인천지방법원 2023타경523262. 인천 서구 석남동 수정빌라(590-8) 3층 301호, 전용 37.62㎡의 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰돼 32,242,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 57,000,000원의 56.6%이고 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 할인폭을 그대로 투자수익으로 보면 안 됩니다. 이 사건에는 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자 4명이 있고, 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 확정 가능한 것은 등기상 말소 구조입니다. 2022.04.26 설정된 주식회사현영홀딩스의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2023.07.11 강제경매개시결정과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 등기 바깥의 선순위 점유관계는 별개입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 실제 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 68-6, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.62㎡ · 3층 301호 |
| 건물 / 규모 | 수정빌라(590-8) · 8세대 · 1990.11.12 준공 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 (2022.01.11 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26 근저당권 · 주식회사현영홀딩스 · 채권최고액 720,000,000원 · 공동담보목록 제2022-961호 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022.04.26 주식회사현영홀딩스 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 계열 근저당과 인천수산업협동조합 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 보증금 미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 보증금 미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 보증금 미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 보증금 미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
현황조사상 확인된 5명은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 점유자입니다. 보증금은 어느 사람도 확인되지 않아 합산 가능한 금액 자체가 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세부터 봐야 한다
수정빌라(590-8)의 거래 자료는 총 9건이고 전체 평균은 79,555,555원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 100,000,000원~105,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 더 우선해야 할 지표는 최근 12개월 평균 57,000,000원, 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -37.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 40.45㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 40.45㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 40.45㎡ | -1 | 51,000,000원 |
| 2022.08 | 37.62㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 37.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 37.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.10 | 37.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.10 | 40.45㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 40.45㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 57,000,000원 |
현재 최저가 32,242,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%입니다. 따라서 입찰가 자체만 놓고 보면 최근 거래지표보다 낮은 구간인 것은 맞습니다. 그러나 최근 12개월 거래 3건은 모두 전용 40.45㎡의 지하층(-1층) 거래이고, 본건은 전용 37.62㎡ 3층이므로 직접적인 동일조건 비교에는 한계가 있습니다. 또한 최신 거래가 2025.03이고 최근 가격 추세가 -37.2%이므로, 과거 100,000,000원~105,000,000원 거래를 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 31,261,644원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권총액은 2,000,919,264원, 채권자 배당액은 31,261,644원, 미배당액은 1,969,657,620원입니다. 이 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 전입자 4명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 회차별 배당 부족 — 유찰돼도 임차보증금 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,242,000원 | 31,261,644원 | 1,969,657,620원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,400원 | 21,763,151원 | 1,979,156,113원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,798,579원 | 15,114,205원 | 1,985,805,059원 |
유찰이 더 진행되면 경매대금은 22,569,400원, 15,798,579원까지 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 실제 매수인에게 승계되는 구조라면, 경매대금이 내려가는 것만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 이번 사건은 바로 그 보증금이 미상이라는 점 때문에 단순 저가매수형으로 분류하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 본건은 다세대 물건이며 토지 이용상황도 다세대로 표시돼 있습니다. 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 편의도는 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 자루형, 세로한면(가) 도로접면이며 토지면적은 186.8㎡, 공시지가는 1,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 체급. 수정빌라(590-8)는 8세대, 1990.11.12 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 가격 추세. 최근 가격은 과거 구간보다 -37.2% 하락한 지표가 잡혀 있습니다. 전체 평균 79,555,555원보다 최근12개월 평균 57,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명의 보증금 확인. QUAN YONGZHE·CUI SONGZHE·TAMANG ROSHAN·NEPAL NIRAJ의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 상태를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 네 사람 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 우선변제와 미배당 보증금의 승계 범위가 달라질 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익 계산 금지. 32,242,000원은 최근12개월 평균의 56.6%지만, 매수인 인수액이 미상이라 총투입금 기준 할인율은 아직 계산할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -37.2%이고 최신 거래는 60,000,000원입니다. 2021~2022년 100,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 비교거래 층 차이. 최근12개월 평균을 만드는 3건은 모두 전용 40.45㎡의 -1층 거래입니다. 본건 37.62㎡ 3층과는 조건이 다릅니다.
- 공동담보 확인. 현영홀딩스 근저당은 공동담보목록 제2022-961호가 기재돼 있습니다. 전체 공동담보 관계와 배당구조를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 현황조사상 5명의 전입자가 확인됩니다. 낙찰 후 점유 이전과 명도 난도를 입찰가격에 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확정되지 않은 인수액”이 먼저다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰돼 32,242,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균 57,000,000원의 56.6% 수준입니다. 따라서 표면 가격에는 분명 할인폭이 있습니다. 그러나 현재 단계에서 “3,224만원에 취득한다”라고 말할 수는 없습니다.
말소기준인 2022.04.26보다 앞서 전입한 점유자가 4명이고, 이들의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득가가 미정입니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 규모의 1990년 준공 다세대, 최근 가격 추세 -37.2%까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 권리확정 전에는 할인율을 믿을 수 없는 사건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 선순위 전입 4명의 보증금과 실제 대항력·승계 범위를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
