부산지방법원 2024타경102313. 일광읍 삼성리 중원타워 2층 206호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022년 10월 5일 설정된 청주축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 4,800,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2022-716호에 연결되어 있으며, 2024년 3월 7일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 금액은 없습니다.
신고 임차인 조수아의 보증금은 500,000,000원, 차임은 40,000,000원으로 기재되어 있으나 신고일이 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 또한 점유부분은 4층~8층으로 표시되어 본건 2층 206호와 일치하지 않습니다. 따라서 보증금을 매수인 인수액에 합산해서는 안 되지만, 입찰 전에는 해당 임대차가 본건과 어떤 관계인지 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 2층206호 (중원타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 · 본건 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 134,799,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 10월 5일 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 근저당권과 2024년 3월 7일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인의 신고일은 2023년 7월 4일로 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 압류나 추가 가압류는 기재되어 있지 않아 등기 권리구조 자체는 단순합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유부분은 본건과 불일치
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 신고·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 500,000,000원 40,000,000원 | 신고 2023.07.04 확정일자 미상 | 2024.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격·유찰 구조 — 34.3%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저매각가는 134,799,000원으로 감정가 393,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 표면적인 할인 폭은 크지만, 근린시설은 같은 건물 안에서도 위치·가시성·전용면적·임대상태에 따라 가치 차이가 큽니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 비율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 134,799,000원 | 0원 | 4,667,888,186원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 94,359,300원 | 0원 | 4,707,739,167원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 66,051,509원 | 0원 | 4,735,537,418원 |
④ 예상배당표 (매각가 134,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,687,186원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 132,111,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 4,667,888,186원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택으로 형성되어 있습니다. 주위환경과 입지조건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 근린시설이며 감정 이용상태상 제2종근린생활시설인 일반음식점, 현황 공실로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지의 상업용 부지이며 남측 중로와 동측 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로1류에 접합합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한적이고, 공실 상태에서는 임대수익 검증 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유부분 대조. 신고 임차인의 점유부분은 4층~8층으로 본건 2층 206호와 다릅니다. 현황조사서·매각물건명세서·임대차계약서에서 목적물 범위를 확인하세요.
- 공실 현황 확인. 폐문 여부, 내부 마감, 잔존 집기, 원상복구 비용, 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대수요 조사. 동일 건물과 인근 근린시설의 보증금·차임·공실기간을 중개업소와 관리주체를 통해 비교하세요.
- 공동담보 범위. 근저당권은 공동담보목록 제2022-716호에 연결되어 있으므로 전체 담보물과 동시 진행 여부를 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매각대금 외 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 영업 가능성. 일반음식점 사용에 필요한 시설, 도시가스, 배기·급배수, 소방 관련 조건을 현장에서 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 예상 임대수익, 공실기간, 수선비와 재매각 가능성을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적”
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022년 10월 5일 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 신고 임차인도 말소기준 이후 신고되어 자료상 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 134,799,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 근린시설, 현황 공실, 3회 유찰이라는 조건이 겹쳐 있어 싸게 낙찰받는 것보다 누가 임차할지, 얼마에 임대할지, 다시 팔 수 있을지가 더 중요한 물건입니다. 결론은 권리는 통과, 점유 확인은 필수, 가격은 임대수익 검증 후 결정입니다.
