지 내려온 3회 유찰·34% 회차입니다. 그러나 권리분석의 우선순위는 가격이 아닙니다. 말소기준 2022.04.26.보다 앞선 전입자가 4명이고, 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득액이 아직 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 선순위 4명의 실제 임대차관계와 보증금을 확정하기 전에는 현재 최저가도, 다음 유찰가도 “싸다”고 평가할 근거가 되지 않습니다. 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 D등급 고위험 검토 물건입니다.
