인천지방법원 2023타경523262. 석남동 수정빌라(590-8) 3층 301호, 전용 37.62㎡ 다세대입니다. 현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원 대비 두 차례 유찰된 가격입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.04.26. 주식회사현영홀딩스 근저당권 720,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. QUAN YONGZHE는 2020.11.06., CUI SONGZHE는 2020.11.23., TAMANG ROSHAN과 NEPAL NIRAJ는 2021.04.03. 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있고 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 위험도 금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경523262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로 68-6, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.62㎡ · 3층 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 소유권 취득 | 2022.01.11. · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 640,459,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
등기부상 오래된 한국주택은행 근저당과 인천수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.26. 주식회사현영홀딩스 근저당권입니다. 그 뒤의 2023.07.11. 강제경매개시결정과 2026.01.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 단순하지만, 기준권리 전에 전입한 4명의 점유관계가 별도의 인수위험을 만듭니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 여부와 보증금 확인이 선결
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YONGZHE | 2020.11.06 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| CUI SONGZHE | 2020.11.23 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| TAMANG ROSHAN | 2021.04.03 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| NEPAL NIRAJ | 2021.04.03 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| YANG LIANSHU | 2023.10.23 | 없음 | 확정일자 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
실제 임차관계를 확인해야 할 점유자는 5명입니다. 그중 4명은 말소기준권리 이전 전입, 1명은 이후 전입입니다. 선순위 4명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 특히 여러 사람이 동일 호수에 전입해 있다는 사실만으로 각자의 보증금을 임의로 합산하거나 별개의 임대차계약이 존재한다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 크게 내려왔다
수정빌라(590-8)는 8세대 규모이고 준공일은 1990.11.12.입니다. 최근 12개월 실거래 3건의 평균은 57,000,000원, 최신 거래는 2025.03. 60,000,000원입니다. 현재 최저가 46,060,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 40.45㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 40.45㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 40.45㎡ | -1 | 51,000,000원 |
| 2022.08 | 37.62㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 37.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 37.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.10 | 37.62㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.10 | 40.45㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 40.45㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 57,000,000원 |
전체 9건 평균은 79,555,555원이지만 과거 100,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 시장 판단에는 적합하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 57,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 37.2% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 현재 46,060,000원이 시세 평균 아래라는 이유로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 더구나 선순위 점유자의 인수액까지 발생하면 실질취득금액은 현재 최저가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현영홀딩스 | 720,000,000원 | 44,830,920원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 길명규 | 640,459,632원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 현영홀딩스 | 640,459,632원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 2,000,919,264원 중 44,830,920원만 배당되고 미배당액은 1,956,088,344원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 선순위 전입 점유자 4명의 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 1,956,088,344원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 1,969,657,621원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 1,979,156,114원 |
최저가가 32,241,999원, 22,569,399원으로 더 내려가더라도 선순위 임차보증금이 존재한다면 그 인수위험은 별개입니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 실질취득금액이 같은 비율로 낮아지는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건의 입찰가는 먼저 선순위 4명의 실제 임대차관계를 확정한 뒤 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남서초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 동측에 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가), 토지면적 186.8㎡, 공시지가 1,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있고 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 빌라이고 1990.11.12. 준공입니다. 최근 12개월 평균 57,000,000원, 최신 거래 60,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -37.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 확인. QUAN YONGZHE, CUI SONGZHE, TAMANG ROSHAN, NEPAL NIRAJ의 실제 임차 여부·점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 실제 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 12개월 평균 57,000,000원 및 최신 거래 60,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- YANG LIANSHU. 2023.10.23. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 37.2% 낮습니다. 과거 전체 평균 79,555,555원을 현재 시세 기준으로 삼지 마세요.
- 권리원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서를 대조해 선순위 점유자의 권리관계가 확정된 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 선순위 점유관계를 먼저 본다
감정가 94,000,000원이 46,060,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 57,000,000원보다도 낮아 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 이 사건에는 2022.04.26. 말소기준권리 이전에 전입한 점유자가 4명 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았기 때문에 실제 매수인 인수액도 미상입니다.
시장도 안전하지 않습니다. 최근 거래군은 과거 대비 37.2% 하락했고, 같은 빌라 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 빌라”가 아니라 “선순위 보증금 확인 전에는 실질가격을 알 수 없는 빌라”로 보는 것이 정확합니다. 권리 확인 전 보류, 인수액 확정 후 가격 재평가. 그것이 이 사건의 핵심입니다.
