부산지방법원 2024타경102313. 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워의 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022.10.05. 청주축산업협동조합이 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 전입한 임차인 조수아와 경매개시결정, 천안시 압류는 매각으로 매수인에게 승계되지 않습니다.
임차인 조수아는 4층부터 8층까지를 점유하는 것으로 조사됐고 보증금 500,000,000원, 차임 40,000,000원으로 신고됐습니다. 다만 전입일 2023.07.04.은 말소기준일 2022.10.05.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.03.29. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았고, 선순위 근저당권에서 현재 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 매수인이 보증금을 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102313 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 4층 401호 (중원타워) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 제1종근린생활시설 소매점(현황 공실) · 제2종근린생활시설 일반음식점(현황 공실) · 제2종근린생활시설 병원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 · 제1층 101호 외 16개호(전체 17개호) |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,069,000,000원 / 709,667,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 4,057,534,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인·압류는 승계되지 않는다
말소기준은 2022.10.05. 설정된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이고 공동담보목록 제2022-716호가 기재돼 있습니다. 2024.03.07. 임의경매가 개시됐으며, 2024.10.10. 천안시 압류가 추가됐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 4층~8층 | 2023.07.04 | 500,000,000원 차임 40,000,000원 | 2024.03.29 신청 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 확인 안 됨 | 없음 인수 0원 |
② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 2,069,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 709,667,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준으로, 감정가와의 차액은 1,359,333,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 비율을 곧바로 시장 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 709,667,000원 | 700,170,330원 | 4,099,829,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 496,766,899원 | 489,399,230원 | 4,310,600,770원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 347,736,829원 | 342,068,513원 | 4,457,931,487원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 709,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,496,670원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 700,170,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되며, 근저당권 미배당액은 4,099,829,670원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택인 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상은 소매점과 일반음식점 중 현황 공실인 부분, 병원으로 이용 중인 부분이 함께 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로 한 면, 동측으로 소로 한 면의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 등기표시 주소와 감정 대상 17개호, 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 점유 범위. 임차인 조수아의 신고 점유 범위는 4층부터 8층까지입니다. 각 층·호별 실제 점유와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 보증금 500,000,000원, 차임 40,000,000원, 전입일과 배당요구일을 계약서·전입세대확인서·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 확정일자. 확정일자는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 소매점·음식점 공실 부분과 병원 사용 부분을 구분해 현재 임대료, 공실 기간, 관리비와 운영비를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치 대신 인근 근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보. 청주축산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-716호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 미반영 비용. 당해세, 공용부분 관리비와 명도·인도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 실사 전 보류
이 물건은 말소기준보다 늦게 전입한 임차인 1명과 후순위 압류가 있을 뿐, 매수인이 떠안을 권리나 임차보증금은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 정리된 구조입니다.
그러나 감정가 2,069,000,000원이 세 차례 유찰돼 709,667,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 안전성을 확보한 것은 아닙니다. 실거래 비교치가 확인되지 않고, 소매점·음식점·병원이 섞인 근린시설이며 일괄매각입니다. 임차인의 점유 범위도 4층부터 8층까지로 조사됐습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 실사 전 보류입니다. 실제 사용 상태와 공실, 임대수익, 일괄매각 범위를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
