인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 거평하이츠 4층 401호, 면적 50.66㎡의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 2020.09.23 거래가 118,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2020.10.15 황영희 근저당권, 채권최고액 390,000,000원입니다. 그 뒤 2022.10.25 한국토지주택공사의 주택임차권 95,000,000원과 2023.07.11 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 한국토지주택공사 임차권입니다. 등기된 전입일은 2020.09.23, 확정일자는 2020.08.21로 말소기준 2020.10.15보다 앞서고 배당요구도 있어, 단순히 “을구 6번은 말소기준 뒤니까 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 현재 최저가 51,940,000원 배당계산에서는 집행비용 1,334,920원을 제외한 50,605,080원이 임차권에 배당되고, 44,394,920원이 남습니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로62번길 3, 4층401호 (석남동, 거평하이츠) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 50.66㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 (2020.09.23 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 길명규 등 / 640,459,632원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.15 을구 5번 근저당권 · 황영희 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약서까지 함께 봐야 한다
② 임차인·점유 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계는 중복합산 금지
현황조사상 실제 임차인은 5명입니다. 한국토지주택공사는 별도 임차인이 아니라 QUAN YONGZHE 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금을 중복 합산하지 않습니다. QUAN YONGZHE를 포함한 현황조사 점유자들의 전입일은 말소기준권리 2020.10.15 이후로 기록돼 개별 점유자 기준 대항력은 없습니다.
| 성명 / 기관 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | LH가 보증금 대위·승계 신고 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.09.23 · 확정 2020.08.21 | 95,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 QUAN YONGZHE 보증금 중복신고 |
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 95,000,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 근저당권 · 황영희 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 44,394,920원입니다. 다만 2026.06.30 변경기재된 말소동의 확약서 적용 시 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가만 내려가도 ‘표면 인수’는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 44,394,920원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 59,696,444원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,450,600원 | 70,407,511원 | 0원* |
확약서가 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 늘어나므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차만 해도 51,940,000원에 44,394,920원의 룰상 인수가 붙습니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
거평하이츠(나동)는 8세대, 2005.09.09 준공 다세대이며 대상 면적은 50.66㎡입니다. 현재 자료에서는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 106,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 51,940,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하지 않습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며, 토지이용상황도 다세대로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 통행이 가능하고, 인근에 시내노선버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사(양도인: 한국토지주택공사)의 말소동의 확약서 내용과 적용 대상이 을구 6번 임차권 전체에 대응하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당계산상 44,394,920원의 미배당이 발생하는 구조이므로, 확약서에 따른 말소가 실제 매수인 인수 제거로 이어지는지 매각물건명세서와 등기 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 5명 확인. 한국토지주택공사는 QUAN YONGZHE 보증금의 대위·승계 신고로 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다.
- 확약 밖 점유자 확인. CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ, YANG LIANSHU의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 51,940,000원 자체만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 다세대 거래와 개별 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 확약서가 권리구조를 바꾼 물건
이 사건은 표면만 보면 부담이 큽니다. 한국토지주택공사 임차권 보증금 95,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있고, 현재 최저가 51,940,000원에서는 44,394,920원이 미배당됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 인수액도 더 커집니다. 하지만 2026.06.30 변경기재된 말소동의 확약서가 제출돼 이 주된 임차권은 실질 인수 0원*으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 바로 안전형으로 볼 단계는 아닙니다. 실제 임차인은 5명이고, 한국토지주택공사는 QUAN YONGZHE 보증금의 승계 신고라 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 확약 밖 점유자들은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고, 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다. 주된 권리 인수는 확약으로 해소, 남은 승부처는 확약서 원문 확인·점유 정리·가격 검증입니다.
