부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워 1층 111호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이며, 2022년 소유권보존 후 같은 해 청주축산업협동조합 명의의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 신고 임차인 조수아입니다. 보증금 500,000,000원과 차임 40,000,000원이 기재돼 있으나, 전입일은 2023.07.04로 말소기준일인 2022.10.05보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당에서 회수하지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 점유 부분이 4층~8층으로 표시돼 있어 본건 1층111호와 일치하지 않으므로 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 1층111호 (중원타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 1층111호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 531,000,000원 / 182,133,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.05 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이며 공동담보목록 제2022-716호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.03.07 임의경매개시결정과 2025.03.17 기장군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당가정에서는 매수인에게 승계되는 등기상 권리나 임차보증금이 없어 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 다만 점유 부분 확인
신고된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 40,000,000원 | 2024.03.29 배당요구 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 시나리오 — 감정가 34%지만 시세 검증은 별개
현재 최저가는 감정가 531,000,000원에서 3회 유찰된 182,133,000원으로, 감정가의 34% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 182,133,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 실제 상권 시세나 임대수익가치보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 182,133,000원 | 34% | 4,621,216,862원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 127,493,099원 | 24% | 4,675,091,804원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 89,245,169원 | 17% | 4,712,761,244원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 문제보다 중요한 것은 공실 근린시설의 실제 임대 가능성, 상권 수요와 적정 매매가격입니다. 감정가 대비 할인율은 시장가격을 대신하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,349,862원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 178,783,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 4,621,216,862원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성돼 있으며 제반 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 2~11은 제2종근린생활시설인 일반음식점으로, 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기와 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 중로와 동측 소로에 각각 접하고, 토지는 가장형 평지의 상업용 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수요와 영업업종에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다. 3회 유찰과 현황 공실을 함께 고려해 실제 상권 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층111호 점유 확인. 신고 임차인의 점유 부분은 4층~8층으로 기재돼 있습니다. 본건 호수의 출입 상태와 실제 사용자를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설의 매매사례, 공실률과 실제 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 기장군 압류가 있으며 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-716호가 기재돼 있습니다. 공동담보 대상과 동시 매각 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 신고 임차인도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 182,133,000원이며 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 결론이 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 본건은 현황 공실인 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 최근 실거래 비교 자료도 없습니다. 특히 신고 임차인의 점유 부분이 본건 호수와 달라 실제 점유관계 확인도 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장검증. 감정가 34%라는 숫자보다 실제 임대수요와 상권가치를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
