인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 589-19의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 469,882,940원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 230,242,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 전입 관계입니다.
말소기준권리는 2022.04.26. 설정된 주식회사현영홀딩스의 근저당권 720,000,000원입니다. 이보다 앞서 전입한 QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ 등 4명은 현황조사상 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도 안 되고, 반대로 ‘인수 없음’으로 처리해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수 가능액 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 589-19 · 인천광역시 서구 건지로249번안길 13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 139.5㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 469,882,940원 / 230,242,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입자가 핵심
등기부상 과거 서인천농업협동조합의 근저당권 22,100,000원과 2,000,000원은 2019.03.28. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.04.26. 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원입니다. 그 뒤의 2023.07.11. 강제경매개시결정과 2026.01.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사상 5명의 전입자가 확인되며, 이 가운데 4명이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 알려지지 않은 상태이므로 우선변제 순위와 미배당 보증금 규모를 산정할 수 없습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 원본 서류 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
② 전입·임차 관계 — 실제 인수액을 결정할 표
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 230,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,023,388원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 226,218,612원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액은 2,000,919,264원, 채권자 배당액은 226,218,612원, 미배당은 1,774,700,652원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되면 배당·인수 구조가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 230,242,000원 | 226,218,612원 | 1,774,700,652원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 161,169,400원 | 158,113,028원 | 1,842,806,236원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 112,818,580원 | 110,439,120원 | 1,890,480,144원 |
유찰이 추가될수록 표면적인 최저가는 161,169,400원, 112,818,580원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않는 한 가격 하락만으로 실질취득비용이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다. 보증금 인수 여부가 먼저 확정돼야 회차별 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 석남동 소재 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 대체로 가능하고 인근에 시내노선버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 기호별로 단독주택과 다가구주택 이용이 기재되어 있고, 일부 공실상태도 언급돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 139.5㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 토지 특성. 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 계획·제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역· 토지거래계약에관한허가구역 포함, 정비구역·지구단위계획구역 접함으로 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 4명부터 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유관계와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 보증금이 존재한다면 배당요구 여부와 배당 후 남는 금액을 확인해야 실제 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 49% 할인 착시 금지. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본 서류에서 일치시켜야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 물건의 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정요항표에 일부 공실도 언급돼 있으므로 실제 점유자와 각 점유부분을 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 469,882,940원에서 2회 유찰돼 230,242,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가가 절반 수준이라는 사실만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다. 말소기준 2022.04.26.보다 먼저 전입한 사람이 4명이고 이들의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
등기부 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 선순위 전입자의 보증금이 실제로 존재하고 대항요건이 인정된다면 매수인이 떠안을 금액이 생길 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 임차보증금 미상 위험까지 해소했다는 의미가 아닙니다. 이 사건은 권리 확인 전 가격판단 금지가 핵심입니다. 선순위 전입자 4명의 계약관계와 보증금을 확인해 실질취득비용을 계산한 뒤에야 230,242,000원이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다.
