부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 1층 101호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층, 전체 17개 호실로 구성되어 있습니다. 소유자는 주식회사에스더블유이며 2022.09.13 소유권보존등기를 마쳤습니다.
권리의 기준은 2022.10.05 설정된 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이고 공동담보목록 제2022-716호가 기재되어 있습니다. 이후의 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하며, 앞서 설정됐던 기장군·국 압류 2건은 각각 해제되어 이미 말소됐습니다. 신청채권자의 청구액은 4,057,534,729원으로 현재 최저가를 크게 웃돌지만, 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 1층 101호 (중원타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (2022.09.13 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 265,139,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05 청주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.05 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 2024.12.11 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.12.19 기장군 압류와 2024.06.07 국 압류는 각각 2024.01.08과 2024.07.12 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 신고 범위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 | 40,000,000원 | 2024.03.29 | 대항력 없음 우선변제 판단 유보 승계 없음 |
신고된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2023.07.04는 말소기준일 2022.10.05보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.03.29 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 유보해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 검증은 별개
감정가는 773,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 265,139,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 비교할 실거래 평균·최근 거래가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 건물 내 소매점과 일반음식점 이용 호실은 현황 공실로 기재되어 있고, 병원 이용 호실도 있습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 점유·임대수익·공실 지속 여부와 향후 재임대 가능성을 우선해 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,511,946원 |
| 1. 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 260,627,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 4,539,372,946원이 미배당되지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 265,139,000원 | 260,627,054원 | 4,539,372,946원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 185,597,300원 | 182,198,938원 | 4,617,801,062원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,918,109원 | 127,299,255원 | 4,672,700,745원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층, 전체 17개 호실이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 중로와 동측 소로에 각각 접하며, 대지는 가로장방형 평지의 상업용 부지입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,064.6㎡, 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으므로, 감정가 할인율보다 업종 적합성·공실과 임대수요를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 점유 확인. 임차 신고 범위 4층~8층과 매각 대상 1층 101호가 다르므로 현황조사 문건과 현장을 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 조수아의 계약 목적물, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 내용을 접수 문건에서 확인하세요.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가에는 소매점·일반음식점 호실의 현황 공실이 기재되어 있으므로 대상 호실의 현재 영업·공실 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-716호가 기재되어 있으므로 다른 공동담보물건의 진행·배당 상황을 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 예상 임대료와 공실기간을 반영해 상한가를 산정하세요.
- 용도 적합성 확인. 근린상업지역과 지구단위계획구역 내 허용 업종, 기존 시설 상태, 병원·음식점·소매점 이용 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
권리구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 후순위 임차인의 보증금도 매수인이 인수하지 않는 인수 0원 구조입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 773,000,000원에서 265,139,000원까지 내려왔지만 실거래와 임대수익 비교가 없고, 근린시설이 이미 3회 유찰됐습니다.
여기에 임차인의 신고 범위가 4층~8층으로 대상 1층 101호와 일치하지 않고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전 보류입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 점유와 공실, 업종 적합성, 예상 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
